曲子：中國(guó)房地產(chǎn)“財(cái)富”不過是貨幣泡沫幻覺

　　關(guān)于資產(chǎn)泡沫的問題，詭異的格林斯潘曾說過一句世界名言：泡沫只有在破滅后才知道是泡沫。但事實(shí)上，泡沫并非不可預(yù)測(cè)和判定，國(guó)際通行判定標(biāo)準(zhǔn)至少有4套體系可以印證泡沫的存在。問題的關(guān)鍵在于，我們需要判斷的是，目前中國(guó)房地產(chǎn)癥結(jié)的根源不是有無泡沫，而是到底泡沫到底有多大，泡沫的起因是什么？

　　貨幣泡沫

　　貨幣泡沫是房地產(chǎn)泡沫和一切資產(chǎn)泡沫的前提和基礎(chǔ)，世界上任何資產(chǎn)泡沫和通脹背后都有貨幣超發(fā)的影子。

　　以反映經(jīng)濟(jì)貨幣化的廣義貨幣M2為有效考察標(biāo)準(zhǔn)。M 2不僅反映現(xiàn)實(shí)的購買力，亦反映潛在的購買力。按照貨幣學(xué)基本原理，一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)每增長(zhǎng)1元價(jià)值，中央銀行也應(yīng)該供給1元貨幣，超出1元的貨幣供應(yīng)則視為超發(fā)。

　　對(duì)比M2有關(guān)的幾個(gè)指標(biāo)：其一，截止2011年底，中國(guó)M2與GDP比值為1.89倍，而同樣比值在美國(guó)為0.64倍、歐洲為0.8倍；其二，以M2和GDP增速對(duì)比看，以近十年來觀察，M2增速平均是18%，而GDP是9.5%；其三，2011年底M2存量為85萬億、而2000年底則是13萬億，增長(zhǎng)了6倍以上，而同期GDP僅增長(zhǎng)4.7倍。M2/GDP=1.89的含義為：1元GDP有1.89元人民幣支撐或流通；而美國(guó)是1美元GDP有.064美元在支撐或流通，而且美元更多世界流通。這無疑清晰表明了人民幣的超發(fā)狀態(tài)。其結(jié)果應(yīng)該不言自明了。

　　再從全球橫向?qū)Ρ瓤?，根?jù)渣打銀行最新發(fā)布的報(bào)告，截止到2月底，中國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量M2的存量高達(dá)13.8萬億美元，是全球最高的。事實(shí)上，早在2009年之前中國(guó)就是世界第一貨幣大國(guó)了。

　　借用貨幣學(xué)派奠基人弗里德曼的一句話來理解，不僅通貨膨脹還有資產(chǎn)價(jià)格，都是一種貨幣現(xiàn)象。從貨幣的角度審視，中國(guó)的房地產(chǎn)“財(cái)富”不過是一種貨幣泡沫的幻覺而已。

　　國(guó)際熱錢

　　中國(guó)房?jī)r(jià)開始的快速上漲起始于2002年，在全球一體化下與國(guó)際資本流向有直接關(guān)聯(lián)。而并非巧合的是，2002年美元指數(shù)從121點(diǎn)一路跌至2008年的71點(diǎn)，跌幅超過40%。簡(jiǎn)單地說，這是國(guó)際資本巨量流動(dòng)結(jié)果造成非儲(chǔ)備貨幣國(guó)家，尤其是新興市場(chǎng)國(guó)家通脹和資產(chǎn)價(jià)格上漲。不僅僅是中國(guó)，包括巴西印度等在內(nèi)都在遭遇同樣的問題。要么通脹、要么資產(chǎn)價(jià)格上漲，更多是兩者同時(shí)出現(xiàn)。這是世界貨幣體系缺陷形成的“美元”陷阱。其背后就是國(guó)際資本幾乎以光速流出美國(guó)，流向了主要是新興市場(chǎng)的國(guó)家。

　　一個(gè)基本的結(jié)論就是，國(guó)外投資和“熱錢”以及國(guó)內(nèi)超發(fā)的“冷貨幣”共同用資金推動(dòng)了房?jī)r(jià)持續(xù)性上漲?？梢宰糇C此觀點(diǎn)的是，近十年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲了10倍，而國(guó)際大宗商品價(jià)格經(jīng)歷了十年超周期牛市，平均漲幅也接近10倍。

　　經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展后期的一個(gè)必然經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象

　　“非理性繁榮”，是格林斯潘在1996年用來形容投機(jī)性泡沫的著名定義。以日本和“四小龍”為代表東亞各國(guó)，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展之后1997年，東亞金融危機(jī)后所顯露出經(jīng)濟(jì)危局和房?jī)r(jià)暴跌，均證明這個(gè)“非理性繁榮”經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。其中日本是最有代表性的。其邏輯在于，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展后期資金積累龐大不能為實(shí)體經(jīng)濟(jì)所吸收，就必然會(huì)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上政府和央行的政策失誤乃至錯(cuò)誤，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格開始快速上升，并最終造成房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

