剛需正濃房源充足 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺

　　“我看新聞?wù)f南京又連夜排隊(duì)買(mǎi)房了，你說(shuō)這房?jī)r(jià)是不是又得漲??？我到底應(yīng)不應(yīng)該這個(gè)時(shí)候買(mǎi)??？”一大早，好友連珠炮似的發(fā)問(wèn)讓我睡意全無(wú)。

　　隨著貸款利率優(yōu)惠覆蓋范圍的增加，樓市迅速回暖，降息更是刺激了樓市的神經(jīng)，使得6月這個(gè)傳統(tǒng)“淡季”不“淡”。記者在和房地產(chǎn)研究人士謝逸楓閑聊談及新盤(pán)重新出現(xiàn)供小于求的情況時(shí)，他認(rèn)為，其中肯定有很多確實(shí)想買(mǎi)房的人，但也不排除開(kāi)發(fā)商為了加速出貨制造“繁榮”假象。確定的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回暖，觸動(dòng)了剛需的心，而降息又一次撥動(dòng)了剛需的神經(jīng)。

　　盡管多位學(xué)者都分析表示，今年房?jī)r(jià)不具備大幅上漲的可能，但部分剛性需求們?cè)谟H身經(jīng)歷的直觀(guān)感受之下，開(kāi)始選擇放棄觀(guān)望，出手購(gòu)房。

　　剛需正濃

　　“小妹啊，我昨天跟你說(shuō)的柳芳南里43平127萬(wàn)的那套房子已經(jīng)簽了。”

　　“??？又沒(méi)了？”

　　當(dāng)又一次對(duì)房源猶豫之后，小王已經(jīng)開(kāi)始習(xí)慣中介劉大姐打電話(huà)告訴她房子被別人簽掉的“噩耗”。她清楚，柳芳至左家莊一帶的小戶(hù)型，滿(mǎn)足了剛性需求對(duì)地理位置以及總價(jià)兩方面的要求，確實(shí)沒(méi)有理由不搶手。只是，自己又要再跑一次門(mén)店，重新挑選房源。

　　在我愛(ài)我家左家莊處的門(mén)店內(nèi)，記者遇見(jiàn)了正在挑選房源的小王。

　　“從2月初開(kāi)始看房，至今一無(wú)所獲?！毙⊥跽f(shuō)，剛開(kāi)始看房時(shí)就愛(ài)“挑肥揀瘦”，在“挑”的過(guò)程中，房子就被別人簽下了?！爱?dāng)時(shí)想著，房貸利率優(yōu)惠剛剛開(kāi)始，估計(jì)過(guò)一段時(shí)間優(yōu)惠幅度會(huì)更大，索性就再等一等，哪里想到，更大的優(yōu)惠幅度沒(méi)等來(lái)，倒是把房子從每平米大概24000看到了每平米28000左右。”

　　小王一臉的無(wú)奈。“現(xiàn)在買(mǎi)吧，有些不甘心，眼看著報(bào)價(jià)漲了；不買(mǎi)吧，又確實(shí)擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)更高。是該狠下決心了！”

　　小王的經(jīng)歷就是今年以來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影，成交量的回暖帶動(dòng)了二手房報(bào)價(jià)的提升，新房?jī)?yōu)惠幅度的縮小。

　　北京統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前5個(gè)月，全市住宅銷(xiāo)售面積為360.4萬(wàn)平方米，同比上漲15.4%。5月單月，住宅銷(xiāo)售面積為109.5萬(wàn)平方米，同比上漲107.8%，環(huán)比上漲29.6%。從成交套數(shù)來(lái)看，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，5月份北京新房住宅（包含保障房）成交10502套，環(huán)比4月同期的7823套上漲了34.2%。同比去年上漲43%，與去年1月的10812套基本持平，為2012年內(nèi)首次突破萬(wàn)套，也是自去年1月份以來(lái)近17個(gè)月以來(lái)的最高值。

　　小戶(hù)型是成交主力

　　“現(xiàn)在小戶(hù)型只剩下兩套55平左右的了，其余的就是110平以上的了?！?

