樓市回暖 開發(fā)商的又一場(chǎng)炒作？

　　買漲不買跌的心態(tài)促成了近期部分新房項(xiàng)目成交的火爆，而二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了兩年多以來(lái)從未有過(guò)的搶房現(xiàn)象，官方版數(shù)據(jù)似乎也證實(shí)了成交量真的在上漲，甚至帶動(dòng)了個(gè)別低價(jià)項(xiàng)目的漲價(jià)……這一切好像都在說(shuō)明一個(gè)問題：房?jī)r(jià)真的回暖了。然而在限購(gòu)令依舊的情況下，剛需族的出手真的可以將本已陷入冰封期的樓市一把拉出苦海，推向幸福的彼岸？在樓市回暖之聲漸起的背后，誰(shuí)又是最大的受益者？

　　紅五月來(lái)了？

　　二手房再現(xiàn)搶房現(xiàn)象

　　只是回家跟媳婦商量了一下，第二天再去，陳亮看上的那套87平方米兩居室就被賣掉了，他怎么也想不明白，這個(gè)已經(jīng)到了大興六環(huán)邊上的項(xiàng)目，一口氣提價(jià)超過(guò)10%的情況下，為何反倒搶手了？

　　然而從僅僅過(guò)半的5月樓市來(lái)看，陳亮的境遇絕非偶然。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2012年以來(lái)，商品住宅成交量跌幅持續(xù)收窄，直至3月出現(xiàn)2011年8月以來(lái)首次同比正增長(zhǎng)后，增幅不斷擴(kuò)大，其中5月上半月，北京新建住宅簽約套數(shù)為4679套，二手房住宅簽約套數(shù)為5024套，均創(chuàng)造了年內(nèi)最高值，合計(jì)成交9703套，比4月同期上漲幅度達(dá)到了45.4%，遠(yuǎn)超過(guò)3月同期成交量，比去年同期成交的6740套上漲了44%。

　　成交量的迅速攀升在為開發(fā)商快速去庫(kù)存的同時(shí)，也給了他們提價(jià)的勇氣。來(lái)自鏈家地產(chǎn)的調(diào)查顯示，目前北京市在售新盤的成交均價(jià)已經(jīng)是連續(xù)3個(gè)月同比正增長(zhǎng)，其中單單在5月的增幅便達(dá)到了4.4%。

　　看似量?jī)r(jià)齊升的情況，仿佛預(yù)示市場(chǎng)真的迎來(lái)了“紅五月”。

　　這樣的傳導(dǎo)效應(yīng)也迅速影響了二手房市場(chǎng)，小業(yè)主的心態(tài)一改之前的給錢就賣，演變成了坐等升值。

　　“我真沒成想能賣到這么高，那架勢(shì)真像買白菜。”剛剛賣了自己惠新西街南里一套房子的松梅現(xiàn)在回想起自己多賺那16萬(wàn)元還有些不可思議。就在幾天前，為了給婚房湊錢，松梅將婚前爸媽給買的惠新西街南里的一套38平方米小一居掛在了中介進(jìn)行出售，用松梅自己的話說(shuō)，房子除了占有兩條地鐵交會(huì)和樓層好點(diǎn)、南北通透以外的賣點(diǎn)，真沒什么好的，面積小的兩個(gè)人在家都顯得擁擠，而且20年的房齡貸款也很困難。“我之前的心理價(jià)位最低是110萬(wàn)元，最高也就是120萬(wàn)元?！?

　　房子一經(jīng)掛出，松梅的電話就沒閑著過(guò)。“基本上北京市面上的品牌中介都給我打過(guò)電話了，我當(dāng)時(shí)挺高興，自己掂量著可能是真回暖了，說(shuō)不定還能賣到120萬(wàn)元?！弊屗擅窙]想到的是，在約定統(tǒng)一看房的當(dāng)天，6家中介一共帶了40組客戶?！皠e說(shuō)進(jìn)屋，樓都上不去，沒辦法，各家中介的人先上樓拍照片，再組織在院子里介紹情況，問了問底價(jià)，還沒看到真房子，就有9家客戶報(bào)了120萬(wàn)元，低于這個(gè)價(jià)格的，壓根就沒讓上樓?！彼擅坊貞?，剩下的這9家在看完房后，現(xiàn)場(chǎng)就開始了競(jìng)價(jià)，最有意思的是單位在附近的客戶還給另外一對(duì)夫婦做工作：這房子太小，倆人住不下。

　　“一共就20分鐘吧，就漲到了135萬(wàn)元，我當(dāng)時(shí)都傻了，報(bào)135萬(wàn)元的小夫妻看我不說(shuō)話，估計(jì)以為不太愿意，趕緊拉我的手說(shuō)再加1萬(wàn)元，全款就定了，我哪是嫌少啊，是嚇著了，趕緊就同意了。”

