庫(kù)存壓頂 房?jī)r(jià)難以大幅反彈

　　“剛需”真的很“剛”，“排隊(duì)買房”成為5月樓市關(guān)鍵詞，北京、廣州、深圳等城市新建商品住宅當(dāng)月成交面積大幅上漲；近期萬(wàn)科等龍頭地產(chǎn)股也持續(xù)走強(qiáng)。多位分析人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，首次置業(yè)需求、改善型需求是推動(dòng)此輪樓市成交回暖的重要力量；政府調(diào)控樓市的基調(diào)短期內(nèi)不會(huì)改變，在庫(kù)存壓頂?shù)那疤嵯?，開(kāi)發(fā)商依然會(huì)積極出貨，房?jī)r(jià)難以大幅上漲。

　　“排隊(duì)買房”重現(xiàn)

　　近期，“排隊(duì)買房”成為樓市熱詞。在深圳，6月10日開(kāi)盤的水榭春天5期成為降息后第一個(gè)開(kāi)盤的大型樓盤，開(kāi)發(fā)商稱1000套房源引來(lái)4000人搶購(gòu)，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)金額達(dá)16億元。在南京，6月16日開(kāi)盤的復(fù)地新都國(guó)際，15日傍晚就引來(lái)100多位購(gòu)房者通宵排隊(duì)。在合肥，位于政務(wù)區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目采取夜間開(kāi)盤的方式，同樣引來(lái)購(gòu)房者徹夜排隊(duì)。

　　深圳市民小章從去年到現(xiàn)在一直在尋找中意的房源，等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的他近期有些失望，之前納入備選的幾套二手房要么被別人買走，要么已經(jīng)漲價(jià)。中介的態(tài)度也發(fā)生改變，擔(dān)心房?jī)r(jià)再次上漲的小章有些心急，他決定本月一定要出手。而三線城市唐山的市民小李在觀望了一年之后，也打算近期出手：“我看這房?jī)r(jià)是不會(huì)再跌了?！?

　　另一方面，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)下降，業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂未來(lái)樓市供應(yīng)或出現(xiàn)不足。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22213億元，同比名義增長(zhǎng)18.5%，而去年同期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速為34.6%。1-5月，住宅新開(kāi)工面積53882萬(wàn)平方米，比去年同期下降8.2%。安信證券中期策略報(bào)告指出，由于房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流壓力巨大，如果樓市調(diào)控繼續(xù)，今年下半年房地產(chǎn)行業(yè)的投資將繼續(xù)劇烈收縮。到2013年，一旦需求恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)可能再度出現(xiàn)供應(yīng)小于需求的局面。

　　改善需求入市

　　雖然多地樓市成交明顯回暖，但房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)兩年的調(diào)控并未出現(xiàn)明顯降幅，相當(dāng)多的“無(wú)房族”依然無(wú)力承受。事實(shí)上，近期出手買房的人群中不乏改善需求甚至投資需求人群的身影。分析人士表示，隨著房?jī)r(jià)收入比房屋總價(jià)/居民家庭年收入的持續(xù)回落，房?jī)r(jià)有望實(shí)現(xiàn)回歸。

　　上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，此輪樓市回暖從剛需入市開(kāi)始，隨后改善型需求加入，最終部分投資性需求也開(kāi)始入市。根據(jù)上海易居研究院的監(jiān)測(cè)，去年四季度起，多個(gè)城市的多個(gè)樓盤開(kāi)始出現(xiàn)大面積促銷，直到今年第一季度，這半年的成交以首次置業(yè)的剛需購(gòu)房者為主。今年二季度起，90平方米至140平方米的大中戶型成交也開(kāi)始回暖，這表明部分改善型需求也開(kāi)始入市，近期甚至部分豪宅項(xiàng)目的成交也開(kāi)始復(fù)蘇。

　　不過(guò)，楊紅旭表示成交的回升并不能說(shuō)明樓市全面回暖，房?jī)r(jià)依然處在探底和筑底的過(guò)程中。他表示，至少?gòu)膰?guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市全面回暖的說(shuō)法并不成立。

　　同時(shí)，全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比今年有望進(jìn)一步回落。上海易居研究院此前發(fā)布的報(bào)告顯示，隨著調(diào)控的持續(xù)以及居民可持續(xù)收入的增長(zhǎng)，今年大中城市的房?jī)r(jià)收入比有望回落至6至7的合理區(qū)間。報(bào)告顯示，2002年-2011年，我國(guó)的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的名義復(fù)合增長(zhǎng)率為18.32%，同期商品住宅銷售均價(jià)的名義復(fù)合增長(zhǎng)率為13.5%，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比的復(fù)合增長(zhǎng)率為1.12%。2009年，我國(guó)城市的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)8.1；到2011年回落至7.4。按照上海易居研究院的此前預(yù)測(cè)，如果今年的房?jī)r(jià)收入比回落至7以下，意味著今年的房?jī)r(jià)收入比將回落至2008年時(shí)的水平。不過(guò)隨著近期大中城市房?jī)r(jià)止跌，今年的房?jī)r(jià)收入比是否會(huì)按照預(yù)測(cè)的那樣繼續(xù)下降充滿了變數(shù)。

　　開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎看待后市

　　盡管樓市成交持續(xù)回暖，但接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪的分析人士無(wú)一例外地表示，并不能從流動(dòng)性寬松趨勢(shì)推導(dǎo)出近期樓市調(diào)控有望放松的結(jié)論。接受采訪的開(kāi)發(fā)商也表示，不會(huì)對(duì)后市盲目樂(lè)觀。

　　一位券商分析師表示，在穩(wěn)增長(zhǎng)的前提下，政府出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施確實(shí)是小概率事件，但這并不意味著調(diào)控會(huì)進(jìn)一步放松。如何在調(diào)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)增長(zhǎng)之間拿捏到位考驗(yàn)著調(diào)控智慧。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告認(rèn)為，5月經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，貨幣政策微調(diào)力度加大，更多城市有意對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)，但涉及限購(gòu)的政策沒(méi)有放松。中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，下一階段樓市成交量將企穩(wěn)，但如果開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的話，對(duì)價(jià)格敏感的首次置業(yè)需求或許將再度退出市場(chǎng)。

　　接受中國(guó)證券報(bào)采訪的開(kāi)發(fā)商也依然對(duì)后市表示謹(jǐn)慎。金地集團(tuán)相關(guān)人士表示，就行業(yè)整體而言，近期成交回暖只是首次置業(yè)、首次改善等剛需類需求獲得了一定程度的政策支持，市場(chǎng)整體環(huán)境并沒(méi)有特別大的改變。三季度各開(kāi)發(fā)商的推盤量很大，剛需類需求可以支撐成交回暖多久，還需要觀察。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 張昊

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