房地產(chǎn)投機(jī)需求擠出要有條件

　　最近，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，經(jīng)過兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，現(xiàn)在市場(chǎng)上的投機(jī)性需求基本上被擠出。這個(gè)判斷應(yīng)該包含以下幾層意思：一是兩年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，其成效顯著，使得由投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)；二是由于住房投機(jī)炒作基本上被擠出，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的價(jià)格基本上合理回歸，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)價(jià)格上漲趨勢(shì)得到遏制；三是由于住房市場(chǎng)的價(jià)格基本上合理回歸，以前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)嚴(yán)重不合理的經(jīng)濟(jì)關(guān)系得到調(diào)整，以“房地產(chǎn)化”為主導(dǎo)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)也得到轉(zhuǎn)型；四是既然國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了性質(zhì)上的轉(zhuǎn)型，那么國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)政策不再是短期的宏觀調(diào)控，而應(yīng)回到常態(tài)的中長(zhǎng)期政策。

　　秦虹主任這一判斷的正確性是十分令人質(zhì)疑的。她做這樣的判斷的理由有二：一是當(dāng)前80%至90%的購(gòu)房者買房是自用的，住房投機(jī)炒作者進(jìn)入市場(chǎng)所占的比重較??；二是早幾年快速飆升的房?jī)r(jià)開始穩(wěn)定。如果以這兩項(xiàng)理由來判斷當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的投機(jī)炒作者基本被擠出是不準(zhǔn)確的。

　　對(duì)于第一個(gè)理由，只有購(gòu)買首套住房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，就以為住房投機(jī)炒作者基本被擠出，這個(gè)判斷是不對(duì)的。因?yàn)?，住房投機(jī)炒作需求被擠出，其判斷的前提是當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)有沒有賺錢功能，或購(gòu)買住房可否用作投資。只要購(gòu)買住房可以用作賺錢，那么住房投機(jī)炒作需求就無法被擠出。

　　而購(gòu)買住房是否可以賺錢，并不是看購(gòu)房者購(gòu)買了多少套住房，而應(yīng)該考慮購(gòu)房者購(gòu)買住房之后再賣出是否有利可圖。如果購(gòu)買住房之后再賣出是有利可圖的，即使只購(gòu)買一套住房進(jìn)行交易，這同樣是投機(jī)投資炒作。比如，美國(guó)95%以上的居民只持有一套住房，但2001－2006年，美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫一樣吹得巨大。更何況中國(guó)稅收制度沒有對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行事中及事后限制。就目前中國(guó)住房市場(chǎng)的情況來看，政府的住房政策認(rèn)為購(gòu)買一套住房是自住需求，那是相當(dāng)不準(zhǔn)確的。

　　還有，由于差異性的住房信貸政策嚴(yán)格禁止用銀行信貸購(gòu)買第三套及以上的住房，并把住房投機(jī)炒作需求與消費(fèi)需求作了一定程度上的區(qū)分，這就使得住房投機(jī)炒作者在當(dāng)前是不能也不敢輕易地進(jìn)入市場(chǎng)的。在這個(gè)意義上，住房投機(jī)炒作需求某種程度上得到了遏制。但如果住房投機(jī)炒作賺錢的功能沒有去除，仍然會(huì)有住房投機(jī)炒作者進(jìn)入市場(chǎng)，只不過當(dāng)前住房投機(jī)炒作者進(jìn)入住房市場(chǎng)的金融條件不如以前，其贏利水平要低一些，新進(jìn)入的住房投機(jī)炒作者減少，但不能說住房投機(jī)炒作者已經(jīng)全被擠出，他們只要有機(jī)會(huì)隨時(shí)都會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。

