蔡為民：房地產(chǎn)就是資金“絕緣體”

　　只要政策不松綁，房地產(chǎn)就是資金的“絕緣體”，再多“基”金也是“竹籃子打水”一場(chǎng)空，開發(fā)商宜認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，降價(jià)爭(zhēng)取回款為當(dāng)務(wù)之急。

　　也不知道從哪里冒出來(lái)的消息，信誓旦旦地指出，今年國(guó)家將投入高達(dá)7.89萬(wàn)億元資金用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。消息一出，其對(duì)房地產(chǎn)所可能產(chǎn)生的影響引起市場(chǎng)熱議。

　　香港房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高

　　有些人認(rèn)為，“基”金近8萬(wàn)億元，同比增速由2011年的2.8%，“大躍進(jìn)”至19%，其效果即使不致如2008年4萬(wàn)億元帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)狂飆了60%以上，卻至少能使目前疲軟的房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)，乃至不排除向上攻堅(jiān)的可能性。畢竟香港樓市正是流動(dòng)資金充裕的寫照——雖然其當(dāng)下同樣身陷經(jīng)濟(jì)疲軟之窘境，但其房?jī)r(jià)已較1997年崩盤前高出13%，且至2月開始又躍躍欲漲！香港首富李嘉誠(chéng)甚至言之鑿鑿地背書：現(xiàn)在的樓市比1997年更健康！讓人不得不三分猜疑七分相信。

　　惟實(shí)情會(huì)是這樣嗎？香港模式會(huì)在內(nèi)地重演嗎？恐怕“橘逾淮為枳”，兩者大相徑庭！

　　天量“基”金來(lái)索命還是救命？

　　首先必須知道的是，當(dāng)前基建經(jīng)費(fèi)的大量投入是鑒于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”——內(nèi)需消費(fèi)猶待提升、歐美出口明顯出現(xiàn)頹勢(shì)，在“三缺二”的狀態(tài)下，只能依賴政府部門投資以“穩(wěn)增長(zhǎng)”。換言之，從中央角度來(lái)說(shuō)，靠投資確保GDP，實(shí)屬情非得已、無(wú)可奈何之舉！而在我看來(lái)，4萬(wàn)億元流動(dòng)性所創(chuàng)造的樓市奇跡已成過(guò)眼云煙，這近8萬(wàn)億元天量資金的投入，對(duì)房地產(chǎn)而言，非但不是救命仙丹，反倒可能是壓死駱駝的最后一根草，一場(chǎng)徹頭徹尾的災(zāi)難。

　　首先是政策上的變化。2008年底時(shí)，中央預(yù)期、疑慮金融海嘯將使出口銳減，引發(fā)無(wú)窮后患，從而以最快速度投入4萬(wàn)億元“保增長(zhǎng)”，其中與房地產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系的高達(dá)32%，也一改2007年底的打壓樓市態(tài)勢(shì)，轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)購(gòu)房，甚至有意無(wú)意地放任金融機(jī)構(gòu)作對(duì)自己最有利之借貸配置，于是大量資金包括熱錢集中涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，一舉沖高房?jī)r(jià)。

　　排擠效應(yīng)使房企面臨“凌遲式煎熬”

　　時(shí)值于今，則是抑制樓市發(fā)展，“限購(gòu)”緊箍咒不曾停息，就算容許地方政府微調(diào)，也只能游走在首次購(gòu)買與改善型需求之間的灰色地帶，使資金難以有效、成規(guī)模地進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)然也就無(wú)法分享加大投資力度之“溢出效益”。此其一也。

　　事實(shí)上，這還不是最糟的狀況，后續(xù)值得憂慮的，是一連串“排擠效應(yīng)”的發(fā)生，或?qū)?dǎo)致開發(fā)商更加無(wú)法從銀行體系融資錢都被用于基建了，而人力、建材、設(shè)備成本又會(huì)被大幅推高因?yàn)檫@些物資也是基建所需，卻無(wú)法反映在房屋的售價(jià)上，等同于支出不斷增加，而收入?yún)s每況愈下。尤其令人膽寒的是，在一定時(shí)間里今年內(nèi)看不到希望的火花，這種前景之不確定性，對(duì)急需用錢又前途茫茫的開發(fā)商而言，無(wú)異于“凌遲式煎熬”！此其二也。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)是資金的“絕緣體”

　　最后，以一組進(jìn)出口數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡劣，借之突顯本輪中央大手筆投資基建的無(wú)可奈何。

　　受歐美市場(chǎng)訂單不振影響，今年第三屆廣交會(huì)累計(jì)出口成交額環(huán)比下降近5%至360.3億美元，成為繼2008年金融危機(jī)之后，廣交會(huì)歷史上一次罕見的成交額明顯下降紀(jì)錄，使今年外貿(mào)欲實(shí)現(xiàn)全年10%的增長(zhǎng)恐非易事。尤其值得玩味的是，海關(guān)數(shù)據(jù)顯示，4月出口同比增速降至4.9%，進(jìn)口增速降至0.3%，令外貿(mào)順差反倒急劇擴(kuò)大至184.2億美元！令識(shí)者不得不為之捏一把冷汗，從而迫使中央不得不以連續(xù)調(diào)降存款準(zhǔn)備金率，及天量基建資金之投入，解實(shí)體經(jīng)濟(jì)的困境。

　　總而言之，只要政策不松綁，房地產(chǎn)就是資金的“絕緣體”，再多“基”金也是“竹籃子打水”一場(chǎng)空，開發(fā)商宜認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，降價(jià)爭(zhēng)取回款為當(dāng)務(wù)之急。

來(lái)源：理財(cái)周刊

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