局部性投資過(guò)熱 地產(chǎn)旅游圈地項(xiàng)目風(fēng)聲又起

　　開發(fā)商們又在創(chuàng)造驚人的紀(jì)錄，一周內(nèi)，投資金額超400億元、規(guī)模近4000畝的旅游地產(chǎn)巨無(wú)霸即浮出水面。

　　6月5日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林、中國(guó)泛?？毓杉瘓F(tuán)董事長(zhǎng)盧志強(qiáng)和俄羅斯北高加索度假村公司簽署了一份總投資25億- 30億美金的意向協(xié)議書。6月9日，深圳光耀集團(tuán)與韓國(guó)的JD C公司、DK集團(tuán)共同簽署三方合作諒解備忘錄，將投資30億元共同開發(fā)位于韓國(guó)濟(jì)州島的1500畝的“中國(guó)城”旅游度假項(xiàng)目。6月13日，恒大地產(chǎn)與哈爾濱政府簽訂投資150億元、占地面積分別為2776畝的太陽(yáng)島西區(qū)旅游綜合體項(xiàng)目。

　　這只是冰山一角，在不足4萬(wàn)平方公里的海南島上，全國(guó)十大房企排行榜中已有半數(shù)房企進(jìn)駐海南。云南旅游（002059）地產(chǎn)更是達(dá)到狂熱的境地。從麗江、大理、騰沖、普洱的漫長(zhǎng)旅游資源帶上，動(dòng)輒圈地幾千畝甚至幾十平方公里、投資數(shù)百億元的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目星羅棋布。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)更撒下1700億元重金投注在長(zhǎng)白山、大連、武漢、西雙版納、瑯岐、武夷山等地的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。從住宅到商業(yè)，如今旅游地產(chǎn)正取代城市綜合體成為下一輪投資熱點(diǎn)。然而，在資本重金囤積的背后，越來(lái)越多人士擔(dān)心，新的地產(chǎn)泡沫正在醞釀之中。

　　從南到北遍布巨無(wú)霸項(xiàng)目

　　與以往住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是，這輪旅游地產(chǎn)規(guī)模之大、資金之密前所未有。數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，國(guó)內(nèi)已有超過(guò)50家房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項(xiàng)目金額超過(guò)3000億元人民幣。據(jù)旅游財(cái)富網(wǎng)初步統(tǒng)計(jì)顯示，2012年一季度，全國(guó)旅游地產(chǎn)投資繼續(xù)升溫，投資上億元的簽約項(xiàng)目就有近70個(gè)，投資總規(guī)模達(dá)2600多億元，預(yù)計(jì)今年全行業(yè)投資將超萬(wàn)億元。

　　其中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)曾于2010年5月17日一天簽訂了42塊土地出讓合同，這一紀(jì)錄發(fā)生在萬(wàn)達(dá)牽頭開發(fā)的“長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)”的地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地18 .34平方公里，在近幾年土地市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控的大背景下，如此大面積的拿地實(shí)屬罕見。而截至目前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)主導(dǎo)的6個(gè)旅游度假項(xiàng)目，總投資已達(dá)到1700億元。

　　6月9日，恒大進(jìn)軍上海市場(chǎng)的首個(gè)旅游項(xiàng)目“啟東海上威尼斯”面市。據(jù)恒大提供的資料顯示，項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)閱|市圓陀角風(fēng)景區(qū)，規(guī)劃占地面積2100畝。而記者在恒大地產(chǎn)的招股說(shuō)明書上發(fā)現(xiàn)，該地塊土地儲(chǔ)備總量中幾乎約占恒大的1/3，估值也達(dá)到了恒大總估值的1/3.

　　中弘股份（000979）2011年財(cái)報(bào)顯示，去年該公司營(yíng)業(yè)總收入僅為18 .5億元。但該公司董事長(zhǎng)王永紅近日透露，中弘股份將在全國(guó)范圍內(nèi)打造10個(gè)分時(shí)度假項(xiàng)目。目前已經(jīng)簽約的8個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總投資額約達(dá)500億元，規(guī)模為970畝。記者發(fā)現(xiàn)，旅游地產(chǎn)的升溫，也讓網(wǎng)上招聘旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理的年薪叫價(jià)超過(guò)了100萬(wàn)元。

　　旅游之名地產(chǎn)之實(shí)

　　“目前旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的確存在投資局部性過(guò)熱的問(wèn)題，甚至出現(xiàn)了泡沫?！敝袊?guó)旅游研究院院長(zhǎng)戴斌表示，旅游地產(chǎn)的迅猛發(fā)展的確存在隱憂，這指的是開發(fā)商只做地產(chǎn)而非做旅游的一種現(xiàn)象。不愿透露姓名的地產(chǎn)界人士也表示，開發(fā)商熱衷旅游地產(chǎn)，主要就是因?yàn)椤昂媚玫亍?。“住宅?xiàng)目會(huì)飽受調(diào)控之限，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，旅游地產(chǎn)易受地方政府支持，面積也大、土地成本低，利潤(rùn)大。”

