全國土地房地產(chǎn)市場急速升溫 開發(fā)商抄底補(bǔ)貨

全國土地市場似乎在一夜之間火爆起來了。自恒大地產(chǎn)在廣州以13.22億元的總價(jià)、169%的高溢價(jià)率拿地起，短短三天，全國至少有6宗超過10億元的土地成交。當(dāng)業(yè)界還在為開發(fā)商資金鏈擔(dān)憂之際，六家開發(fā)商共豪擲85億元。

　　大開發(fā)商補(bǔ)貨

　　6月20日，成都市國土局出讓三宗土地，此次出讓現(xiàn)場臨時(shí)由掛牌出讓改為拍賣出讓。同華潤地產(chǎn)等大型開發(fā)商激戰(zhàn)后，龍湖地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]最終以12.8億元競得武侯區(qū)晉陽二、六組宗地，地塊面積145.5058畝。

　　而在前一天，成都市國土局拍賣出讓青羊區(qū)四威南路3號(hào)地塊54.1339畝和新都區(qū)大豐街道高堆社區(qū)2號(hào)地101.3371畝兩宗土地。最終，四川本地的藍(lán)光集團(tuán)以10億元全部拿下。而青羊區(qū)地塊在今年4月曾因故終止拍賣。

　　市場似乎一夜之間回暖——去年成都土地市場流拍頻現(xiàn)，即使在今年前5個(gè)月，土地市場依然比較冷清。而龍湖[簡介 最新動(dòng)態(tài)]昨日的成交價(jià)格，用銳理平臺(tái)成都公司總經(jīng)理郭潔的說法，“有些出乎預(yù)料?！卑凑帐袌龅念A(yù)計(jì)，樓面地價(jià)應(yīng)該在3000元/平方米以內(nèi)，然而最后的樓面地價(jià)為3315元/平方米，溢價(jià)率則達(dá)到76.8%。

　　四川中原地產(chǎn)市場研究中心高級(jí)分析師周覓分析認(rèn)為，土地市場的變化，一方面是受到樓市“紅五月”回暖的影響，開發(fā)商信心增強(qiáng)，傳導(dǎo)到土地市場。另一方面，去年開發(fā)商幾乎都停止了拿地，而成都樓市是三成項(xiàng)目占到七成的銷量，大型開發(fā)商存量房消化得很快。

　　今年3月，藍(lán)光就曾出人意料地以10億元競得成都市成華區(qū)府青路片區(qū)C地塊和青羊區(qū)清波村6組地塊，合計(jì)約為102.19畝。藍(lán)光地產(chǎn)成都公司高管當(dāng)時(shí)曾對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w表示，藍(lán)光的剛需房源、快銷樓盤銷售很快，藍(lán)光需要“補(bǔ)貨”。

　　土地市場“有點(diǎn)火”

　　成都土地市場的形勢正是全國市場的一個(gè)縮影。最近三天，全國至少有6宗超過10億元的土地成交案，除藍(lán)光和龍湖在成都所拿之地外，其他交易為：

　　6月18日，恒大地產(chǎn)以13.22億元的總價(jià)獲得廣州珠江新城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]地塊，樓面地價(jià)高達(dá)3.29萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)169%;同一天，中鐵置業(yè)在貴陽拿下5宗土地，總成交金額為22.87億元。

　　6月19日，保利地產(chǎn)600048以13.6億元拿下重慶九龍坡區(qū)兩宗土地?？偨ㄖ娣e54.98萬平方米，成交樓面地價(jià)2474元/平方米，溢價(jià)率0.9%。

　　6月20日，同一天，廣西榮和集團(tuán)以18.514億拿下柳州市高新三路至高新五路沿江路東側(cè)的土地。該地塊225.33畝，成交單價(jià)822萬元/畝，樓面地價(jià)4554元/平方米，溢價(jià)率11%。

　　對(duì)于最近幾宗土地成交案，郭潔在其微博上用“全國土地市場開始‘發(fā)燒’”來形容。而藍(lán)光集團(tuán)總裁任霞也對(duì)記者笑言，“有點(diǎn)火了”，不過她不愿向記者做進(jìn)一步的解讀。

郭潔表示，其實(shí)開發(fā)商一直在關(guān)注土地市場，以前主要是觀望，因?yàn)閷?duì)政策面還看不清楚。最近受到小陽春的鼓舞，以及溫家寶總理5月湖北講話和政策面的微調(diào)。還有去年大型開發(fā)商都沒有儲(chǔ)備土地，而現(xiàn)在土地市場價(jià)格正低，就出現(xiàn)了集中拿地的局面。

