疏堵并舉 北京樓市調(diào)控不言放松

　　在成交量創(chuàng)下五年以來新低、新房銷售價格大幅下跌兩成的情況下，北京樓市在3月短暫回暖后再度迎來觸底跡象：來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，北京市一手房網(wǎng)簽量為7790套，環(huán)比下降3.6%，其中純商品住宅成交量為6223套，環(huán)比也下降3.6%。盡管成交量持續(xù)走低，但通州等部分熱點區(qū)域卻因降價幅度達(dá)到剛需者心理預(yù)期且金融部門逐步恢復(fù)剛性需求的信貸政策，迎來了自己的“小陽春”。業(yè)內(nèi)人士指出，盡管房價已經(jīng)松動，但調(diào)控仍需進(jìn)行，且必須注意區(qū)分對首套房的保護(hù)和投資客的抑制，避免“越界”。對此，北京市相關(guān)部門明確表態(tài)，將繼續(xù)執(zhí)行限購措施，堅持調(diào)控不放松、不動搖?！?/p>

　　疏堵并舉 剛性需求初步釋放　

　　4月30日，中午12點，通州K2百合灣的銷售中心異常熱鬧，大廳內(nèi)黑壓壓一片，耳邊還不時傳來銷售人員發(fā)出的某套房已被認(rèn)購的聲音，一旁的房產(chǎn)認(rèn)購板上被紅色的紙圈填得越來越滿……　

　　“你們有沒有達(dá)到五年的完稅？沒有的話現(xiàn)在買不了，限購是死線?！表斨~頭上的汗珠，樓盤的銷售人員用沙啞的聲音急促地說道?！啊逡弧@幾天，我們搞優(yōu)惠。普通住宅均價在14000-15000元/平方米。昨天才開始實行這個價格，開盤至今，除了去年年底做過一次同樣的優(yōu)惠外，其他時候一直都是對外24000元的均價，現(xiàn)在是真的降了?！薄?/p>

　　從公開的信息可明顯看到，今年以來，K2百合灣的銷售走出了一條上坡線。去年12月到今年1月，報價14000元，2月小幅上漲至17333元，到3月、4月又恢復(fù)至24000元，再到如今“五一”特價?！?/p>

　　為何價格會有如此大幅下調(diào)？現(xiàn)場的銷售人員坦言，持續(xù)不放松的限購政策拉長了項目的銷售進(jìn)度，與其以過高的成本等待，不如在不賠本的情況下，通過降低售價的方式盡快回籠資金?！?/p>

　　而同樣的情境在通州馬駒橋的合生世界花園、富力金禧花園等樓盤也可看到?！?/p>

　　雖然來到這里已經(jīng)是下午5點多，但合生世界花園的銷售大廳里依然有幾十個人在咨詢購房，在隔壁的樣板間區(qū)域，更有大批的準(zhǔn)購房人在銷售人員的帶領(lǐng)下參觀?！白罱咽滋追康恼哒{(diào)整到8.5折，來我們這購房的人多了起來。”這里的銷售人員張國棟告訴記者?！?/p>

　　“這家樓盤的價格比那家要貴點，但是配套要比那家好?！痹诰┵Q(mào)國際城的銷售大廳里，張穎跟其老公周浩正就購房的事交談著?！?/p>

　　對于老家不在本地、早已結(jié)婚的他們，何時能有一套自己的房子是夫妻二人眼下最大的夢想?！拔覀兦澳昃驮诳捶孔?，房價太貴，一直猶豫著，后來出了調(diào)控政策，我們就琢磨著會降一些，等了一年，自己也具備了購房資格，價格也降了挺多，這不就來看看嘛！”　

　　為周浩介紹房源情況的京貿(mào)國際城銷售顧問王庚坦言，限購一年多來，自己所在的這個項目確實有了比較明顯的下調(diào)，在這個基礎(chǔ)上現(xiàn)在自住型購房者也開始出手。記者注意到，每進(jìn)入一家樓盤，銷售人員無一例外地會詢問買來的用途，是投資還是自住，幾乎得到一致的回答都是：第一套房自己住?！?/p>

