2012年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控方向調(diào)查分析

　　揚(yáng)州的個(gè)人購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策至今未遭到中央叫停，這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是一種調(diào)控變相放松的信號(hào)，再加上近來(lái)超八成地方政府的“微調(diào)”政策均被默許，讓更多地方政府產(chǎn)生了挑戰(zhàn)中央調(diào)控底線的幻想，救市呼聲更加強(qiáng)烈。無(wú)論是地方政府、開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者對(duì)中央的調(diào)控政策將局部放松的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　究竟未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向如何？日前，住建部政策研究中心主任秦虹接受證券時(shí)報(bào)記者專(zhuān)訪時(shí)明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控方向不會(huì)動(dòng)搖，這是毋庸置疑的，政策核心就是要一方面抑制投資投機(jī)需求，一方面滿(mǎn)足合理住房需求。“支持首次置業(yè)的政策，算不上政策轉(zhuǎn)向，調(diào)控市場(chǎng)的目的是促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展?！彼f(shuō)。

　　自2011年下半年以來(lái)，各地救市呼聲此起彼伏。北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門(mén)、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長(zhǎng)春、蕪湖、廣州從化、馬鞍山、沈陽(yáng)等30幾個(gè)城市出臺(tái)了不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及放松限購(gòu)條件、土地出讓松綁、改變普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度、首套房貸利率優(yōu)惠、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等。

　　不過(guò)，蕪湖、佛山、成都、上海等城市的松動(dòng)政策出臺(tái)幾天后均被叫停，而其它超八成地方政府的“微調(diào)”政策均被默許，上周揚(yáng)州出臺(tái)的個(gè)人購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策至今也未遭到中央叫停。

　　對(duì)此，秦虹表示，公積金貸款額度提高、改變普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、首套房貸利率優(yōu)惠等這些政策基本都是針對(duì)首次置業(yè)的，保護(hù)合理購(gòu)房需求本來(lái)就是調(diào)控政策的組成部分。調(diào)控市場(chǎng)的目的是促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展，而不是消滅市場(chǎng)。這次調(diào)控包括兩部分內(nèi)容，一方面要控制投機(jī)性需求，一方面要保護(hù)自住性需求，是一套完整的政策。支持首次置業(yè)的一些政策，符合房地產(chǎn)調(diào)控政策，算不上政策轉(zhuǎn)向。

　　“保護(hù)支持合理住房需求是調(diào)控政策的一個(gè)組成部分，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年‘兩會(huì)’都明確提出要采取有效措施增加普通商品房的有效供應(yīng)，有供應(yīng)就需要有需求，沒(méi)人買(mǎi)供應(yīng)給誰(shuí)呀？所以還是要支持普通商品房的購(gòu)買(mǎi)。地方政府支持普通住房的合理需求是沒(méi)有問(wèn)題的，我認(rèn)為這不是政策方向變化?！鼻睾缯f(shuō)。

　　秦虹強(qiáng)調(diào)，政策鼓勵(lì)保護(hù)支持合理購(gòu)房需求的方向沒(méi)有變，同時(shí)，控制投機(jī)需求也沒(méi)有變。蕪湖新政被叫停是因?yàn)槠洳徽撡I(mǎi)多少套都給補(bǔ)貼，這跟控制投資性需求有沖突。

　　房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)不可持續(xù)

　　地方政府救市主要是擔(dān)心房地產(chǎn)投資下滑影響地方經(jīng)濟(jì)。事實(shí)上，房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用正在明顯減弱，1月~4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速自2010年1月來(lái)首次落后于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。一些地方政府為保GDP，想方設(shè)法拉動(dòng)樓市成交，于是紛紛局部微調(diào)與中央博弈。

　　秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增速下滑主要有兩個(gè)原因，一是開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期不樂(lè)觀，不確定；二是企業(yè)資金壓力還是比較大，導(dǎo)致了投資謹(jǐn)慎，不拿地、不開(kāi)工、緩續(xù)工?！敖衲攴康禺a(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)肯定不會(huì)太好?！彼f(shuō)。

