新開工面積下滑 樓市供給存隱憂

　　近期北京、深圳等地樓市成交明顯回暖，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前五月住宅新開工面積同比增速呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。多位分析人士表示，從長(zhǎng)期來(lái)看，持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)對(duì)開工情況造成影響，未來(lái)樓市供應(yīng)可能出現(xiàn)缺口。

　　多因素致開工不足

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資22213億元，同比名義增長(zhǎng)18.5%，而去年同期的房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速為34.6%。1-5月份，住宅新開工面積53882萬(wàn)平方米，同比去年同期下降8.2%。

　　由于房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期存在較大關(guān)聯(lián)性，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)往往導(dǎo)致房地產(chǎn)投資也出現(xiàn)波動(dòng)，加之持續(xù)的樓市調(diào)控限制了開發(fā)商的融資，致使住房開工出現(xiàn)持續(xù)下滑。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員巴曙松在近期出版的新作中認(rèn)為，三方面原因?qū)е抡{(diào)控過(guò)后出現(xiàn)房地產(chǎn)開工不足。首先，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，一般需要3年左右，當(dāng)調(diào)控到來(lái)，較長(zhǎng)的開發(fā)周期和供應(yīng)鏈條限制了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期和政策不確定的靈活度。開發(fā)商往往采取緩開工、少拿地的策略來(lái)減少可能到來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。其次，銀行貸款、預(yù)收款、資本市場(chǎng)的順周期加大了對(duì)開發(fā)商現(xiàn)金流的沖擊。調(diào)控來(lái)臨之時(shí)，嚴(yán)格的信貸控制和銷售萎縮導(dǎo)致回款速度降低，開發(fā)商資金來(lái)源出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。第三，土地價(jià)格剛性加大了開發(fā)商逆周期投資的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府財(cái)政已經(jīng)對(duì)土地出讓金形成依賴。土地價(jià)格的剛性上漲使開發(fā)商難以在調(diào)控之時(shí)以合理的價(jià)格購(gòu)置土地，導(dǎo)致開工和投資增速受到壓制。

　　巴曙松認(rèn)為，每一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策多以調(diào)控房?jī)r(jià)、控制開發(fā)商資金流為主要手段，同時(shí)也意味著下一輪住宅供應(yīng)的減少。

　　供給或出現(xiàn)缺口

　　中金公司的研報(bào)顯示，1-5月，開發(fā)商資金來(lái)源中，自籌資金同比增長(zhǎng)16.3%，占比達(dá)42.5%；國(guó)內(nèi)貸款增速進(jìn)一步回落至8.5%，占比18.4%；定金及預(yù)收款下降4.0%，個(gè)人按揭貸款下滑2.9%，跌幅分別收窄2.3和2.4個(gè)百分點(diǎn)。5月份按揭貸款流入金額環(huán)比上升14.3%，仍慢于銷售額月環(huán)比20.3%的改善幅度。事實(shí)上，資金鏈斷裂是調(diào)控過(guò)程中開發(fā)商面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。

　　上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，持續(xù)兩年的樓市調(diào)控，必然對(duì)開發(fā)商的資金鏈造成影響，導(dǎo)致開發(fā)商投資放緩。如果調(diào)控一直抑制需求，即使未來(lái)的住房供應(yīng)減少，也并不一定引起房?jī)r(jià)上漲。

　　楊紅旭還表示，未來(lái)并不能指望保障房補(bǔ)上商品房可能出現(xiàn)的供應(yīng)缺口，因?yàn)楸Ｕ戏恐荒芊至饕恍〔糠稚唐贩啃枨?，不能完全替代商品房?！鞍凑漳壳暗膽B(tài)勢(shì)，到明年下半年或后年商品房供應(yīng)可能出現(xiàn)不足。”

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 張昊

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