　　與剛需高漲的購房欲望相呼應(yīng)的是，有利于剛需的購房政策正從各個方面匯聚而來?！?/p>

　　首先是貸款利率微調(diào)。自3月中旬開始，北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準(zhǔn)利率下調(diào)到9折左右，部分銀行甚至推出8.5折優(yōu)惠?！?/p>

　　另一項與剛需緊密聯(lián)系的政策公積金貸款額度也在悄然調(diào)整。武漢、南昌、鄭州等二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款上限，兩成首付購房政策重新回歸市場。　

　　同時，北京、武漢、上海等城市相繼修改了“非普通住宅稅”標(biāo)準(zhǔn)，使更多普通住房享受到契稅優(yōu)惠，也在一定程度上減輕了剛需購房的稅費負(fù)擔(dān)?！?/p>

　　觸底漸顯 降價項目不斷涌現(xiàn)　

　　“目前市場已經(jīng)逐漸出現(xiàn)底部特征，在貸款等政策逐步回調(diào)的情況下，降價項目銷售非常好，以大興及通州的典型項目為例，基本都獲得了非?？捎^的銷售量，這些項目也逐漸收窄了跌幅，因為供應(yīng)房源的變化，價格基本平穩(wěn)?！北本┲性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉的這一判斷在剛剛過去的“五一”小長假得到了印證。　

　　“五一”當(dāng)天開盤的富力金禧花園10號樓共推出216套精裝房源，給出了2萬抵15萬優(yōu)惠并贈送全套廚衛(wèi)家電，折后價約15500元。售樓員稱，購房者從早上四五點鐘就自發(fā)前來排隊?！?/p>

　　這還不是優(yōu)惠最多的，同樣位于通州的東方玫瑰家園特惠均價14000元，部分房源打折并贈送面積，折后價為12800元左右，降幅與開盤時相比超過20%……　

　　在降價項目熱銷的影響下，很多區(qū)域再次出現(xiàn)了跟進(jìn)降價，房山、大興、通州均價依然維持在一年多來的最低水平。并且跟進(jìn)降價項目繼續(xù)踴躍出現(xiàn)，在4月，北京的昌平、大興、房山都再次出現(xiàn)了跟進(jìn)降價的項目。“從目前整體市場來看，市場均價依然存在繼續(xù)降價的空間，調(diào)控政策依然執(zhí)行力度很大，之前未降價項目可能會迎來一次補跌過程?！睆埓髠シ治霰硎??！?/p>

　　成交回暖 房價下行趨勢難改　

　　然而在樓市調(diào)控未見松動的情況下，大量剛需入市會不會直接促成樓市價格反彈？　

　　北京市房協(xié)秘書長陳志表示，房地產(chǎn)市場近期表現(xiàn)出來的成交回暖，是因為“降價換量”項目增多、降價力度加大，吸引了部分剛性需求購房。但從整體看，在限購等調(diào)控政策維持不變的前提下，今年商品房庫存量大、開發(fā)商資金壓力大還客觀存在?！?/p>

　　“判斷樓市到底有沒有回暖需要關(guān)注許多指標(biāo)，比如價格是否回升了，今年以來的開工、上市量有多少，各種投資需求進(jìn)場有多少，而不應(yīng)該僅僅看交易量的回暖?，F(xiàn)在價格低，一部分觀望的人入市了，說明調(diào)控的效果確實在釋放。但是否真的回暖了，目前很難判斷，因為很難去摸清剛需到底有多少。”陳志指出，開發(fā)商如果想緩解庫存壓力和資金壓力，只能降價來換取成交量，因此近期出現(xiàn)的成交回暖難改今年房價下行態(tài)勢?！?/p>

　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，北京市一手房網(wǎng)簽量為7790套，環(huán)比上月下降3.6%，其中純商品住宅成交量為6223套，環(huán)比上月也下降3.6%?！?/p>

　　從價格方面看，數(shù)據(jù)尚在統(tǒng)計當(dāng)中，但來自北京市房協(xié)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北京新建普通住房成交均價12326元/平方米，比去年同期下降20.7%，4月走低的趨勢依然難改，而在今年簽約10套以上的59個樓盤中，有41個加大折扣力度，促進(jìn)了銷售。從各區(qū)縣房價走勢看，前幾年供地較大的區(qū)縣房價持續(xù)回落，主要集中在五六環(huán)附近。全市有11個區(qū)縣新建商品住房成交均價同比下降，其中，豐臺、順義、石景山、通州、昌平、大興下調(diào)幅度均超15%?！?/p>

