房地產(chǎn)行業(yè)迎來二次發(fā)展

　　在近日發(fā)布的《全球財富報告》中顯示，中國百萬美元富豪家庭數(shù)量超過140萬戶，全球排名第三；有648個超級富豪家庭平均財產(chǎn)超過一億美元，排名全球第五。中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展已得到全球矚目，而伴隨著經(jīng)濟(jì)迅速成長的中國富裕階層也得到越來越多的關(guān)注。在政策調(diào)控下，部分開發(fā)商感到無所適從，在調(diào)控中難辨方向。但也有部分處于行業(yè)領(lǐng)先地位的開發(fā)商快速、準(zhǔn)確地找到了未來的發(fā)展方向及模式，他們都將目光瞄向了中國迅速崛起的三、四線城市及迅速膨脹的富裕階層。

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　　供需雙方“高手對決”

　　伴隨著富裕階層消費理念的形成，品牌開發(fā)商的開發(fā)理念也發(fā)生著變化，從原來賣看得見、摸得著的房子賣戶型到后期賣看得見、摸不著的房子賣環(huán)境再到現(xiàn)在賣看不見、摸不著的房子賣軟服務(wù)，能決定富裕階層購買意向的已不是簡單的地段、戶型、質(zhì)量等因素，而是摻雜了更為復(fù)雜的感覺因素，“這是不是我想要的生活”才是決定購買的重點。

　　為了滿足快速發(fā)生著變化的消費需求，我們看到，有兩類發(fā)開企業(yè)在這場變革大潮中異軍突起。一類是以萬達(dá)、恒大為代表的標(biāo)準(zhǔn)化模式開發(fā)企業(yè)，從先開始的星星之火到現(xiàn)在的燎原之勢，萬達(dá)憑借其高效的快速復(fù)制性開發(fā)模式，迅速占據(jù)了中國商業(yè)地產(chǎn)的霸主地位。雖然說，標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式帶來的只能是中等開發(fā)水平，但毋庸置疑，萬達(dá)的開發(fā)模式極具特色，契合中國成長階層的消費理念，可以說，萬達(dá)代表的就是一類生活標(biāo)準(zhǔn)。另一類開發(fā)企業(yè)是以龍湖、萬科為代表的領(lǐng)先型高端地產(chǎn)，這類企業(yè)似乎永遠(yuǎn)快那么一步，敏銳地抓住了中國未來主流消費階層的需求。所以當(dāng)我們看到萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)時，絕不是打譜做第二個萬達(dá)，而是和萬科自身的軟服務(wù)相結(jié)合，領(lǐng)先者絕不會復(fù)制，這就是萬科。無論開發(fā)商還是消費者，只盯著價格的人永遠(yuǎn)是后知后覺的，一流品牌企業(yè)之所以是一流，是他們用心做出了一流的產(chǎn)品，而真正的富裕階層只為真正的一流產(chǎn)品買單。供需雙方是“高手對決”，沒有值不值得，只有愿不愿意。

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　　從城市到都市 聚合力決定高度

　　隨著中國經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，在北京、上海等一線城市迅速躋身國際大都市的階段，我們可以看出，中國一次城市化進(jìn)程已基本結(jié)束。目前，是二次城市化發(fā)展階段，也就是城市化到都市化的發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)也同期進(jìn)入到二次發(fā)展階段。都市化發(fā)展不再是追求城市規(guī)模，而是考察整個城市的影響力、輻射聚合力，能否吸引到“頭腦產(chǎn)業(yè)”是決定一個城市發(fā)展水平的主要因素。在此背景下，我們看到，有戰(zhàn)略眼光的開發(fā)商們的拿地評判標(biāo)準(zhǔn)也在發(fā)生著變化。不再只是看地塊的區(qū)域，與中心區(qū)的距離，性價比等因素，而是綜合考量區(qū)域整體的發(fā)展模式及資本附著力，能否擁有較具潛力的發(fā)展規(guī)劃，能否擁有聚合人才、物力的實力，也都成為拿地的考量標(biāo)準(zhǔn)。以數(shù)量開發(fā)、純住宅為主的開發(fā)模式已經(jīng)走到了后期，未來的房地產(chǎn)開發(fā)一定是整合開發(fā)，隨著汽車時代的快速到來，在未來，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化將會逐步取代城市一體化。

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　　開發(fā)轉(zhuǎn)舵 三、四線城市成重點

　　據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展專家稱，到2020年，中國城市發(fā)展將迎來橄欖形發(fā)展，少數(shù)一線城市的發(fā)展將逐步放緩，而擁有廣闊發(fā)展空間的三、四城市及中小城鎮(zhèn)將蘊藏著巨大的發(fā)展空間。其實，在近幾年的房產(chǎn)開發(fā)中，不少開發(fā)商早已涉及三、四線城市房產(chǎn)開發(fā)，但總是因為城市經(jīng)濟(jì)水平，消費結(jié)構(gòu)等問題，往往開發(fā)一、二個樓盤便收手。那是因為，以往單純的住宅社區(qū)式開發(fā)模式早已不適宜目前發(fā)展中的三、四線城市，這些快速發(fā)展的中小城鎮(zhèn)，需要的是能引領(lǐng)他們生活標(biāo)準(zhǔn)的綜合體式項目，而不再是簡單的純住宅項目。所以我們看到，目前處于一線的品牌開發(fā)企業(yè)都是綜合體項目的集大成者，優(yōu)秀的綜合體項目進(jìn)駐三、四線城市，基本都運作的較為成功。

　　當(dāng)一個優(yōu)秀綜合體項目進(jìn)入到一個城市并準(zhǔn)確定位后，在對該城市的區(qū)域發(fā)展及區(qū)域消費都產(chǎn)生一定影響的時候，我們可以說，這個開發(fā)商才真的是承擔(dān)了城市運營商的功能，而在此基礎(chǔ)上的項目開發(fā)才具有現(xiàn)代化一流開發(fā)的水準(zhǔn)。

　　
來源：濟(jì)南時報

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