重拳能否終結(jié)土地閑置？ 歷數(shù)房企囤地七宗"最"

　　國(guó)家對(duì)于閑置土地的處置辦法和力度正在不斷規(guī)范和加強(qiáng)。從1999年4月頒布施行的舊版《閑置土地管理辦法》，到去年年底的修訂草案，再到6月7日正式發(fā)布的《閑置土地管理辦法》，僅從條款上看，與舊版的11條相比， 新版《辦法》就已經(jīng)增至32條之多。雖然有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這只是對(duì)條款的細(xì)化，并無新意，但是無可否認(rèn)，從懲罰力度上看，征收20%閑置費(fèi)并不是個(gè)小數(shù)目，而兩年未開工將無償收回土地則更是會(huì)令開發(fā)商損失慘重。

　　然而在暴利面前，即使面臨“重典”之風(fēng)險(xiǎn)，曾經(jīng)四處蔓延的開發(fā)商瘋狂“囤地”現(xiàn)象會(huì)不會(huì)就此大幅減少甚至消失呢？

　　房企瘋狂囤地之：最長(zhǎng)閑置期

　　湯臣集團(tuán)上海一地塊拿地17年未動(dòng)工

　　開發(fā)商為什么要囤地？一個(gè)字：錢。

　　通過土地閑置等待房?jī)r(jià)上漲可獲得令人咋舌的收益，還可通過土地轉(zhuǎn)賣實(shí)現(xiàn)資金的快速回流，買賣土地幾乎成了穩(wěn)賺不賠的買賣，加之此前國(guó)家對(duì)于企業(yè)違規(guī)閑置土地的處罰力度并不大，于是房企“囤地”也自然而然成了久治不絕的難題。

　　更有甚者，上海一開發(fā)商干脆把一塊土地閑置17年的原因歸咎于“動(dòng)拆遷未完成”。

　　2011年8月24日，湯臣集團(tuán)有限公司發(fā)布了一則置換位于上海土地的公告，而其置換的上海A1-10-2地塊，正是此前被諸多媒體曝光和質(zhì)疑的一塊“閑置”了17年的土地。

　　1994年，上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下了原上海市環(huán)衛(wèi)站的部分用地，即A1-10-2地塊。但是直至2011年8月，這塊地在長(zhǎng)達(dá)17年的時(shí)間里始終毫無動(dòng)工的跡象。

　　而與土地的“紋絲不動(dòng)”對(duì)比鮮明的是，按照1994年的土地價(jià)格行情，當(dāng)時(shí)每平方米土地樓板價(jià)在幾百元已屬高價(jià)，這幅地塊在等待了17年后，身價(jià)則早已暴漲了上百倍甚至幾百倍。

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)2011年8月10日?qǐng)?bào)道，對(duì)于該地塊的遲遲不能動(dòng)工，上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司解釋稱，該地塊轉(zhuǎn)讓后，由于動(dòng)拆遷工作始終未能完成，故未能交地，非公司責(zé)任。

　　雖然上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將責(zé)任悉數(shù)推到了“動(dòng)拆遷未能完成”的客觀原因上，但是上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，動(dòng)拆遷工作有難度并不少見，一般2至3年就能完成，17年未能開工確實(shí)匪夷所思。而且如果動(dòng)拆遷工作如果確實(shí)難以完成，開發(fā)商完全可以退還土地——當(dāng)然，在地價(jià)逐年攀高的行情下，顯然這并不是明智之舉。

　　房企瘋狂囤地之：最大膽囤地

　　華潤(rùn)置地?zé)o視督辦在京囤地六年 轉(zhuǎn)手獲利3倍

　　據(jù)央視2011年6月25日?qǐng)?bào)道，在距離北京CBD商業(yè)核心區(qū)僅四公里的地方，有一塊閑置土地，從2005年出讓給開發(fā)商后便一直沒有開發(fā)。而2005年購得這一地塊的，正是多次被媒體曝光涉嫌囤地的房地產(chǎn)開發(fā)商華潤(rùn)置地。

　　北京市國(guó)土局的掛牌出讓公告顯示，這塊名叫優(yōu)士閣二期的建設(shè)用地，面積為6401平方米，建筑控制規(guī)模為3.2萬平方米，按2005年該地塊1.6億的成交價(jià)，以其建筑規(guī)模為3.2萬平方米計(jì)算，樓面地價(jià)相當(dāng)于每平方米5067元。截至2011年，該地塊周邊地塊的樓面地價(jià)都在2萬元左右，在6年的按兵不動(dòng)后，就算直接轉(zhuǎn)讓土地，華潤(rùn)的獲利程度也達(dá)到300%左右。如果建住宅出售，則利潤(rùn)更加豐厚。

