房企打響剛需大戰(zhàn) 樓市慎言回暖

　　傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷售高峰“五一”黃金周未到，各大房企們就已暗流涌動(dòng)，由于一季度地產(chǎn)行業(yè)遇冷，大多數(shù)的品牌房企更將目光集中對(duì)準(zhǔn)了5月。多數(shù)失掉一季度銷售份額的房企希望能在5月旺季搶占市場(chǎng)。

　　5月的房地產(chǎn)市場(chǎng)喜憂參半。一方面是高庫(kù)存、高負(fù)債率的“雙高”局面，一方面是為了保剛需，銀行下調(diào)了首套房貸款利率的利好。針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)，保利房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)宋廣菊在一次論壇上說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)要抓住上半年銷售的窗口期，快速回籠資金，才會(huì)在下半年的市場(chǎng)中不被動(dòng)。

　　為了爭(zhēng)奪剛需，佳兆業(yè)集團(tuán)甚至從4月下旬持續(xù)到整個(gè)5月，集中推出100多億元貨值的剛需產(chǎn)品。

　　雅居樂(lè)地產(chǎn)也以近千套的供貨量迎戰(zhàn)“五一”，主打貼近剛需人群的低首付小戶型。

　　“5月樓市會(huì)相對(duì)活躍，一方面供應(yīng)量增加，另一方面商家也掀起了促銷讓利的小高峰。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)。

　　不過(guò)，仍有業(yè)內(nèi)人士表示，此番地產(chǎn)商“五一”鏖戰(zhàn)并未能帶來(lái)樓市的真正回暖。

　　去庫(kù)存為主

　　“在一些重點(diǎn)城市，開(kāi)發(fā)商面臨高庫(kù)存、高負(fù)債率的‘雙高’局面，五一成為他們消化庫(kù)存的黃金時(shí)期?！标悋?guó)強(qiáng)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者如是說(shuō)。

　　中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至4月15日，滬深兩市140家房企已經(jīng)有85家發(fā)布了年報(bào)，合計(jì)庫(kù)存市值高達(dá)9641億元，環(huán)比2010年同期的6811億元上漲幅度達(dá)到了41.6%，相比同樣面臨調(diào)控及市場(chǎng)危機(jī)的2008年同期，庫(kù)存值上漲了180%。

　　預(yù)計(jì)全部上市房企的庫(kù)存市值更是達(dá)到了1.2萬(wàn)億元，創(chuàng)造了歷史新高。

　　以廣州為例，余貨與新貨合計(jì)，廣州十區(qū)預(yù)計(jì)可售貨量達(dá)4.4萬(wàn)套，同比去年增5成，廣州十區(qū)兩市達(dá)5.7萬(wàn)套，可售貨量龐大，按照目前的消化速度，需將近1年才能消化完畢。

　　合富輝煌方面也統(tǒng)計(jì)，從4月1日開(kāi)始到5月3日的黃金月期間，廣州全市十區(qū)在售貨量約5萬(wàn)套，與2010年十一的高位持平。其中，在售余貨超過(guò)4.3萬(wàn)套，新貨約7000套，相比以往，新貨明顯減少，余貨非常多。

　　“開(kāi)發(fā)商庫(kù)存量比較多，資金鏈條比較緊張，五一主要是以‘去庫(kù)存’為主?！笔缆?lián)地產(chǎn)分析師唐慧龍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)。

　　決戰(zhàn)剛需

　　“誰(shuí)能以最快的速度搶到剛需客戶，誰(shuí)就能在這波行情中獲勝?！奔颜讟I(yè)集團(tuán)總監(jiān)周素萍表示。

　　近期支持剛需的金融政策逐步得以落實(shí)，這無(wú)疑成了開(kāi)發(fā)商在疲軟樓市中的救命稻草。

　　從4月初開(kāi)始，保剛需政策逐步落實(shí)，北京、上海、杭州、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準(zhǔn)利率下調(diào)到９折左右，上海、深圳等地部分銀行甚至可以打到8.5折。

　　“目前，剛需成為購(gòu)房主體的特征日趨明顯?！标悋?guó)強(qiáng)向時(shí)代周報(bào)記者透露。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，今年的“五一”樓市，是熱鬧還是冷清，就看部分樓盤推出的優(yōu)惠活動(dòng)能否打動(dòng)剛需的人們。

　　于是，房企促銷爭(zhēng)剛需的故事一幕幕上演。

　　雅居樂(lè)地產(chǎn)先聲奪人，早早放出將以近千套的供貨量迎戰(zhàn)“五一”的消息，主打貼近剛需人群的低首付小戶型，以適宜首次置業(yè)、首次改善型客戶的產(chǎn)品再次占據(jù)市場(chǎng)高峰。

　　立足房地產(chǎn)行業(yè)20年的珠江地產(chǎn)也于“五一”期間，在全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)起“百團(tuán)大戰(zhàn)”，以5000套的供應(yīng)貨量、高達(dá)5億元的優(yōu)惠折扣，實(shí)實(shí)在在讓利于買家。

