中國(guó)經(jīng)濟(jì)陷"內(nèi)憂外患" 房地產(chǎn)再成救市引擎?

對(duì)于身處寒冬的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，開(kāi)發(fā)商們或?qū)@得一絲喘息的機(jī)會(huì)。

一方面，最新經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速大幅放緩，從工業(yè)增加值、銀行貸款到外貿(mào)均出現(xiàn)放緩，加上歐債危機(jī)惡化，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨重大的挑戰(zhàn)。另一方面，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金、30余個(gè)城市微調(diào)樓市調(diào)控政策，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控正在慢慢松綁，中央政府保增長(zhǎng)意圖愈加明顯。

2008年的全球金融海嘯，意外地將中國(guó)房地產(chǎn)從死亡的邊緣拉回來(lái)，2012年同樣在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)面臨困局之際，房地產(chǎn)會(huì)否再次成為經(jīng)濟(jì)刺激政策的“受益者”？

經(jīng)濟(jì)困局

4月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的出爐，讓眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家與投行眉頭緊蹙。

據(jù)瑞銀證券分析報(bào)告顯示，4月份宏觀數(shù)據(jù)全面低于預(yù)期，其中工業(yè)生產(chǎn)同比增速放緩至9.3%，是自2009年5月以來(lái)的最低值。同時(shí)，工業(yè)生產(chǎn)的疲弱一定程度上受到了出口意外地進(jìn)一步下滑的影響，尤其是對(duì)新興經(jīng)濟(jì)體的出口。另外，基礎(chǔ)設(shè)施投資的反彈力度仍不足以抵消房地產(chǎn)投資的疲弱，令重工業(yè)生產(chǎn)進(jìn)一步放緩。

瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，4月份數(shù)據(jù)弱于預(yù)期，可能會(huì)促使政府進(jìn)一步放松政策以保增長(zhǎng)。不過(guò)，到目前為止政策放松的力度還很小，而進(jìn)一步的放松措施需要在一段時(shí)間以后才能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的效果。

除了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩，由希臘債務(wù)危機(jī)引起的歐債危機(jī)更成為中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的一大隱憂，中投證券的研究報(bào)告表示，估算表明中國(guó)3萬(wàn)億美元外匯儲(chǔ)備中有8600億為歐元資產(chǎn)，其中1000億為小豬五國(guó)國(guó)債（意大利、葡萄牙、西班牙、愛(ài)爾蘭、希臘），我國(guó)銀行業(yè)也對(duì)小豬五國(guó)有近千億敞口，這些資產(chǎn)面臨重大匯率和資本損失風(fēng)險(xiǎn)。

中投預(yù)計(jì)，假如希臘退出歐元區(qū)，中國(guó)將面臨重大資金流出風(fēng)險(xiǎn)，而2010年以來(lái)中國(guó)國(guó)際收支中金融項(xiàng)目金額開(kāi)始超經(jīng)常項(xiàng)目，意味著本輪危機(jī)中資金流出壓力將明顯高于2008年底。

瑞銀也預(yù)計(jì)，由于歐債危機(jī)的惡化，將2012年二季度GDP同比增速預(yù)期由8.4%下調(diào)至8.0%，并且將全年GDP增速預(yù)測(cè)從8.5%下調(diào)至8.2%。

被譽(yù)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎的房地產(chǎn)，如今也陷入近年來(lái)前所未有的低迷。

根據(jù)最新的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年1-4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)18.7%，2年多來(lái)首次低于同期20.2%的固定資產(chǎn)投資增速，未來(lái)回落趨勢(shì)仍將延續(xù)；新開(kāi)工面積同比下降4.2%，施工面積同比增長(zhǎng)21.2%，均創(chuàng)2009 年下半年以來(lái)的新低。

除此之外，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別同比下降13.4%和11.8%，但降幅均有所收窄，銷(xiāo)售均價(jià)同比小幅上漲2%；資金來(lái)源增速進(jìn)一步回落至5.1%，資金壓力仍然巨大；另一方面，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)繼2011年11月跌破100 這一景氣榮枯線之后再創(chuàng)兩年多來(lái)的新低，行業(yè)下行趨勢(shì)進(jìn)一步明確。

調(diào)控松綁

隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的放緩，在出口、消費(fèi)、投資三駕馬車(chē)同時(shí)出現(xiàn)回落的情況下，政府正通過(guò)“微調(diào)”房地產(chǎn)政策以制止經(jīng)濟(jì)下滑的勢(shì)頭，因此引發(fā)樓市調(diào)控溫和放寬預(yù)期。