　　住房消費(fèi)異化為投資和投機(jī)行為

　　所謂住房消費(fèi)異化行為，也就是把住房當(dāng)成投資品來投資而不再是完全的消費(fèi)耐用品。在中國(guó)由于投資受到各種行政限制，投資渠道狹窄、投資品稀缺等原因，更助長(zhǎng)和擴(kuò)大了這種消費(fèi)異化行為。而存款長(zhǎng)期負(fù)利率、通脹成為投資購房行為的最強(qiáng)烈的心理暗示。

　　房地產(chǎn)天然不是投資品，投資人卻天然喜歡房地產(chǎn)。老百姓知道他們無法控制貨幣超發(fā)導(dǎo)致貨幣泡沫，最好的方法就是去買一塊最容易“泡沫”的資產(chǎn)——房產(chǎn)，這樣就能讓自己的房產(chǎn)與貨幣一起泡沫。

　　金融管制造成金融抑制生態(tài)

　　金融抑制生態(tài)，具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面市場(chǎng)缺乏必要的投資工具、渠道、產(chǎn)品，民間和社會(huì)多年積累的龐大資金只能把房地產(chǎn)后又流向民間借貸作為尋找投資的出口。另一方面長(zhǎng)期的低利率甚至負(fù)利率造成貨幣貶值心理和壓力，迫使百姓把多余的資產(chǎn)買進(jìn)房產(chǎn)保值乃至增值而且是快速增值。同樣，利率雙軌制和高利貸對(duì)中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的擠出和打擊也是災(zāi)難性的。

　　信貸泡沫和杠桿

　　銀行信貸膨脹與增大資金的杠杠性是催生房地產(chǎn)泡沫的另一個(gè)重要原因。與貨幣超發(fā)同樣原理，資產(chǎn)泡沫背后除了貨幣流動(dòng)性超發(fā)外，還有信貸膨脹和杠桿工具的因素。

　　2011年年底，中國(guó)銀行業(yè)貸款余額55萬億，而GDP為47萬億。其中2008年之后貨幣信貸刺激的三年里，銀行放貸達(dá)到26萬億，占55萬億總貸款的近50%。這解釋了2008年全球金融危機(jī)之后，中國(guó)房?jī)r(jià)為何與全球房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)呈逆向運(yùn)行且出現(xiàn)暴漲態(tài)勢(shì)。

　　任何資產(chǎn)泡沫都少不了流動(dòng)性和信貸杠杠的基礎(chǔ)性因素。2008年美國(guó)金融危機(jī)就是由高杠桿的次級(jí)債及衍生品危機(jī)引發(fā)。

　　土地供應(yīng)行政化市場(chǎng)銷售商品化

　　中國(guó)獨(dú)特的土地管理制度成為推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲又一大原因。簡(jiǎn)單地說，就是一級(jí)土地供應(yīng)市場(chǎng)是行政壟斷，而二級(jí)住房市場(chǎng)卻是商品房的市場(chǎng)化。兩者的扭曲成為推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲的另一個(gè)獨(dú)特因素。

　　完全可以佐證這個(gè)觀點(diǎn)的是，小產(chǎn)權(quán)房房?jī)r(jià)與商品房房?jī)r(jià)的巨大差異性。

　　沒有住房持有稅的制約

　　目前中國(guó)房地產(chǎn)總市值已超過GDP兩倍，甚至達(dá)到了300%、400%以上，居然還沒有持有環(huán)節(jié)稅而僅有交易稅，這不僅僅是笑話，更是中國(guó)經(jīng)濟(jì)資源錯(cuò)誤配置的一個(gè)根源。

　　國(guó)際方面曾有過類似經(jīng)驗(yàn)。比如，世界公認(rèn)嚴(yán)謹(jǐn)理性的德國(guó)人，也曾經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫和房產(chǎn)破滅。但德國(guó)在這之后采取了以稅收為主的嚴(yán)控措施，之后德國(guó)的房?jī)r(jià)一直很穩(wěn)定。在1990年代末，德國(guó)的平均房?jī)r(jià)是法國(guó)的兩倍。而現(xiàn)在卻比法國(guó)便宜20%。由于德國(guó)房?jī)r(jià)相對(duì)較低曾多次被國(guó)際資本包括近年來國(guó)內(nèi)資本熱炒，卻始終沒有能再掀起波瀾。這很值得中國(guó)政府和稅務(wù)部門研究和借鑒。

　　為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康的未來，必須加緊剔除附加在住房上投資和投機(jī)功能，去除把房子等同于財(cái)富和貨幣的符號(hào)功能，至關(guān)重要。

　　不論從哪個(gè)角度看，中國(guó)央行首先應(yīng)該管住貨幣發(fā)行，保持人民幣幣值穩(wěn)定——對(duì)得住天下持有人民幣者，才是最為首要的使命和職責(zé)。

來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

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