相關(guān)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，5月全國房產(chǎn)市場同環(huán)比都在大幅增長，可以說“政策底”和“市場底”在5月已經(jīng)顯現(xiàn)，而土地市場的回暖比房產(chǎn)市場的回暖要慢一些。中指院監(jiān)測的15家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)，今年1~5月拿地同比下降了70%，多數(shù)企業(yè)土地儲(chǔ)備不夠，而房產(chǎn)成交面積同比有7%的增長，銷售金額也微幅上漲2%。

該負(fù)責(zé)人稱，15家重點(diǎn)企業(yè)有豐富的產(chǎn)品線加上降價(jià)促銷等措施，回籠了一部分資金，因此在一線城市和重點(diǎn)二線城市的土地市場上出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交的案例，其中以商業(yè)和綜合用地溢價(jià)率最高，6月初上海嘉定區(qū)嘉定新城D10-24地塊就以435.5%的超高溢價(jià)率成交，而住宅的溢價(jià)率高的多為30%~50%。

不過，全國范圍的去庫存化過程尚未結(jié)束，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月末，全國商品房待售面積30740萬平方米，比4月末增加432萬平方米。其中，住宅待售面積增加278萬平方米，辦公樓增加6萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加43萬平方米。

一二線城市的去庫存化卻呈現(xiàn)不同步調(diào)。

據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)，5月底，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫存總量達(dá)2682萬平方米，同比增長19.78%，環(huán)比下降1.77%。4個(gè)一線城市中，除上海外，其余3個(gè)城市新建商品住宅庫存量均下降，一線城市庫存高峰期可能已經(jīng)過去。

而青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州6個(gè)東部典型二線城市新建商品住宅庫存總量為2845萬平方米，同比增長32.11%，環(huán)比下降0.78%。

選擇性拿地

就在開發(fā)商紛紛在土地市場出手之際，地方政府也看到勢頭。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，今年6月上半月，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、武漢、長沙等全國20個(gè)重點(diǎn)城市的土地市場推出586塊，僅上半月環(huán)比5月份多出239塊，達(dá)到年內(nèi)的最高峰，推出建設(shè)用地2311.4公頃，規(guī)劃建筑面積4124.3萬平方米，環(huán)比5月全月多出1512.1萬平方米，6月上半月掛牌出讓的土地平均樓面價(jià)為1392.9元/平方米，底價(jià)土地出讓金為574.5億元，環(huán)比5月全月多出233.2億元。

另一方面，政府在土地出讓上也降低了起始價(jià)格。以成都的青羊區(qū)四威南路3號(hào)地塊54.1339畝為例，今年4月公告以4800元/平方米拍賣，最后因故終止，此次拍賣起價(jià)降低到4100元/平方米。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，現(xiàn)在開發(fā)商拿地主要是土地補(bǔ)充，而且價(jià)格也比較便宜，是擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)，同時(shí)，開發(fā)商也有抄底的心態(tài)，政策面已經(jīng)微調(diào)，現(xiàn)在不儲(chǔ)備土地，很可能喪失拿地機(jī)會(huì)，對(duì)兩年后的銷售不利，市場進(jìn)一步下跌的可能性不大。

周覓表示，最近政策給了很多暗示和聯(lián)想，央行做出降息的動(dòng)作，而央行的動(dòng)作應(yīng)該是一系列的，后面還會(huì)有連續(xù)性政策。而政府也調(diào)低了市場價(jià)格，現(xiàn)在可以出手，開發(fā)商也有抄底的心態(tài)。

不過，陳延彬認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)商拿地還主要是補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，也有從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上選擇性拿地，而且也主要是財(cái)務(wù)控制比較好、產(chǎn)品線豐富、市場應(yīng)對(duì)策略好的企業(yè)拿地。他認(rèn)為，將來不會(huì)出現(xiàn)大量高溢價(jià)率的土地，開發(fā)商雖然資金有所緩解，但是還處于去庫存階段。有些項(xiàng)目價(jià)格有些反彈，但是還沒有調(diào)整到降價(jià)以前。

張宏偉認(rèn)為，土地市場短期內(nèi)仍然維持低溢價(jià)率狀況，但是，5月份市場成交量的回暖以及微調(diào)政策的頻出有可能讓資金實(shí)力比較雄厚的大型開發(fā)企業(yè)拿地意愿提升。但是，當(dāng)這樣的成交量回暖還沒有呈現(xiàn)出持續(xù)狀態(tài)時(shí)，它還不是一個(gè)充分的理由。尤其是當(dāng)前開發(fā)企業(yè)資金鏈相對(duì)緊張，開發(fā)企業(yè)不會(huì)普遍性地這么激進(jìn)地進(jìn)行拿地制造“地王”。從現(xiàn)實(shí)角度考慮，如果地價(jià)略高于市場預(yù)期，那么開發(fā)商就會(huì)停止出手。

來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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