業(yè)內(nèi)人士探討樓市走向 冰點(diǎn)已過樓市入春？

　　政策微調(diào)，調(diào)控定向?qū)捤?，有人聲稱房價(jià)即將觸底反彈，那么房地產(chǎn)的冬天過去了嗎？

　　日前，南方日報(bào)東莞新聞部聯(lián)合搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)東莞站舉行一場主題沙龍?zhí)接戇@一話題。出席的嘉賓有富通地產(chǎn)東莞公司常務(wù)副總經(jīng)理姜灃桐，中原地產(chǎn)策略研究中心總監(jiān)車德銳，合富輝煌東莞市場研究部副總監(jiān)李興旺以及被譽(yù)為“東莞頭號炮手”的知名民間意見人士、奧一網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)問政觀察員、東莞屹立印刷有限公司總經(jīng)理肖功俊，同時，萬和整體櫥柜大朗經(jīng)銷商李莉也聞訊前來參加。

　　對于樓市的前景，幾位業(yè)內(nèi)人士均有不同的態(tài)度。車德銳說，從自身做地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)最艱難的時間已經(jīng)過去，受政策支撐，地產(chǎn)股一路走好，預(yù)示著下半年房價(jià)會上漲，但隨著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)和保障房的建設(shè)，明年壓力不會小。未來兩三年，隨著人民幣的貶值，國內(nèi)的房地產(chǎn)、黃金等所有投資品都不具備投資價(jià)值了。而姜灃桐卻表示，宏觀經(jīng)濟(jì)面不好，短期的繁榮不代表長期的，房地產(chǎn)的基礎(chǔ)不牢固，冬天還沒有過去，他對行業(yè)前景抱著謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　此輪貨幣政策中房地產(chǎn)行業(yè)得益多少？

　　最近半年，出于穩(wěn)增長的需要，穩(wěn)健的貨幣政策有所放松，降準(zhǔn)、降息、首套房貸利率打折，甚至有的省份出臺下調(diào)首套房首付的措施。與此同時，中央及相關(guān)部委官員一再強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策。從操作現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)行業(yè)在這輪貨幣政策微調(diào)中得到了多大的好處？房地產(chǎn)企業(yè)分到的貸款多嗎？

　　對于這個問題，參加探討的大部分業(yè)內(nèi)人士與專家都認(rèn)為此輪政策調(diào)整會給房地產(chǎn)帶來一個小高潮。姜灃桐表示，過了春節(jié)，開發(fā)貸、個貸都有所放松。現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)下行壓力很大，為穩(wěn)增長，在信貸方面進(jìn)行了適當(dāng)?shù)姆潘?，為市場繁榮提供了資金保障，這會刺激房地產(chǎn)出現(xiàn)一個小高潮。估計(jì)在今年下半年，樓市還是比較好的，但是不能過火。過火的話，政府會繼續(xù)出臺調(diào)控的政策，比如，限購的擴(kuò)大化、提高首付、擴(kuò)大房產(chǎn)稅實(shí)施范圍等。房地產(chǎn)溫和的上漲，不過火，政府是容許的。

　　做制造業(yè)的肖功俊也稱：現(xiàn)在，銀行在貸款方面的確有所放松，有個銀行曾上門服務(wù)好幾次了，要他填寫資料。不過，比起制造業(yè)企業(yè)，銀行更加喜歡房地產(chǎn)貸款，因?yàn)橛械盅?，風(fēng)險(xiǎn)小。

　　政策微調(diào)是否會引來投資客？

　　前幾年，樓市投資客大批涌入，而今年以來，剛需客戶占據(jù)主導(dǎo)，現(xiàn)在政策微調(diào)，是否會促使投資客、投機(jī)客卷土重來？投資的到來是否又會再次炒高房價(jià)？這也是市民最為關(guān)心的問題。

　　對此，姜灃桐認(rèn)為東莞市場的投機(jī)性不大，還是剛需占據(jù)絕對主導(dǎo)。姜灃桐舉了一個例子，以前，有些深圳的朋友曾來東莞買房投資，但是發(fā)現(xiàn)房價(jià)上漲比較慢，他們覺得沒有意思，就不來了?，F(xiàn)在，深圳客更加看重本地的市場，對東莞、惠州市場都不太感興趣。東莞城市布局比較分散，不聚集，房價(jià)起伏不大。

　　然而，車德銳則表示，經(jīng)濟(jì)不好，投資客戶還是有的，他們認(rèn)為房子是保值的投資，把錢用來買房，是比較放心的。“厚街的世紀(jì)雙子，價(jià)格賣得這么高，大部分都是投資客?！?