　　地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊萬(wàn)科也自降身份，其在北京的樓盤中糧萬(wàn)科·長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目?jī)删邮曳吭吹膬?yōu)惠為全款9.7折，貸款9.9折，另外還可以申請(qǐng)10萬(wàn)元左右的優(yōu)惠。在廣州，其攜旗下8大樓盤萬(wàn)科東薈城、萬(wàn)科金色悅府等推出9.8折活動(dòng)。

　　保利地產(chǎn)也借進(jìn)京十周年的慶典推出了系列促銷活動(dòng)，加入“以價(jià)換量”的房企陣營(yíng)。金地集團(tuán)近日也在全國(guó)范圍內(nèi)推出了特價(jià)房，包括北京、煙臺(tái)等地樓盤優(yōu)惠幅度從10%到20%不等。

　　值得一提的是，剛需戰(zhàn)中，火力最猛的當(dāng)屬佳兆業(yè)。它于4月下旬開(kāi)始將持續(xù)到整個(gè)5月，集中推出百億貨值的剛需產(chǎn)品，這個(gè)名為“激情五月，佳兆業(yè)百億剛需購(gòu)房月”活動(dòng)堪稱是佳兆業(yè)有史以來(lái)最大手筆的營(yíng)銷。

　　佳兆業(yè)集團(tuán)總裁金志剛表示，從2011年開(kāi)始，佳兆業(yè)進(jìn)入三、四線城市，僅2011年即進(jìn)入16個(gè)城市，在近兩年中公司的快速開(kāi)發(fā)，快速銷售的模式，搶占市場(chǎng)剛需，使業(yè)績(jī)獲得大幅度的提升。佳兆業(yè)集團(tuán)今年推出超過(guò)300萬(wàn)平方米的規(guī)劃可售面積中有90%是普通住宅（144平方米以下戶型）。

　　中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，樓市再次掀起“剛需”爭(zhēng)奪戰(zhàn)，主要是近期樓市調(diào)控政策微調(diào)，“保剛需”政策取向明顯。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)卻對(duì)“保剛需”有助于樓市回暖的論斷持懷疑態(tài)度。更有分析指出，盡管房企“降價(jià)求生存”仍將持續(xù)，但是有限的“剛需”已被大量消化，樓市一季度出現(xiàn)的“小陽(yáng)春”可能無(wú)法延續(xù)。

　　“目前來(lái)說(shuō)，保剛需政策實(shí)施起來(lái)還是很有困難。即使房?jī)r(jià)下將10%-15%，消費(fèi)者還是很難接受?！?中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者如是表示。

　　難言回暖

　　巨大的推貨量雖然一定程度上促進(jìn)了成交量的谷底反彈，但是以郊區(qū)為代表的局部熱點(diǎn)卻難以帶動(dòng)整體熱的態(tài)勢(shì)。

　　合富輝煌表示，“五一”黃金月約7成貨量集中在外圍，且余貨多，預(yù)計(jì)難有整體熱銷態(tài)勢(shì)，局部熱點(diǎn)將受關(guān)注。

　　“市中心和郊區(qū)兩級(jí)分化嚴(yán)重，因?yàn)槭兄行臉莾r(jià)已經(jīng)見(jiàn)底，郊區(qū)卻有降價(jià)空間。但是從整體來(lái)講，樓市形勢(shì)的表現(xiàn)會(huì)是中規(guī)中矩，不會(huì)有太大起色?！秉S韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者如是說(shuō)。

　　時(shí)代周報(bào)記者5月1日統(tǒng)計(jì)廣州近一周樓市交易發(fā)現(xiàn)：成交套數(shù)排名前五的樓盤分別為番禺的珊瑚天峰、增城的碧桂園鳳凰城、從化的珠光御景山水城、荔灣的富力唐寧花園、增城的恒大山水城，套數(shù)分別為71、49、49、43、39，主要集中在郊區(qū)。不僅如此，這周交易排名前十的樓盤中也僅富力唐寧花園位于廣州市區(qū)。另外，4月23日-4月29日廣州全市網(wǎng)簽1665套, 相比4月19日-4月25日簽的 1621套，起色并不大。這似乎也印證了樓市“并未真正回暖”的論斷。

　　只是，“紅五月”都如此，下半年的樓市又將會(huì)如何？業(yè)內(nèi)人士分析指出，在市場(chǎng)慘淡的情況下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)商推出營(yíng)銷活動(dòng)，5月份展開(kāi)的剛需搶奪戰(zhàn)可能只是剛剛拉開(kāi)了序幕，這個(gè)爭(zhēng)奪很可能將成為2012年房企競(jìng)爭(zhēng)的主題。

　　黃韜認(rèn)為，“五一”樓市境況將直接影響未來(lái)樓市走向，“如果五一樓市還是沒(méi)多大起色的話，6月份以后，房地產(chǎn)商進(jìn)一步的促銷降價(jià)將會(huì)持續(xù)?！?

　　“主要因素在于開(kāi)發(fā)商，關(guān)鍵在于他們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的策略，一方面取決于他們會(huì)不會(huì)有個(gè)靈活的市場(chǎng)定價(jià)，另一方面也取決于市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)?！标悋?guó)強(qiáng)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)。

來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 趙夏蓉

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