房地產有松綁機會 刺激政策促房地產回暖

　　剛需入市之下，5月北京新房成交量恢復到調控前水平，而全國54個典型城市累計成交已創(chuàng)2011年初新一輪調控以來的月度新高。通過蛛網(wǎng)博弈推演平臺，我們認為，保增長政策指引之下，新一輪投資高潮將給房地產帶來松綁機會。

　　一、樓市有所回暖

　　28日，有關機構發(fā)布的最新報告顯示，上周全國樓市成交延續(xù)上漲趨勢。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周逾6成城市樓市成交周均同比皆有上升。據(jù)統(tǒng)計，上周被監(jiān)測的40個城市中，25個城市同比上升，10個城市同比漲幅超過50%。且蘇州、廈門、溫州、?？谕仍龇荚?00%以上。重點城市中，上周僅廣州、上海成交周均同比下跌，其余城市均上漲，其中南京漲幅最大，達86.66%。其余城市除天津、武漢外，漲幅都超過20%。

　　從當前的形勢來看，5月份全國54個典型城市的樓市成交量出現(xiàn)明顯反彈，有可能創(chuàng)下2011年初新一輪調控以來的月度新高。其中5月份北京樓市成交量已經(jīng)創(chuàng)下限購以來新高，均價再回2萬元大關。我們認為，剛需開始進入市場是成交量回升的主要原因。

　　在經(jīng)歷了1年多的調控之后，房價的下跌以及信貸政策的松動使得購房者對樓市的預期出現(xiàn)小幅變化，市場對房價繼續(xù)大跌的預期有所回落，這促使入市積極性有所提高。而這一輪的成交量反彈與以往不同的是，并沒有出現(xiàn)房價大幅反彈的現(xiàn)象，因而此輪房地產市場的回暖并沒有被媒體大肆渲染，多少有些出乎市場意料之外。

　　二、房地產機會來臨

　　房地產問題很大程度上是政府問題，因此市場對房地產的預期更多來自對政策的預期。在近來各地陸續(xù)傳出地方政府放松調控消息之時，住建部官員再次表示，將堅決不移加強調控，決不讓調控出現(xiàn)反復。國務院強調穩(wěn)增長的會議也表示要穩(wěn)定和嚴格房地產調控政策，因此市場對房地產仍保持謹慎態(tài)度。不過我們認為，保增長氛圍之下，新一輪投資高潮將給房地產市場帶來更多的松綁機會，房地產回暖程度或超市場預期。

　　從利益上來分析，地方政府受政策調控影響地方財政明顯吃緊。廣東湛江鋼鐵項目獲發(fā)改委批準，市長竟忍不住在發(fā)改委大門多次親吻文件，可見地方政府對資金和項目的渴求?？梢酝贫ǖ胤秸ㄟ^放松樓市調控緩解財政壓力，推動經(jīng)濟增長的沖動正越來越大，并不斷試探中央的忍耐底線。對于中央來說，房價的報復性反彈是無法容忍的，但保增長又需要依靠房地產投資的拉動，特別是經(jīng)濟下行壓力不斷增大的情況下，倒逼放松的動機越強。

　　從實際情況來看，能夠反映中央態(tài)度的典型例子便是揚州的樓市新政。住建部對揚州樓市新政的態(tài)度從反對質疑到首肯的轉變似乎暗示著中央政府對地方政府微調動作的逐漸默許。更有媒體統(tǒng)計，迄今為止地方政府房地產政策"微調"的33個案例，僅有5例涉及"限購令"被叫停，其余均獲默許。由此我們可以預見，隨著新一輪經(jīng)濟刺激政策的開啟，房地產松綁的空間或將增大。在限售限購令控制房價的前提下，政府可能降低首付和利息優(yōu)惠、放寬對首套和改善型住房標準的界定、或容忍房價出現(xiàn)溫和反彈等方式放松調控。這將提高房地產的成交量并帶動相關建材家電等的投資和消費，逐漸修正市場對房地產謹慎的預期。

　　綜合來看，保增長政策指引之下，新一輪投資高潮將給房地產帶來松綁機會。根據(jù)行為分析，中央加強投資救市，基建項目、公用設施和鐵路建設的大規(guī)模復工將帶動相關行業(yè)的需求，我們看好水泥板塊存在的市場機會。

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