須盡快打破房地產(chǎn)市場僵局

　　自2011年初國務院房地產(chǎn)市場調控“國八條”政策出臺至今，已經(jīng)有一年多的時間了，政策實施的效果很顯著，全國各地房價過快上漲的勢頭得到了有效抑制。但與此同時，房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷，成交量難以明顯放大，不利于未來房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康運行。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2012年1～4月份，全國商品房銷售面積21562萬平方米，同比下降13.4%。

　　目前看，房地產(chǎn)市場成交量遲遲不能有效放大，關鍵還在于買賣雙方對當前房價存在分歧。所謂合理定價，只是一種經(jīng)濟學理論的探討，可以運用很多方法模擬計算，但在現(xiàn)實中可能并不靠譜?，F(xiàn)實生活中，只有通過買賣雙方的持續(xù)性交易，才能發(fā)現(xiàn)住房合理定價。

　　作為賣方，重要的壓力來自資金鏈條和庫存積壓，但降價策略選擇也是經(jīng)營智慧的重要體現(xiàn)。何時降價？降價幅度大??？無不體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)商的精明與智慧。而且這種降價營銷策略也會受到房地產(chǎn)市場運行的約束。

　　作為買方，市場房價總與理想價格存在出入，這種心理可以理解。房價何時見底，誰都不可能給出真正答案。即使有人猜中，并因此決策，那也屬于市場幸運兒。大多數(shù)人面對市場，只能被動接受市場房價。當然，在市場房價跌勢形成后，觀望是明智選擇。但理想與現(xiàn)實之間總有太大距離。比如前些年，房價過快上漲勢頭形成的時候，不少人判斷房價見頂要跌，因此放棄了購買，最終是后悔不迭。所以，個人情況不一，要根據(jù)自身經(jīng)濟條件決策與分析，可能更理性。

　　若房地產(chǎn)市場僵局持續(xù)，影響到貸款需求，不利于我國經(jīng)濟回穩(wěn)。一個交易活躍、價格穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，可以帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，刺激需求，帶動投資，并促進國民經(jīng)濟增長。特別是，房地產(chǎn)是重要資產(chǎn)，可以成為商業(yè)銀行廣為接受的抵押資產(chǎn)，是廣大企業(yè)獲得銀行貸款的先決條件之一。房地產(chǎn)市場成交低迷，降低了房地產(chǎn)作為抵押貸款資產(chǎn)的吸引力，增加了貸款的難度。

　　據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月份我國新增人民幣貸款6818億元，是當前年內最低的一個月份。特別是當月新增票據(jù)融資2407億元，約為當月新增額的35.3%。剔除票據(jù)融資后的貸款增長偏少，突出反映了當前符合商業(yè)銀行審貸條件的實體貸款需求出現(xiàn)了明顯的萎縮，這與房地產(chǎn)市場僵局不無關系。特別是，社會投資意愿下滑，土地購置面積下降，中長期貸款增長偏少，反映出部分投資者看淡房地產(chǎn)市場運行前景。

　　中國人民銀行決定，5月18日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。據(jù)估算，本次調整將釋放4000多億元的流動性。金融機構人民幣存款準備金率的下調，將在一定程度上促進金融機構的信貸投放，但釋放出的流動性能否流入房地產(chǎn)業(yè)，仍然要受到當前房地產(chǎn)調控政策的制約。但總體看，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款政策相對謹慎，開發(fā)貸款政策掌握偏嚴，個人住房貸款政策趨松，部分銀行首次購房利率給出8.5折優(yōu)惠。2012年1～4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中的貸款同比增長8.8%，低于全國人民幣各項貸款增速6.6個百分點。

　　本輪房地產(chǎn)調控，住房限購政策是一個突出特點。若有錢人肆意購買商品住宅得不到有效約束，勢必會進一步推高商品住房價格，加劇中低收入人群住房困難。同時，限購政策也是一個過濾器，通過限購政策篩選，可剔除投資性、投機性需求，使得剛性需求更真實。在房價高位運行背景下，限購政策能在短期內調節(jié)市場需求，削弱房價繼續(xù)上漲動力。因此，無論如何，在當前房地產(chǎn)市場運行背景下，放棄限購政策以換取市場成交量的擴大，將不可避免地導致前期房地產(chǎn)調控政策前功盡棄。

　　近期，少數(shù)城市吹起政策微調風，以刺激“剛需”入市。且不論這些地方的微調政策是否恰當，顯而易見，擴大房地產(chǎn)成交量已成為一種共識。市場成交量不能擴大，房屋閑置增多，開發(fā)商拿地意愿不足，政府土地收入銳減，未來住宅供給下降，反過來可能又會增大未來房價上漲壓力。

　　當前需要盡快打破房地產(chǎn)市場僵局，一方面，要引導房地產(chǎn)開發(fā)商加快去庫存進程，降價讓利，吸引購買；另一方面，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期，通過差異化金融稅收政策，有效引導剛性需求入市，擴大房地產(chǎn)市場成交量，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

來源：中國房地產(chǎn)報 作者：項崢

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