　　更為重要的是，住房市場(chǎng)投機(jī)炒作者沒有擠在存量住房那部分?？梢哉f，在早幾年，由于政府住房政策把住房投機(jī)炒作需求與消費(fèi)需求混為一談，在過度優(yōu)惠的住房信貸政策及稅收政策條件下，大量的住房投機(jī)炒作者涌入住房市場(chǎng)，讓全國(guó)各地的住房?jī)r(jià)格在短期內(nèi)快速飆升。而在房?jī)r(jià)快速飆升的過程中，由于住房投機(jī)炒作者對(duì)價(jià)水平越來越高，而住房消費(fèi)者的對(duì)價(jià)水平只維持在某個(gè)程度，這就必然使大量住房消費(fèi)需求被擠出市場(chǎng)，最后住房市場(chǎng)只剩下住房投機(jī)炒作者（2011年有研究報(bào)告指出，85%以上的住房消費(fèi)者被擠出市場(chǎng)），住房市場(chǎng)也只能成為一個(gè)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)。而在這樣一個(gè)存量住房市場(chǎng)，如果其價(jià)格不能夠逐漸下跌，并下跌到住房消費(fèi)者有支付能力購(gòu)買住房的水平，那么說這個(gè)住房市場(chǎng)的投機(jī)炒作者已被基本擠出是不對(duì)的。

　　我們可以看到，從2010年國(guó)十條之后，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)開始逐漸調(diào)整。而這種調(diào)整最為主要的現(xiàn)象就是住房銷售量全面下跌，可是住房的價(jià)格水平卻下不來。也就是市場(chǎng)所說的，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)“量跌價(jià)滯”的僵化局面持續(xù)了近兩年。如果住房投機(jī)炒作需求被擠出，那么住房市場(chǎng)的價(jià)格一定會(huì)隨著住房銷售量的急劇下降而快速回落，但實(shí)際上這種情況并沒有發(fā)生。住房銷售量急劇下降，但住房?jī)r(jià)格卻沒有下跌。如果住房銷售量下降而價(jià)格不下跌，這正好說明該市場(chǎng)仍然以投機(jī)炒作者為主導(dǎo)，而不是住房投機(jī)炒作者已被擠出。

　　還有，房?jī)r(jià)上漲的幅度基本穩(wěn)定或房?jī)r(jià)有略微下降，就認(rèn)為住房投機(jī)炒作需求已經(jīng)被擠出更是離譜的理由。因?yàn)?，?0年來，通過政府錯(cuò)誤的住房信貸政策及稅收政策，讓住房投機(jī)炒作的需求得到了無限放大，把各地的住房?jī)r(jià)格炒上了天，吹大了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫。因此，住房投機(jī)炒作需求被擠出，最為重要的標(biāo)志就是住房?jī)r(jià)格回歸理性，回歸到絕大多數(shù)居民有能力購(gòu)買。如果兩年來住房宏觀調(diào)控只是讓住房的價(jià)格有些許的下跌，而不是讓住房?jī)r(jià)格回歸到合理水平，那么說住房投機(jī)炒作需求被擠出是令人質(zhì)疑的。

　　由此可見，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)投機(jī)炒作需求基本被擠出要滿足以下幾個(gè)條件：一是國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)賺錢功能去除，購(gòu)買住房只是自住而不是用作投機(jī)或投資；二是住房市場(chǎng)的性質(zhì)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)向，即由一個(gè)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)；三是房?jī)r(jià)逐漸回歸到合理水平或理性水平，以保證絕大多數(shù)住房需求者有購(gòu)買能力，而不是兩年來房?jī)r(jià)僅些微下行；四是政府已經(jīng)出臺(tái)了嚴(yán)厲的住房交易稅、住房交易所得、房地產(chǎn)稅等事中及事后的限制政策，堅(jiān)決遏制住房投機(jī)炒作。如果沒有這些條件，說國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)投機(jī)炒作需求基本上被擠出是十分令人質(zhì)疑的，也容易誤導(dǎo)關(guān)于住房市場(chǎng)的政策，特別是政府職能部門有這樣的言論更容易被市場(chǎng)及既得利益集團(tuán)拿來當(dāng)做新一輪政策炒作的由頭。

來源： 上海商報(bào) 作者： 易憲容

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