行業(yè)格局重整 房企差異求生

　　進(jìn)入5月，隨著市場成交量的大幅回升，房地產(chǎn)市場回暖勢頭明顯，人們似乎早已將此前房企破產(chǎn)的消息拋諸腦后。但事實(shí)上，今年以來，房地產(chǎn)股權(quán)交易從未停止過，且有愈演愈烈之勢。近期，SOHO中國陷入與復(fù)星地產(chǎn)的項(xiàng)目糾紛，證明房企大佬的日子也不好過。

　　破產(chǎn)與并購的另一端，是地產(chǎn)巨頭排名的微妙調(diào)整。此前“萬保招金”四大巨頭，如今已悄然變成“萬恒保中”，后續(xù)梯隊(duì)也有著類似的競爭態(tài)勢。這是各家房企以不同策略應(yīng)對調(diào)控的必然結(jié)果，也反映出房地產(chǎn)業(yè)競爭格局已經(jīng)發(fā)生變化。

　　地產(chǎn)巨頭重排“座次”

　　在談到房地產(chǎn)業(yè)的“第一梯隊(duì)”時(shí)，如今已很少有人提到“萬保招金”。近些年，隨著一批房企成功上市，加上房地產(chǎn)市場調(diào)控以來的差異化競爭，地產(chǎn)巨頭的競爭格局已發(fā)生變化。

　　2011年年報(bào)顯示，去年，萬科仍以717.83億元的營業(yè)收入位居上市房企龍頭老大的地位。緊隨其后的是恒大，這家在港上市的房企去年實(shí)現(xiàn)了619.2億元人民幣的營業(yè)收入，同比增加近六成，并成為上市房企十強(qiáng)中唯一一個(gè)超額完成銷售目標(biāo)的企業(yè)。

　　此外，保利和中國海外去年的營業(yè)收入均超過了400億元，位列第三和第四位。今年以來，在多個(gè)評級機(jī)構(gòu)發(fā)布的不同版本榜單中，這四家企業(yè)均牢牢占據(jù)了四強(qiáng)的地位。相比之下，金地集團(tuán)完成239.19億元的銷售額，排名滑落到第十位。招商地產(chǎn)則以151.11億的銷售額滑落到第15位。

　　第二梯隊(duì)整體變化不大，但綠城、SOHO中國的銷售增速仍然明顯下滑。在經(jīng)歷數(shù)次決策失誤之后，遠(yuǎn)洋近期也陷入困境。

　　對于這種態(tài)勢，蘭德咨詢總裁宋延慶總結(jié)為“增速放緩，分化加劇”。其中，銷售增速放緩顯然是受“限購令”等調(diào)控政策的影響，而“分化”則主要由企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場布局所決定。

　　蘭德咨詢的分析報(bào)告指出，SOHO中國和綠城就存在戰(zhàn)略規(guī)劃布局方面的問題。其中，前者在一線城市開發(fā)高價(jià)商住房為主，雖不在限購之列，但其目標(biāo)客群多為投資性客戶。后者的產(chǎn)品定位以中高端為主，且項(xiàng)目布局集中在“長三角”和一二線城市，顯然也是受政策調(diào)控影響最明顯的市場。

　　宋延慶表示，大型房企的競爭如今已超越品牌的層面，轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略布局的內(nèi)功比拼。其中，城市布局、高中低端產(chǎn)品的比例、長線和短線項(xiàng)目的分配是最重要的三個(gè)平衡點(diǎn)。在一線房企中，做到“三個(gè)平衡”的不多，因此未來房企的分化還將加劇。

　　利潤率下降促中小房企“離場”

　　在調(diào)控的寒風(fēng)中，大房企尚難自保，廣大二三線企業(yè)的困境可想而知。今年4月，浙江、廣東分別有房企因資金鏈斷裂申請破產(chǎn)，成為最極端的案例。

　　根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，全國房地產(chǎn)股權(quán)變動(dòng)38宗，交易額達(dá)102億，同比分別上漲65.2%、101.7%。其中，非主業(yè)上市企業(yè)紛紛“脫房”成為一大亮點(diǎn)。公開資訊顯示，近期，中恒集團(tuán)、天富熱電、東方航空、桂林旅游、泰達(dá)股份等企業(yè)紛紛剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要原因是主業(yè)受累于地產(chǎn)業(yè)務(wù)而導(dǎo)致業(yè)績下滑。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)投資收益降低，是部分外行從房地產(chǎn)中撤資的一個(gè)主要原因。宋延慶也表示，“十二五”期間，房地產(chǎn)業(yè)的凈利潤率將從15%下降到10%，年均下降一個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)業(yè)利潤率降低已成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生向中國證券報(bào)記者表示，隨著土地價(jià)格的提升，工資、財(cái)務(wù)等成本的提高，以及企業(yè)獲取資金的難度越來越大，房價(jià)正在逼近下行的“鋼地板”。“鋼地板”在壓縮整個(gè)行業(yè)的利潤率，并導(dǎo)致一系列的并購與離場。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和蘭德咨詢機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《中國房企經(jīng)營管理狀況藍(lán)皮書2011》就認(rèn)為，如果現(xiàn)行政策能夠落實(shí)到位，到2015年，或有30%的房企被洗牌出局。

　　地方房地產(chǎn)國企發(fā)展迅速

　　國資委早在2010年就要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，保留16家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的央企后又增至21家。目前，被保留的房地產(chǎn)主業(yè)央企成績亮眼，保利與中海位居上市房企業(yè)績四強(qiáng)便是明證。

　　公告顯示，2011年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額732.42億元，同比增長10.69%。中國海外去年銷售額總計(jì)達(dá)到了870.9億港元，增幅為29.8%，利潤率更是達(dá)到31%，被稱為“內(nèi)地最賺錢房企”。

　　這也成為央企在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中地位的縮影。蘭德咨詢的研報(bào)表示，除了業(yè)績增速明顯快于其他企業(yè)外，房地產(chǎn)央企在中長期戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整方面也明顯優(yōu)于其他企業(yè)。同時(shí)，深厚的資金和資源優(yōu)勢助力了其在低迷市場中的競爭力。

　　與此同時(shí)，地方國企也在借機(jī)壯大。據(jù)了解，在央企“退市令”發(fā)布之后，不少地方國企紛紛跑馬圈地，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在不少城市的土地市場，地方國企已成為主要的力量。

　　在山東，魯商置業(yè)、山東高速等省屬國企已完成第一輪儲(chǔ)地動(dòng)作。在上海，國企背景的上海城建、上實(shí)城開、上海地產(chǎn)集團(tuán)近期發(fā)展勢頭迅猛。此外，不少脫胎于地方融資平臺(tái)的企業(yè)也在涉足房地產(chǎn)業(yè)。很多地方的房地產(chǎn)市場，當(dāng)?shù)貒蟮母偁幜ι踔烈獜?qiáng)過民營開發(fā)商。

　　宋延慶表示，地方國企的快速崛起已成不爭的事實(shí)。他還強(qiáng)調(diào)，隨著大規(guī)模保障房建設(shè)的推進(jìn)，國企房地產(chǎn)商還將有機(jī)會(huì)繼續(xù)發(fā)展壯大。

來源：中國證券報(bào) 張敏

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