　　其實(shí)早在2010年8月，北京市國(guó)土局已經(jīng)對(duì)這塊地進(jìn)行過掛牌督辦，但最后的結(jié)果是不了了之。

　　按照國(guó)家規(guī)定，土地閑置兩年以上，可以由當(dāng)?shù)貒?guó)土部門無償收回并重新進(jìn)入招拍掛程序，華潤(rùn)置地的這一地塊為何又能置身法外？華潤(rùn)置地北京分公司宣傳部門工作人員對(duì)此則表示，“不太清楚”。

　　房企瘋狂囤地之：最集中囤地

　　中信中遠(yuǎn)博鰲囤地八年不開發(fā) 坐等升值

　　由于博鰲亞洲論壇的關(guān)系，開發(fā)商早期在博鰲開發(fā)的多為酒店、公寓類投資收益較慢的項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)分析指出，開發(fā)商正是利用囤地和土地升值的收益來平衡其他項(xiàng)目回報(bào)期過長(zhǎng)的缺陷，至少從2001年開始，僅龍?zhí)稁X地塊，土地閑置現(xiàn)象就一直未曾杜絕。在暴利驅(qū)使下，博鰲也成了開發(fā)商“囤地”的重災(zāi)區(qū)。

　　據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞2012年5月10日?qǐng)?bào)道，中信龍?zhí)稁X項(xiàng)目拿地8年才動(dòng)工，拿地成本僅數(shù)百元每平方米，項(xiàng)目售價(jià)卻高達(dá)萬元，不過，在博鰲涉嫌囤地的還不止中信地產(chǎn)一家，知名度較高的還包括早在1999年就進(jìn)駐博鰲的中遠(yuǎn)。

　　據(jù)中遠(yuǎn)集團(tuán)公告顯示，2001年9月，中遠(yuǎn)征得龍?zhí)稁X建設(shè)用地。直到2010年，國(guó)土部公布1457幅閑置土地黑名單，這塊地又重回歸公眾視野。

　　而在國(guó)土部的這份黑名單中，中遠(yuǎn)共有5塊地“上榜”，其中包括龍?zhí)稁X山景別墅用地和龍?zhí)稁X高爾夫球場(chǎng)用地，供地面積超過98公頃，這兩塊地都是在2001年10月份就簽訂了合同，約定動(dòng)工時(shí)間為2002年10月，竣工時(shí)間則為2004年10月。

　　直到2010年因閑置被曝光，這兩幅地塊依舊沒有動(dòng)工。

　　房企瘋狂囤地之：最驚人收益

　　新鴻基地產(chǎn)上海最貴豪宅毛利或達(dá)80%

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民認(rèn)為，在對(duì)囤地有真正懲罰性的措施實(shí)施前，開發(fā)商仍然會(huì)傾向延長(zhǎng)開發(fā)周期，以獲取暴利。

　　而在這些以延長(zhǎng)開發(fā)周期來獲取暴利的開發(fā)商中，新鴻基地產(chǎn)當(dāng)屬佼佼者。

　　據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞2012年3月27日?qǐng)?bào)道，今年3月，在以26.4萬元每平方米的最高報(bào)價(jià)刷新上海乃至全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格紀(jì)錄之后，新鴻基地產(chǎn)上海項(xiàng)目濱江凱旋門成了樓市的新熱點(diǎn)。

　　按照上海市建設(shè)和交通委員會(huì)此前公布的新鴻基對(duì)該項(xiàng)目的總投資額，以及計(jì)劃的建筑規(guī)模計(jì)算，每平方米的投資預(yù)算僅為2.53萬元/平方米，如果后期不追加投入，項(xiàng)目的毛利有可能達(dá)到近80%。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，濱江凱旋門的稅率將達(dá)到60%。該項(xiàng)目如果在新鴻基地產(chǎn)2010-2011年年報(bào)公布的交房時(shí)間——2013年年中之前能售出一部分，那么售出部分，扣除土地增值稅、相應(yīng)成本和企業(yè)所得稅，再以整個(gè)項(xiàng)目長(zhǎng)達(dá)9年的開發(fā)周期計(jì)算年化收益率，其每年的回報(bào)也超過了20%，上述回報(bào)率或遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過近幾年新鴻基地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率。

　　分析師薛建雄認(rèn)為，目前房企被真正清算土地增值稅的并不多，這也使得上述回報(bào)率也許僅僅只能停留在理論以及賬面上。

　　而按照濱江凱旋門的有關(guān)資料，如果該項(xiàng)目不扣除土地增值稅，那么項(xiàng)目的年化收益率甚至可以達(dá)到40%，直逼2010年度全行業(yè)資產(chǎn)收益率最高的恒大地產(chǎn)。

　　蔡為民表示，在土地增值稅等限制開發(fā)商囤地行為的措施得到有效執(zhí)行前，長(zhǎng)期囤地帶來的巨額收益，仍然會(huì)吸引開發(fā)商拉長(zhǎng)開發(fā)周期。

