中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫探究：見(jiàn)底抑或隱藏？

在經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平眼里，如今的中國(guó)，到處都是泡沫，房地產(chǎn)泡沫、股市泡沫、大蒜泡沫。然而，大蒜泡沫破裂了，股市由6000點(diǎn)重回2000點(diǎn)。各地頻現(xiàn)降價(jià)的樓盤(pán)，之于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫是否已經(jīng)見(jiàn)底？

溫州信號(hào)

在大部分城市一片暖熱的時(shí)候，溫州樓市卻如“三九時(shí)節(jié)”。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1至3月，溫州樓市成交量也有一波小反彈，但到4月份，溫州二手房成交量環(huán)比跌去35%-40%，5月仍無(wú)明顯改善，與4 月持平。這與多數(shù)城市4-5月連續(xù)大幅增長(zhǎng)形成了巨大反差。

不單是成交量，房?jī)r(jià)方面，溫州恐怕也是全國(guó)價(jià)格降幅最大的城市之一。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，溫州房?jī)r(jià)降速最快的時(shí)段是2011年10月至2012年1月，今年1至3月仍在下降，但降速減緩。以二手房為例，現(xiàn)在溫州的二手房均價(jià)已比去年最高時(shí)期跌去了35%，跌幅最高的樓盤(pán)甚至達(dá)到40%。

曾屢次預(yù)言中國(guó)房地產(chǎn)泡沫會(huì)破裂的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠，在房地產(chǎn)業(yè)界并不是受歡迎的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。今年2月，他曾預(yù)測(cè)2012年房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌25%，未來(lái)3年內(nèi)跌幅有可能達(dá)到50%。

如果從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來(lái)看，很難驗(yàn)證他所得出的結(jié)論的正確性。不久前公布的4月百城價(jià)格指數(shù)顯示，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格8711元/平方米，同比下跌0.71%，百城價(jià)格指數(shù)同比首次出現(xiàn)下跌。而限購(gòu)嚴(yán)重的十大城市中，4月房?jī)r(jià)同比下跌幅度達(dá)到2.6%。但暴跌的樓盤(pán)的確出現(xiàn)了。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，溫州并非一線城市，而二手房成交占比卻占50%以上，與一線城市類(lèi)似，其市場(chǎng)參與者多為投資。從投資需求所占比例來(lái)看，溫州樓市的泡沫比較大。在調(diào)控政策的持續(xù)影響下，溫州二手房業(yè)主的資金壓力比開(kāi)發(fā)商有過(guò)之而無(wú)不及。而溫州民間借貸問(wèn)題接連爆發(fā)，投資型業(yè)主雖不停割肉，但接盤(pán)者并不踴躍。溫州也并非孤例，鄂爾多斯也被視為泡沫破裂城市的代表。

6月7日，中國(guó)人民銀行下發(fā)一份編號(hào)為“銀發(fā)【2012】142號(hào)”的“特急”文件，該文件標(biāo)題為《中國(guó)人民銀行關(guān)于下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和調(diào)整存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的通知》以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》。

這份《通知》除詳細(xì)闡述了如何調(diào)整存貸款基準(zhǔn)利率和利率的浮動(dòng)區(qū)間以外，最引人關(guān)注的莫過(guò)于規(guī)定“個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”。

0.7倍意味著什么？目前五年期存款最新的基準(zhǔn)利率為5.1%，5年期以上貸款利率打7折之后為4.76%，將出現(xiàn)存款利率高于貸款利率0.34個(gè)百分點(diǎn)的負(fù)利息差現(xiàn)象。

“現(xiàn)在銀行肯定能不7折就不7折?！币患疑鲜秀y行的信貸管理部人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。不過(guò)，華興銀行客服人員告訴記者，該行個(gè)人住房貸款利率最低有7折優(yōu)惠，但不同的客戶會(huì)有所差異。

7折“非主流”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者抽樣調(diào)查了深圳地區(qū)多家銀行，并未發(fā)現(xiàn)首套房貸有0.7倍于基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠，最低下浮至基準(zhǔn)利率的0.85倍。

據(jù)記者了解，建行、華夏銀行9.24,-0.13,-1.39%的首套房貸款利率執(zhí)行8.5折；如果貸款超過(guò)70萬(wàn)元，農(nóng)行開(kāi)出了8.8折優(yōu)惠，其余客戶均為9折；中行則對(duì)所有客戶執(zhí)行8.8折；廣發(fā)和招商銀行微博10.81,-0.14,-1.28%有9折，工商銀行4.17,0.00,0.00%則按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

唯獨(dú)廣東華興銀行表示該行房貸利率最低下浮至基準(zhǔn)利率的0.7倍。“我們會(huì)根據(jù)客戶的財(cái)務(wù)狀況、個(gè)人資料、風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)等原則來(lái)綜合考慮。具體的操作細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)。”華興銀行的相關(guān)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

“現(xiàn)在一年期貸款利率的息差已經(jīng)很低了，貸款收益很少。存款可以上浮10%，也就是說(shuō)銀行成本上浮，貸款收益下浮。這對(duì)銀行影響很大，所以現(xiàn)在肯定是能不打7折就不打7折。”一家上市銀行信貸管理部門(mén)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

不過(guò)，銀率網(wǎng)分析師則在報(bào)告中指出，也不排除一些新興的中小商業(yè)銀行為占一些房貸方面的市場(chǎng)份額，又沒(méi)有之前的歷史包袱，會(huì)給予特別優(yōu)質(zhì)的客戶7折利率，但估計(jì)這種份額會(huì)很少，普通房貸者享受不到。

“這跟市場(chǎng)整個(gè)資金供求關(guān)系有關(guān)，貸款利率低，大家都去那里借錢(qián)，利率高的肯定會(huì)降下去了。不過(guò)，如果銀行資金緊張，銀行也未必會(huì)降?！鄙鲜鲂刨J管理部人士表示。

來(lái)源：地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)

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