房企洗牌“山雨欲來”

　　一波房企“洗牌潮”或?qū)疵蛠硪u。

　　連續(xù)暴漲數(shù)年的房價終于帶來后遺癥，樓市“寒冰期”也讓上市房企到了關鍵時點。隨著兩家杭州房地產(chǎn)企業(yè)以“破產(chǎn)”方式退出房地產(chǎn)市場，一些大開發(fā)商的資金鏈正搖搖欲墜，房地產(chǎn)企業(yè)股權轉讓或房產(chǎn)項目轉讓的交易屢見不鮮。

　　房企“撤退潮”

　　今年4月初，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因資金鏈問題正式向法院申請破產(chǎn)。由于受到媒體關注，金星地產(chǎn)的破產(chǎn)案正式引爆國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)退出潮。4月12日，廣東佛山順德區(qū)的一家房地產(chǎn)公司廣德業(yè)表示，公司擬向法院申請破產(chǎn)和解。同在4月份，另一家杭州房地產(chǎn)企業(yè)杭州錦繡天地公司也申請破產(chǎn)。更有甚者，武漢“雅琪公寓”因開發(fā)企業(yè)挪用預售資金，拖欠工程款和相關稅費，308戶業(yè)主無法辦理房產(chǎn)證，房屋質(zhì)量問題不斷。隨后因涉嫌非法集資4億元，開發(fā)商“玩失蹤”，致使業(yè)主維權無門。一時間，房地產(chǎn)企業(yè)“退市”潮引發(fā)了市場對于房地產(chǎn)企業(yè)緊繃的資金鏈的關注。

　　復地集團（02337.HK）主動退市是近年來震動房地產(chǎn)業(yè)界的大事。去年年初，復地集團發(fā)出一紙通告，宣布全盤私有化計劃。其中，7.298億H股股份按照每股3.5港元價格收購；約1480.43萬內(nèi)資股按照每股等于3.5港元的人民幣價格收購，總收購價格高達22億元人民幣。復地集團也成為近年來退市的首只國內(nèi)房地產(chǎn)股票。

　　破產(chǎn)只是房企“退市潮”的一種最直觀模式。此外，出售房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉讓房地產(chǎn)項目股權，房地產(chǎn)企業(yè)間的并購重組成為“退市潮”兇猛來襲的另一種表現(xiàn)模式。以上市公司公告為例，不少公司前幾年“搶灘樓市”，如今正在想方設法“退出”。去年下半年以來，先后有水井坊（600779）（600779.SH）、宏達股份（600331）（600331.SH）、恒順醋業(yè)（600305）（600305.SH）等20多家“涉房”的上市公司撤離樓市。

　　從各地股權交易所的掛牌情況看，房地產(chǎn)企業(yè)股權轉讓或房產(chǎn)項目轉讓的交易屢見不鮮。如上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所4月10日掛牌出售的上海富銘房地產(chǎn)開發(fā)公司100％股權，掛牌價為31115.68萬元；重慶聯(lián)合產(chǎn)權交易所掛牌的云南騰沖縣永元房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司100％擬以3.2億元掛牌價出售；內(nèi)蒙古榕達房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司45％股權出讓，掛牌價為1960萬元。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部初步統(tǒng)計，2011年上市房企中，股權轉讓共183宗，比2010年增長65％。這顯示一些非房地產(chǎn)上市公司，正加速轉讓房地產(chǎn)項目。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)也在依靠變賣資產(chǎn)來勉強度日，最典型的是浙江綠城集團。該公司今年1月份出售四筆資產(chǎn)，今年4月份再次向SOHO中國出售綠城廣場置業(yè)的全部股權。

　　地產(chǎn)企業(yè)“現(xiàn)金為王”

　　銀行貸款歷來是房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來源，在本輪宏觀調(diào)控中，銀行界果斷大幅壓縮了房地產(chǎn)業(yè)貸款。盡管各家房地產(chǎn)企業(yè)耗費大力氣通過其他渠道融資，例如信托融資、境外銀行貸款、民間融資，甚至求助于高利貸等，是最終結果是，多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)仍然資金鏈緊繃。據(jù)深交所綜合研究所統(tǒng)計數(shù)據(jù)，到去年年底，A股全部房地產(chǎn)類上市公司平均現(xiàn)金凈流量為-6.01億元，也就是說凈流出現(xiàn)金6.01億元。而據(jù)渣打銀行今年2月對成都、武漢、南京、杭州等城市的30家房地產(chǎn)商的最新調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)正處于“弱平衡”狀態(tài)，短期內(nèi)建設前景穩(wěn)定，“但是顯然，3個月之后有可能更趨疲軟”。對于現(xiàn)金狀況，24家開發(fā)商稱很緊張或者擔憂。少數(shù)幾家表示非常擔憂。有6家認為，如果3個月內(nèi)銷售狀況不改善，將面臨破產(chǎn)風險。

　　據(jù)本報記者從深圳市、長沙市、昆明市等地民間融資市場了解的情況，為了將部分開工中的地產(chǎn)項目順利完工，部分房企已經(jīng)到了不計成本求助“高利貸”的階段。部分房地產(chǎn)企業(yè)為了融資，在股東提供擔保的同時，還愿意支付50％~80％的年息。自去年以來，針對房地產(chǎn)企業(yè)的民間融資利率正在一路飆升，借款利率從去年的月息3％左右提高到如今的月息7％~8％的水平。

　　對于開發(fā)商來說，資金鏈將直接引發(fā)三大難題：一是資金鏈趨緊，部分貸款和高利貸難以按期償還；二是拖欠工程款和民工工資，將要面對各種矛盾和糾紛；三是降價銷售幅度過大，可能遭受來自老業(yè)主的壓力。

　　房地產(chǎn)市場，正在為前幾年的瘋狂來“還債”。

來源： 第一財經(jīng)日報 作者： 匡志勇

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