　　房企瘋狂囤地之：最低違法成本

　　李澤楷囤地三年勁賺4億 罰款僅510萬

　　2009年，國(guó)土資源部在全國(guó)督辦18起閑置土地，其中李嘉誠(chéng)之子李澤楷旗下盈大地產(chǎn)全資子公司北京市啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司閑置的“工體4號(hào)”地塊被罰款510萬元。不過，這區(qū)區(qū)幾百萬元與該地塊此后出售所得的價(jià)格相比，幾乎是不值一提。

　　公告顯示，北京市啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的工體北路4號(hào)住宅及配套項(xiàng)目，合同約定動(dòng)工時(shí)間為2006年9月24日前。曾于2007年進(jìn)行部分土方施工，后因企業(yè)申請(qǐng)規(guī)劃調(diào)整和奧運(yùn)會(huì)原因停工，雖于2009年8月再次開工，但因未及時(shí)申請(qǐng)開竣工時(shí)間延期，屬違約行為。

　　然而在囤地三年，罰款510萬元之后，李澤楷在2009年以9.2億元的高價(jià)轉(zhuǎn)手，價(jià)格幾乎是原來5.1億元的一倍。

　　房企瘋狂囤地之：最賠錢囤地

　　和記黃埔上海“地王”地價(jià)縮水過半

　　與兒子小超人李澤楷“小罰單”占了大便宜相比，其父李嘉誠(chéng)可就沒那么幸運(yùn)了。

　　變相囤地的盈利模式，曾讓和記黃埔在六七年時(shí)間房?jī)r(jià)或地價(jià)暴漲3倍。而這一盈利模式在其上海御翠豪庭項(xiàng)目上更是發(fā)揮得淋漓盡致，最后一期房?jī)r(jià)已是當(dāng)初樓面地價(jià)的28倍多。

　　不過，囤地模式也并非穩(wěn)賺不賠。在樓市控政策不斷加碼的形勢(shì)下，和記黃埔在2010年拿下的上海趙巷17號(hào)“地王”，如今被曝地價(jià)已縮水過半。

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)2012年4月12日?qǐng)?bào)道，在2010年底，和記黃埔以21436元每平方米的樓面價(jià)、總價(jià)16.2億元拿下上海趙巷17號(hào)“地王”，但到了2011年底拍賣的上海趙巷16號(hào)地塊，卻以14.087億元的底價(jià)成交，折合樓面價(jià)僅為9559元每平方米，至此，當(dāng)初和記黃埔高價(jià)拿下的土地價(jià)格已縮水過半。

　　房企瘋狂囤地之：最“曲線”囤地

　　開發(fā)商變相囤地9年升值30倍

　　用不到2億元的資金就能撬動(dòng)37萬平方米的別墅用地，你相信嗎？

　　據(jù)北京商報(bào)2012年3月1日?qǐng)?bào)道，家住北京順義嘉浩別墅的徐女士稱，自己所在別墅的項(xiàng)目用地只用了2.36億元的價(jià)格就被轉(zhuǎn)讓了，平均樓面價(jià)僅為637.8元/平方米，而目前順義白辛莊的別墅價(jià)格在4萬元每平方米左右。

　　一位周邊項(xiàng)目的開發(fā)商表示，即使現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，該塊土地的報(bào)價(jià)也不會(huì)低于1.5萬元每平方米左右，總地價(jià)在60億元左右，不排除開發(fā)商利用債務(wù)關(guān)系囤地的可能性。

　　根據(jù)徐女士提供的資料顯示，該塊土地歷經(jīng)幾次倒手，目前只有一小部分在開發(fā)。

　　報(bào)道稱，該項(xiàng)目的最早開發(fā)商為源泰控股有限公司。按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定，開發(fā)公司所持有的土地面積不得超過500畝，因此源泰公司就成立了“柏聯(lián)項(xiàng)目”和“嘉浩項(xiàng)目”兩個(gè)子公司，分別持有500畝土地，源泰公司成為了1000畝別墅用地的實(shí)際控股人，由于種種原因，只有嘉浩項(xiàng)目開發(fā)成了別墅。

　　此后，從2002年9月16日該塊土地第一次被轉(zhuǎn)讓，到2011年3月7日通過債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)讓，經(jīng)歷幾番曲折后，裕順通公司最終通過債務(wù)關(guān)系成為了當(dāng)年柏聯(lián)項(xiàng)目的實(shí)際所有人，獲得代價(jià)僅為2.36億元。

　　而在這9年的時(shí)間里，當(dāng)初源泰公司旗下的1000畝土地只開發(fā)了嘉浩一個(gè)項(xiàng)目，柏聯(lián)項(xiàng)目則一直處于復(fù)雜轉(zhuǎn)讓的過程中。盡管無法考證當(dāng)初的500畝土地的最初價(jià)格，但是最后該塊土地只沖抵了2.36億元的債務(wù)，而目前該塊土地的價(jià)值早已飆升了30倍。

來源：中國(guó)新聞網(wǎng)

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