以月初出臺(tái)的揚(yáng)州救市新政為例，該市將對(duì)個(gè)人新購(gòu)買(mǎi)的成品住房根據(jù)面積不同予以4-6‰的獎(jiǎng)勵(lì)。盡管業(yè)內(nèi)對(duì)揚(yáng)州救市新政質(zhì)疑不斷，并預(yù)計(jì)其將被迅速叫停，但出乎意料的是，該政策不僅沒(méi)有被叫停，住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任梁小青在南京接受媒體采訪時(shí)明確表示，“揚(yáng)州新政”并非救市，而是針對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行的積極有益的探索，應(yīng)當(dāng)予以支持和肯定。

統(tǒng)計(jì)顯示，目前已經(jīng)有佛山、成都、揚(yáng)州等30余個(gè)城市微調(diào)樓市調(diào)控政策，刺激當(dāng)?shù)氐兔缘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購(gòu)變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等。

仲量聯(lián)行上海研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為，以提高首次購(gòu)房者支付能力的政策微調(diào)在2012年初開(kāi)始在國(guó)內(nèi)推行。近日央行要求國(guó)內(nèi)主要銀行繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，滿(mǎn)足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。就在去年第四季度時(shí)，首套房貸款利率比基準(zhǔn)利率上浮10%或15%的現(xiàn)象并不少見(jiàn)，但現(xiàn)在首套房貸款利率可在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上享受9折甚至85折優(yōu)惠。這一利率變化提高了購(gòu)房者的支付能力。

“除了房貸更易獲得以外，許多地方政府也出臺(tái)了其它措施以支持首次購(gòu)房者。比如，上海和天津重新界定了普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大了優(yōu)惠契稅的適用范圍。在政府的支持性政策和開(kāi)發(fā)商更為合理的定價(jià)下，無(wú)錫、蘇州、武漢等許多城市的首次購(gòu)房者逐漸回歸市場(chǎng)，從而促進(jìn)二、三月份成交量回升。部分調(diào)查顯示，由于投資者仍受到限購(gòu)令的限制，在住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)首次購(gòu)房者比例正在提高”， 周志鋒認(rèn)為。

再成拉動(dòng)GDP引擎?

日前，溫家寶在武漢主持召開(kāi)的座談會(huì)上便表示，政府將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

有評(píng)論人士認(rèn)為，溫家寶此次的言論與他之前發(fā)表的有關(guān)中國(guó)將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的措辭大相徑庭。最明顯的是，溫總理沒(méi)有重申早前對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步回調(diào)的要求。相比之下，溫家寶在3月份兩會(huì)期間發(fā)表的講話顯然較為強(qiáng)硬，明確房?jī)r(jià)仍遠(yuǎn)離合理水平。

除此之外，溫家寶也提出，要把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置，并呼吁進(jìn)一步采取果斷措施應(yīng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

“中央政府的政策一定是在保增長(zhǎng)與抑通脹之間取舍，如今通脹壓力大為減輕,為房地產(chǎn)政策微調(diào)提供了空間,預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多地方政府出臺(tái)支持首次置業(yè)的政策”,世聯(lián)地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師吳志輝接受網(wǎng)易房產(chǎn)采訪時(shí)表示,未來(lái)存款準(zhǔn)備金尚有下調(diào)空間,加上負(fù)利率情況減緩,未來(lái)銀行存款必然會(huì)回升,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將獲得更大力度的信貸支持,尤其是除了支持首次置業(yè)者，未來(lái)針對(duì)改善型買(mǎi)家的信貸支持也有可能加強(qiáng)。

回望2008年，由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融風(fēng)暴也曾拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重下滑，為此中央政府不僅出臺(tái)4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激政策，同時(shí)還制定了多項(xiàng)刺激樓市的一攬子救市政策，各地方政府大舉救市大旗，并帶動(dòng)樓市進(jìn)入前所未有的瘋狂時(shí)代。

“即使歐債危機(jī)進(jìn)一步惡化，中央政府也不大可能出臺(tái)類(lèi)似2008年般大力度救市，畢竟中國(guó)之前面臨的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題主要就是由于4萬(wàn)億與房地產(chǎn)救市政策造成，政府很清楚這樣大力度救市的后遺癥，如今政府的目的很清晰，就是要通過(guò)支持首次置業(yè)，保持樓市成交”。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，吳志輝則認(rèn)為，今年是開(kāi)發(fā)商債務(wù)到期的高峰期，從年報(bào)來(lái)看上市房企的償債能力相當(dāng)糟糕，在這樣的情況下開(kāi)發(fā)商只能拼命“跑量”。對(duì)于定位中小戶(hù)型產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商而言，它們還可以通過(guò)政策松綁獲得喘息的機(jī)會(huì)，但如果產(chǎn)品定位不對(duì)路，這類(lèi)型開(kāi)發(fā)商今年也不會(huì)有好日子過(guò)。

來(lái)源: 網(wǎng)易房產(chǎn)

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