　　“快速競(jìng)價(jià)、快速成交，這是2009年才有的情況啊，最近我都趕上好幾撥了，雖然都是房子本身要么條件好，要么位置好，但回暖的跡象還是挺明顯的。”就在松梅家樓下，一家品牌中介的業(yè)務(wù)員坦言，最近單子走得出奇的好。

　　數(shù)據(jù)說(shuō)話

　　只是相對(duì)好了那么一點(diǎn)點(diǎn)

　　“談不上回暖，只是相對(duì)來(lái)說(shuō)要好一些。一方面銷售量還是保持在百分之十幾的下降幅度，另一方面價(jià)格也基本趨于穩(wěn)定，并沒有像炒作的那樣?！痹谥袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌看來(lái)，所謂“紅五月”只是相對(duì)于曾經(jīng)最為慘淡的2月而言，稍顯回暖，而這也僅僅是體現(xiàn)在成交量的跌幅收窄上，價(jià)格并沒有明顯的異動(dòng)。

　　北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志則告訴記者，以北京為例，3月的大幅回暖僅僅是基于基數(shù)過(guò)小而出現(xiàn)的短暫技術(shù)性回暖，這從4月的成交量下滑便可看出一二來(lái)?！半m然這個(gè)月到現(xiàn)在新房賣得不錯(cuò)，但多半是遠(yuǎn)郊區(qū)縣降價(jià)比較明顯的項(xiàng)目，因此說(shuō)回暖為時(shí)尚早?！?

　　兩位專家的觀點(diǎn)從具體項(xiàng)目的銷售情況也可看出。

　　來(lái)自北京市住建委的統(tǒng)計(jì)顯示，從2012年5月1日-15日，合計(jì)簽約套數(shù)超過(guò)150套的住宅類項(xiàng)目為36個(gè)，合計(jì)簽約套數(shù)達(dá)到了9703套，占據(jù)全市總銷售量的近一半，這些項(xiàng)目主要集中在大興、通州等郊區(qū)縣，其中平均成交價(jià)與2月相比，漲價(jià)的有19個(gè)，其中漲幅最明顯的幾個(gè)樓盤分別為鴻坤理想城、K2百合灣、香悅四季等，上漲幅度不足10%，更有10個(gè)上調(diào)價(jià)格的項(xiàng)目漲幅不足5%。

　　“如果項(xiàng)目后一期比前一期調(diào)價(jià)不超過(guò)5%，有可能是產(chǎn)品不同導(dǎo)致的，比如位置好一點(diǎn)，戶型科學(xué)一點(diǎn)，朝向更理想一些，這屬于技術(shù)性調(diào)價(jià)，跟真正的漲價(jià)并沒有直接關(guān)系。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉分析表示。

　　相比之下，下調(diào)價(jià)格的項(xiàng)目也達(dá)到了17個(gè)，其中芭蕾雨·悅都、徜徉集、綠地·國(guó)際花都、金融街·金色漫香林等下調(diào)幅度均超過(guò)10%。對(duì)此，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，這些下調(diào)價(jià)格的樓盤都有一個(gè)明顯的特點(diǎn)，遠(yuǎn)郊區(qū)縣，項(xiàng)目本身所在區(qū)域房源比較充足，供需不平衡，且前期出貨并不好，所以開發(fā)商一旦資金鏈緊張，勢(shì)必要較大幅度地調(diào)整價(jià)格出貨。

　　噱頭背后

　　誰(shuí)制造了回暖假象

　　既然數(shù)據(jù)并不支持樓市出現(xiàn)真正的回暖，那么是誰(shuí)制造了本輪樓市回暖的假象呢？背后用意又如何？

　　“成交量的一度回暖主要是因?yàn)橐恍┒愂諆?yōu)惠、利率優(yōu)惠的刺激，使得首次置業(yè)剛性需求得到釋放。但是這個(gè)局面的維持時(shí)間很有限，因?yàn)闅v史上也有過(guò)這種類似的情況，但最多維持三四個(gè)月左右，且不會(huì)造成實(shí)質(zhì)性也就是價(jià)格方面的波動(dòng)。”在胡景暉看來(lái)，雖然單純依靠剛需釋放的回暖并不可持續(xù)，然而卻成了部分開發(fā)商借機(jī)促銷的手段。

　　顧云昌也認(rèn)為，目前購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期仍處于會(huì)進(jìn)一步下降之中，加上房地產(chǎn)調(diào)控力度總體上仍然沒有放松，導(dǎo)致成交量的不足，房地產(chǎn)開發(fā)商資金量不足，勢(shì)必就有出貨和放緩開工速度的需求，而前者正是屢屢出現(xiàn)回暖跡象的根源。