　　但是與業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)投資下滑將拖累宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的悲觀預(yù)期不同，秦虹認(rèn)為，今年的宏觀經(jīng)濟(jì)將“前低后高”，統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，目前宏觀經(jīng)濟(jì)景氣仍處在綠色空間內(nèi)，既不偏熱也不偏冷?！拔艺J(rèn)為沒(méi)有必要過(guò)度擔(dān)心，但要關(guān)注未來(lái)的走勢(shì)”她說(shuō)。

　　“今年定的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)是7.5%，目標(biāo)已經(jīng)下調(diào)了，房地產(chǎn)投資增速下滑也是預(yù)料之內(nèi)的。”秦虹說(shuō)，擔(dān)不擔(dān)心要看發(fā)展，就是擔(dān)心，也不能再讓房地產(chǎn)恢復(fù)到靠投資性需求支撐市場(chǎng)的局面。如果擔(dān)心經(jīng)濟(jì)下滑，可以大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，以及在消費(fèi)方面給予支持，這些都可拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)本身不可能靠投資性需求制造泡沫來(lái)支持經(jīng)濟(jì)的虛擬發(fā)展，地方政府完全靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)本來(lái)就不可持續(xù)。

　　調(diào)控方向需長(zhǎng)期堅(jiān)持

　　房地產(chǎn)調(diào)控效果已經(jīng)明顯顯現(xiàn)，經(jīng)過(guò)近兩年的嚴(yán)厲調(diào)控，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)11個(gè)月下滑，并創(chuàng)36個(gè)月來(lái)最低。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年5月，該指數(shù)將跌破2008年的最低點(diǎn)。除了市場(chǎng)的調(diào)整，很多房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力開(kāi)始轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，兼并整合案例明顯增加。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整變化，企業(yè)的兼并整合都是必然的，這很正常?！鼻睾缯f(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)靠投資性需求支撐太危險(xiǎn)了，以自住性需求為主體的市場(chǎng)才是健康的。“現(xiàn)在買(mǎi)房有多少是投資投機(jī)炒房的？第一沒(méi)有條件了，第二預(yù)期改變了，把投資成分?jǐn)D出去是非常好的?！彼f(shuō)。

　　秦虹認(rèn)為，調(diào)控效果明顯，一方面是中央多次不斷強(qiáng)調(diào)調(diào)控堅(jiān)決不放松來(lái)影響預(yù)期，預(yù)期對(duì)調(diào)控影響很大。另一方面，除了限購(gòu)政策，限貸政策影響更大?！跋拶?gòu)只限了46個(gè)城市，但全國(guó)600多個(gè)城市市場(chǎng)都出現(xiàn)了變化，這還是因?yàn)樾刨J政策，全國(guó)范圍內(nèi)第三套不貸款，第二套提高利率和首付，買(mǎi)房的投資需求的杠桿沒(méi)有了，投資性需求得到抑制，現(xiàn)在的市場(chǎng)主要是真正自主性需求在支撐?！彼f(shuō)。

　　“這次調(diào)控的政策方向應(yīng)該長(zhǎng)期堅(jiān)持住，控制投資投機(jī)性需求也不應(yīng)該放松，市場(chǎng)要靠真正的實(shí)際居住需求支撐?！鼻睾缯f(shuō)。

　　對(duì)于存款準(zhǔn)備金率的降低，秦虹認(rèn)為，放松了流動(dòng)性，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有利但非常有限。目前來(lái)看，在限購(gòu)限貸都沒(méi)放松的前提下，這些流動(dòng)性難以大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。另外，現(xiàn)在庫(kù)存量還比較大，市場(chǎng)客觀上也不具備房?jī)r(jià)上漲條件。

　　而對(duì)于企業(yè)如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)變化，秦虹建議，房企應(yīng)提高專(zhuān)業(yè)化能力，提高品牌，提高服務(wù)水準(zhǔn)，靠產(chǎn)品的品質(zhì)和服務(wù)贏得消費(fèi)者，而不是靠過(guò)去投資投機(jī)有增值空間、忽略產(chǎn)品本身找一些增值概念吸引購(gòu)房者?！斑@是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的方式，也是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在?！彼f(shuō)。

來(lái)源：中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)

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