　　下半年房價(jià)是否會上漲？

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月底，全市一手住宅的存量為465萬平方米，市場消化周期為12.2個月，供需基本平衡。但是，今年的潛在供應(yīng)量高達(dá)688萬平方米，而前5月的新增供應(yīng)量僅為173萬平方米，這說明在未來7個月時間里，將有500余萬平方米新貨將集中入市。下半年市場會怎么樣？

　　李興旺表示，截至目前，已經(jīng)開工但是沒有上市的商品房總量已經(jīng)接近1000萬平方米，未來供應(yīng)量會很大，主要集中在塘廈、南城、虎門、常平、厚街、長安等鎮(zhèn)街。這些區(qū)域都是銷售勢頭比較好的，隨著供應(yīng)的放量，下半年的成交量還是比較樂觀的，而購房主力仍是剛需族，但是大戶型尤其是合拼戶型走貨或許會更加困難。供應(yīng)量大的話，比如，長安在下半年一下子冒出五六個新項(xiàng)目，競爭會非常大，所以東莞的房價(jià)維持在比較穩(wěn)的水平，出現(xiàn)恐慌性購房進(jìn)而導(dǎo)致上漲的可能性不大。

　　對于下半年樓市的走勢，車德銳與李興旺的觀點(diǎn)相符，也持有樂觀的態(tài)度。萬科、保利等房地產(chǎn)股票都往上走，股市具有先導(dǎo)性，預(yù)示著今年的房地產(chǎn)趨勢是向上的，對下半年的形勢，車德銳還是相對樂觀的，銷售速度加快，有開發(fā)商已經(jīng)開始漲價(jià)了，但是他建議開發(fā)商步子要穩(wěn)一些。未來一段時間，房價(jià)會兩極分化。由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，大開發(fā)商加盟，長安、虎門、松山湖、莞城、東城、塘廈、厚街每平方米會過萬或者已經(jīng)過萬，而二三線鎮(zhèn)區(qū)，由于第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，會穩(wěn)定在每平方米五六千元的價(jià)格。

　　樓市迎來小陽春？

　　去年下半年，業(yè)界對今年的形勢特別悲觀，說進(jìn)入了冬天?，F(xiàn)在，冬天過去了嗎？樓市是否會迎來小陽春？

　　姜灃桐認(rèn)為，冬天還沒有過去。房地產(chǎn)的基礎(chǔ)是宏觀經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)下行，中小企業(yè)生存艱難，中國經(jīng)濟(jì)的國際競爭力下降，宏觀經(jīng)濟(jì)面不好，短期的繁榮不代表長期的。有些企業(yè)主把資金轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)，資金從其他產(chǎn)業(yè)抽走了，房地產(chǎn)的基礎(chǔ)會不牢固，對房地產(chǎn)更加不利，所以他對行情前景，還是抱著謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　李興旺則表示，從這幾個月的銷售來看，現(xiàn)在已經(jīng)走出了冬天了。6月份是淡季，但是依然旺銷，估計(jì)整個月住宅成交量也能達(dá)到50萬平方米的水平。做房地產(chǎn)的車德銳看來，最艱難的是2008年10月前后和去年10月下旬到12月這兩段，這兩個低點(diǎn)分別是美國金融危機(jī)、歐債危機(jī)爆發(fā)的時間?，F(xiàn)在最慘的兩次已經(jīng)過去了。

　　各說房價(jià)

　　隨著人口增速的放緩、人口的老齡化以及區(qū)域分化，一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，房價(jià)會繼續(xù)調(diào)整，而二三線還處于發(fā)展階段，地方政府還需要通過賣地搞房地產(chǎn)來運(yùn)營城市，房地產(chǎn)發(fā)展空間還是比較大。東莞是一座二三線城市，隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)發(fā)展軌跡會樂觀一些，而上海、深圳等大城市就比較麻煩了，所以很慶幸在東莞做房地產(chǎn)。

　　——車德銳

　　畢竟房子是給人住的，現(xiàn)在東莞經(jīng)濟(jì)很困難，遷走或倒閉的企業(yè)不在少數(shù)，人口減少，怎么支撐房價(jià)上漲？

　　——肖功俊

　　東莞的房價(jià)還是處于廣深走廊間的洼地，隨著軌道交通、“三舊”改造的推進(jìn)，未來五年十年還是有很大的提升空間，尤其是長安、虎門、沙田等沿海鎮(zhèn)區(qū)。短期來說，下半年的供應(yīng)量會很大，主要集中在塘廈、南城、虎門、常平、厚街、長安等鎮(zhèn)街。這些區(qū)域都是銷售勢頭比較好的，隨著供應(yīng)的放量，下半年的成交量還是比較樂觀的。

　　——李興旺

　　冬天還沒有過去。房地產(chǎn)的基礎(chǔ)是宏觀經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)下行，中小企業(yè)生存艱難，中國經(jīng)濟(jì)的國際競爭力下降，宏觀經(jīng)濟(jì)面不好，短期的繁榮不代表長期的。有些企業(yè)主把資金轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)，資金從其他產(chǎn)業(yè)抽走了，房地產(chǎn)的基礎(chǔ)會不牢固，對房地產(chǎn)更加不利。

　　——姜灃桐

來源：南方日報(bào)

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