　　“你們主力戶(hù)型不就是5080平方米的小戶(hù)型嗎？”

　　“已經(jīng)賣(mài)沒(méi)了。現(xiàn)在小戶(hù)型是20000元起，每套大概110萬(wàn)左右?！?

　　記者在“天通公園里”的售樓處咨詢(xún)時(shí)得知，主推的小戶(hù)型只剩下樓層不是特別好的兩套。曾經(jīng)推出的40多套特價(jià)房源早被搶購(gòu)一空，現(xiàn)在只剩下全款95折，按揭97折的優(yōu)惠活動(dòng)。

　　工作日的原因，樣板間內(nèi)看房的人非常少。“就這兩天人挺少的，前幾天人還挺多的呢！”負(fù)責(zé)樣板間衛(wèi)生的大姐邊遞鞋套邊說(shuō)。

　　“項(xiàng)目賣(mài)得差不多了，600多套房源現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)出400多套，剩下的基本都是大戶(hù)型了?！笔蹣切〗憬忉尩溃澳阋侵幸?5平（方米）這個(gè)戶(hù)型，最好盡快定下來(lái)，畢竟只剩兩套了。”

　　新房雖好，但終究?jī)r(jià)格偏高，走出售樓處，記者來(lái)到附近的鏈家地產(chǎn)，咨詢(xún)房?jī)r(jià)。記者發(fā)現(xiàn)二手房報(bào)價(jià)與新房報(bào)價(jià)的差距在縮小，甚至有2002年樓盤(pán)的55平房子同樣報(bào)到了110萬(wàn)的價(jià)格。

　　“這報(bào)價(jià)漲了吧？之前看的時(shí)候還沒(méi)這么高呢！”

　　“這幾個(gè)月房租都漲得很厲害，更別提房?jī)r(jià)了，基本上每平方米的報(bào)價(jià)都漲了差不多2000元。”鏈家地產(chǎn)工作人員小楊感慨道，“雖然價(jià)格漲了，但是成交卻更好了?！?

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月份北京二手住宅市場(chǎng)成交12672套，同比上漲56.2%，一改今年年初的同比下滑趨勢(shì)。而6月1日至6月12日則成交4387套，比5月同期上漲了14.9%，與此同時(shí)，商品房成交均價(jià)較5月上漲了2.7%。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2012年以來(lái)，期房市場(chǎng)新增項(xiàng)目76個(gè)項(xiàng)目，其中21個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)成交均價(jià)出現(xiàn)一定程度上漲，占比約為28%，總成交量為2990套，占比超過(guò)50%。3-5月，全市商品住宅成交均價(jià)從1.9萬(wàn)元上漲到近2萬(wàn)元。

　　對(duì)于價(jià)格的試探性上漲，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究陳雪認(rèn)為，這與進(jìn)入旺季和近期政策調(diào)整有一定關(guān)系。另外有以下幾個(gè)原因造成價(jià)格上漲：第一，項(xiàng)目入市后，低價(jià)房源最先進(jìn)入銷(xiāo)售周期，后期高價(jià)房源成交拉高價(jià)格；第二，優(yōu)惠措施取消，如百合灣嘉園、保利羅蘭小區(qū)、綠地花都嘉園等近期都有取消或降低優(yōu)惠幅度，尤其漲幅最大的長(zhǎng)灘庭苑由于前期特價(jià)房源售罄造成前后價(jià)格差額較大；第三，部分熱銷(xiāo)項(xiàng)目和之前深降項(xiàng)目試探性提價(jià)。