　　正是由于這樣的原因，業(yè)內(nèi)專家一致判斷，由于統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)已經(jīng)很明顯，無(wú)論是北京市還是全國(guó)，開工量都大幅銳減，這就說(shuō)明開發(fā)商對(duì)未來(lái)的情況并不看好，所以消極怠工，但為了出掉手里的貨，先是大幅降價(jià)，發(fā)現(xiàn)老百姓還是看跌，不如漲漲試試，利用了購(gòu)房者買漲不買跌的心態(tài)，這個(gè)時(shí)候如果購(gòu)房者挺不住，那過(guò)不了多久就是真的回暖了。

　　“一旦買漲不買跌的心態(tài)形成，開工又不足，后市的房地產(chǎn)供應(yīng)會(huì)存在問題，容易導(dǎo)致供不應(yīng)求，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)又可能會(huì)重新反彈。實(shí)際上以前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快上漲的背后很多都是供應(yīng)不足，而中央也提出了加快商品住房的建設(shè)供應(yīng)，正是怕未來(lái)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的情況?！?

　　年內(nèi)走勢(shì)

　　房?jī)r(jià)是漲還是跌

　　值得一提的是，讓購(gòu)房者如此緊張的樓市回暖，除了量?jī)r(jià)以外，近期出現(xiàn)的近30個(gè)城市調(diào)控政策微調(diào)也是主要因素。

　　“不能說(shuō)有些地方出臺(tái)微調(diào)政策就是壞事情。房產(chǎn)調(diào)控的目的是為了讓房地產(chǎn)市場(chǎng)合理發(fā)展，以前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)于粗放，與老百姓的收入差距很大，現(xiàn)在是讓房地產(chǎn)價(jià)格回歸到一個(gè)合理水平?！标愔緞t認(rèn)為，“如果能夠保持住成交量上漲，而價(jià)格沒有上漲，這就是房地產(chǎn)調(diào)控好的現(xiàn)象。并不能說(shuō)成交量的上升就意味著房產(chǎn)調(diào)控放松或者失敗了。各個(gè)地方出臺(tái)微調(diào)政策，只要是符合房產(chǎn)調(diào)控大的方向，促進(jìn)結(jié)構(gòu)合理的，我覺得也不是不可以。”

　　顧云昌指出，雖然年內(nèi)的趨勢(shì)趨于下行，投資增幅下降，銷售量繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定，但是不能排除個(gè)別性價(jià)比比較高的樓盤上漲的現(xiàn)象。不過(guò)，準(zhǔn)確看待年內(nèi)房地產(chǎn)走勢(shì)，還要看現(xiàn)行的調(diào)控政策如何，還有宏觀經(jīng)濟(jì)、金融政策、貨幣政策等，這些都將影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向?！拔覍?duì)于當(dāng)下樓市調(diào)控有兩個(gè)擔(dān)心，第一個(gè)是如果不繼續(xù)控制，政策放開，房地產(chǎn)就強(qiáng)勢(shì)反彈。第二個(gè)是調(diào)控力度過(guò)大，房地產(chǎn)投資不能夠穩(wěn)定增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)硬著陸。不過(guò)現(xiàn)在看來(lái)，第二個(gè)擔(dān)心更為嚴(yán)重一些，因?yàn)檎麄€(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境處在下行階段。”

　　而讓胡景暉目前最擔(dān)心的還是在于，樓市調(diào)控相應(yīng)的長(zhǎng)效性政策還沒有真正出臺(tái)，比如土地制度改革、稅收制度改革、收入分配改革等等。這些都影響到樓市調(diào)控的效果，目前這些技術(shù)性調(diào)控，其使用的效力已經(jīng)用盡，急需出臺(tái)一些穩(wěn)定的政策來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　“對(duì)于開工量的不足，我覺得不用太擔(dān)心，目前的庫(kù)存量太大了，20個(gè)城市有60萬(wàn)庫(kù)存房，這些庫(kù)存都沒有消化的背景下，也沒必要有那么多的開工量。況且在如此大量的庫(kù)存下，開發(fā)商仍然沒有降價(jià)的動(dòng)作，可見開發(fā)商扛住調(diào)控的底氣還是比較足的。”胡景暉預(yù)計(jì)，年內(nèi)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量取決于政策能否讓改善性需求入場(chǎng)，否則下半年的交易量可能會(huì)很慘淡。而在價(jià)格這塊，預(yù)計(jì)是穩(wěn)中有降，據(jù)了解，北京住宅的供應(yīng)量會(huì)在50萬(wàn)套，而購(gòu)買的需求預(yù)計(jì)在20萬(wàn)套左右，因此房?jī)r(jià)不會(huì)上漲到哪兒去。　　

來(lái)源：北京商報(bào)

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