　　這種意圖市場(chǎng)早已有跡可循，從低成本拿地和高價(jià)賣房的雅居樂(lè)清水灣項(xiàng)目最為典型。雅居樂(lè)年報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年，雅居樂(lè)海南清水灣的土地儲(chǔ)備面積高達(dá)912萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)僅為276元/平方米。清水灣項(xiàng)目的銷售均價(jià)在2010年達(dá)到最高峰2 .9萬(wàn)元/平方米。截至今年3月份，清水灣單盤的合約銷售額累計(jì)已經(jīng)達(dá)到270億元，遠(yuǎn)超過(guò)其200億元的投資預(yù)算，旅游、酒店項(xiàng)目尚未建成開業(yè)，雅居樂(lè)已經(jīng)收回了成本。

　　對(duì)此，其他開發(fā)商紛紛效仿。記者了解獲悉，近日華東啟東、廣東惠東兩大項(xiàng)目雖號(hào)稱旅游地產(chǎn)，但主要還是售賣住宅。6月14日，被譽(yù)為“景洪城的眼睛”的白象湖更被踢爆，開發(fā)商在報(bào)經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后，先后將湖區(qū)北面的70余畝土地改變用途，開發(fā)了白象花園一期、二期商品房出售。昔日的游樂(lè)場(chǎng)變成了開發(fā)商的售樓處。

　　陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，目前在我國(guó)，達(dá)到專業(yè)化水準(zhǔn)的旅游地產(chǎn)開發(fā)商很少，大部分房企是借“上馬”旅游地產(chǎn)項(xiàng)目之名去“圈資源”。

　　旅游業(yè)務(wù)后續(xù)運(yùn)營(yíng)的隱憂

　　“利用旅游地產(chǎn)項(xiàng)目拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這是目前一些二三線城市中常見的發(fā)展模式?！币晃宦糜萎a(chǎn)業(yè)研究部門的負(fù)責(zé)人向記者表示，但以“旅游”之名，行“地產(chǎn)”之實(shí)的旅游地產(chǎn)，很可能為項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營(yíng)埋下惡果。

　　按照上述負(fù)責(zé)人的說(shuō)法，旅游地產(chǎn)規(guī)模大、投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)，企業(yè)需要有成熟的運(yùn)營(yíng)模式。比如，較早介入國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的華僑城，其主題公園景區(qū)+地產(chǎn)的模式，已成功在多個(gè)城市復(fù)制。但即便如此，與環(huán)球影城及迪士尼樂(lè)園相比，這種模式仍有很大差距。據(jù)悉，日本環(huán)球影城一個(gè)主題公園，占地5 0多萬(wàn)平方米，年接待量可達(dá)800萬(wàn)人，收入55億元，門票收入只占50%，重游率可達(dá)70%.而同等面積的北京歡樂(lè)谷，作為國(guó)內(nèi)一線品牌年接待量也只能達(dá)到300多萬(wàn)人次，4個(gè)多億的年收入，門票收入占總比超過(guò)80%，重游率僅20%.

　　相比較來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商介入旅游地產(chǎn)，沒(méi)有自身經(jīng)營(yíng)模式，僅僅是將景區(qū)、酒店、商業(yè)配套等項(xiàng)目簡(jiǎn)單拼貼在一起，很難實(shí)現(xiàn)類似滾動(dòng)式發(fā)展，勢(shì)必對(duì)資金鏈產(chǎn)生較大的壓力。2011年華僑城實(shí)現(xiàn)旅游綜合業(yè)務(wù)收入63 .33億元，接待游客2430萬(wàn)人次，歡樂(lè)谷主題公園居功至偉。不過(guò)，公司財(cái)報(bào)顯示，當(dāng)年該塊業(yè)務(wù)毛利率下滑5 . 4 2 %，營(yíng)收下滑32 .96%.截至2011年年底，華僑城資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)71 .16%.為此，為打通新的融資渠道，華僑城計(jì)劃將歡樂(lè)谷的門票作為收益憑證，在深交所掛牌，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

　　近日，有消息顯示，萬(wàn)達(dá)多項(xiàng)投資已使資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89 .9%.而其他地產(chǎn)商受宏觀調(diào)控限制，也承受相當(dāng)大的資金壓力。在此背景下，旅游地產(chǎn)的后續(xù)運(yùn)營(yíng)“隱憂”將會(huì)不斷增大。

來(lái)源：南方都市報(bào)

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