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，下半年就當(dāng)前的趨勢(shì)來(lái)看，剛性需求依舊會(huì)被不斷地刺激入市。但對(duì)于北京這樣的強(qiáng)調(diào)限購(gòu)城市，太多的外地剛性需求無(wú)法入市的弊端，使得剛性需求的釋放能夠持續(xù)多久存在不確定性。因此近期部分熱銷(xiāo)項(xiàng)目提價(jià)，短期來(lái)看符合營(yíng)銷(xiāo)規(guī)則，但長(zhǎng)久來(lái)看未必符合市場(chǎng)。

　　市場(chǎng)預(yù)期回暖

　　雖然各研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)略有出入，但都用數(shù)據(jù)證實(shí)了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回暖。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房網(wǎng)簽量依然環(huán)比增長(zhǎng)40.7%，新房成交量環(huán)比增長(zhǎng)了177.3%。這是樓市成交量連續(xù)第4個(gè)月上漲，創(chuàng)下年內(nèi)新高。在此情形下，業(yè)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的預(yù)期，也紛紛轉(zhuǎn)向樂(lè)觀(guān)。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計(jì)，銀行方面針對(duì)首次置業(yè)的自住型購(gòu)房人群的按揭貸款利率優(yōu)惠額度有望進(jìn)一步放寬，消費(fèi)者購(gòu)房支出成本的減輕，將更有利于購(gòu)房需求的平穩(wěn)釋放。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為，受降息影響，預(yù)計(jì)6月份成交量仍然將會(huì)維持高位，成交量仍將超過(guò)1萬(wàn)套。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析粟日也認(rèn)為，市場(chǎng)回暖已成定局，6月新房成交量可能繼續(xù)增長(zhǎng)。隨著市場(chǎng)回暖，開(kāi)發(fā)商加快了推盤(pán)的步伐，加上信貸環(huán)境的適當(dāng)放寬，部分地方鼓勵(lì)剛需，接下來(lái)的一段時(shí)間，新盤(pán)成交量及時(shí)不增長(zhǎng)，也很難快速回落。而二手房也會(huì)收到剛需的拉動(dòng)，但增幅可能低于新房。

　　關(guān)于二手房銷(xiāo)售增幅低于新房增幅的判斷，記者在天通苑走訪(fǎng)時(shí)有切身體驗(yàn)。部分小戶(hù)型二手房的報(bào)價(jià)與新開(kāi)盤(pán)住宅價(jià)格相當(dāng)，由于這些二手房最初購(gòu)買(mǎi)時(shí)皆為經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)，普遍存在轉(zhuǎn)為商品房產(chǎn)權(quán)不滿(mǎn)5年的情況。在實(shí)際交易中，需要賣(mài)方支付的營(yíng)業(yè)稅全額轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方身上，這對(duì)剛性需求而言，是一筆不小的支出，對(duì)比之下，新房或許更劃算。

　　地產(chǎn)大佬的目光早已轉(zhuǎn)向明年。

　　5月中旬，中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新的發(fā)展周期?，F(xiàn)在要做的是按照中央的要求，把短期調(diào)控政策和長(zhǎng)期政策結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！胺康禺a(chǎn)業(yè)是四年一個(gè)周期，我們相信明年的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展周期。”孟曉蘇直言。兩日后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在某論壇上表示，今年商品房新開(kāi)工面積增幅的回落將影響一年后的開(kāi)盤(pán)，所以在明年3月，房?jī)r(jià)可能上漲。

　　政策或已見(jiàn)底

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，成交量放大是調(diào)控的結(jié)果，是“以?xún)r(jià)換量”的表現(xiàn)。“穩(wěn)增長(zhǎng)”的宏觀(guān)政策改變了購(gòu)房者的預(yù)期，央行的降息明確貨幣環(huán)境繼續(xù)為經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)提供支持，已經(jīng)可以判斷房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)改變，也不會(huì)加碼。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭同樣認(rèn)為，政策早已見(jiàn)底。盡管住建部強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，但降息及房貸優(yōu)惠利率的增多，將進(jìn)一步刺激購(gòu)房者入市，樓市成交量回升仍將持續(xù)。

來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

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