　　再傳放松 專家建言無需刺激　

　　“當(dāng)前，樓市調(diào)控效果正在逐漸顯現(xiàn)，多地推出一系列減輕剛需買房困難的政策，是對過去個別在執(zhí)行過程中矯枉過正政策的一個疏導(dǎo)，這也是近兩個月樓市成交量回暖的一個核心因素。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳寶存在出席2012年一季度北京高端地產(chǎn)成交報告發(fā)布會上表示，商品房的根本屬性在于解決居住需求，所以樓市的政策方向應(yīng)該是抑制投資投機，鼓勵自住消費。從這一點上來說，通過利率優(yōu)惠等政策解決剛需購房困難是符合市場實際的，也正是房地產(chǎn)調(diào)控朝著精細(xì)化科學(xué)化方向發(fā)展的表現(xiàn)，因此未來房地產(chǎn)調(diào)控仍將堅持控制投資性需求，控制房價上漲不動搖，同時加大保障性住房供給，滿足市場剛性需求?！安贿^，樓市微調(diào)并非調(diào)控放松。而把握開發(fā)節(jié)奏，提升開發(fā)品質(zhì)，積極轉(zhuǎn)型調(diào)整則是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場變化的關(guān)鍵。”　

　　事實上，在首套房貸款利率恢復(fù)8.5折后，市場關(guān)于樓市調(diào)控即將放松的傳言不絕于耳，更有媒體直指：住建部已經(jīng)儲備剛性需求的刺激政策，然而在調(diào)控重壓、開發(fā)商開始以價換量、房價剛剛開始松動的情況下，刺激政策再度被提及?！?/p>

　　在陳志看來，針對剛需的刺激政策必須要有，而且需要全面的、系統(tǒng)的政策。“房地產(chǎn)調(diào)控是為了抑制過熱和炒房行為。所謂樓市調(diào)控的動態(tài)平衡，就是要建立長效機制，讓更多人能買得起房才是目的。”　

　　然而住建部政策研究中心主任秦虹則表示，從短期效果看，房地產(chǎn)調(diào)控政策在去年四季度才初顯成效，而這主要是政策影響、干預(yù)的結(jié)果，并非市場自主調(diào)節(jié)行為。但必須看到的是，盡管一線城市房價開始松動，但部分城市房價依然處于高位，同時一些未實施住房限購措施的二、三線城市購買需求仍然比較旺盛。房價上漲的壓力依然存在，房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關(guān)鍵階段。為保障調(diào)控效果的持續(xù)性，今后仍需要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不放松、不動搖，只有這樣，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展才可能實現(xiàn)。如果調(diào)控放松，政策出現(xiàn)反復(fù)，一些投機類資金勢必會通過各種渠道再次涌入房地產(chǎn)市場，不利于整個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。加之預(yù)期對房地產(chǎn)市場的影響極大，一旦政策稍有松動，人們對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生改變，房價也將面臨反彈，調(diào)控將半途而廢。　

　　秦虹同時強調(diào)，房地產(chǎn)既有資產(chǎn)屬性又有使用屬性，其自然的資產(chǎn)屬性決定了“即使購買一套住房也屬于投資”。 長期來講，以后的調(diào)控手段可能從限購、限價等行政手段轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)手段，但抑制投資性需求的目標(biāo)不會變。這也是新一輪樓市調(diào)控與以往調(diào)控政策的區(qū)別。“在堅持調(diào)控措施不動搖的同時，還應(yīng)該加大普通商品住房的供給，充分滿足剛性需求。供需矛盾是當(dāng)前我國住房問題中的核心問題，剛性需求呼喚更多中低價位、中小套型的普通住房。政策應(yīng)引導(dǎo)市場進(jìn)一步加大中低價位、中小套型的普通商品住房供給。同時，要堅決抑制投資投機性需求，嚴(yán)格落實限購、差別化信貸稅收等政策?！薄?/p>

　　方向不變 加大供應(yīng)滿足剛需　

　　“無論是限購措施還是房貸，從地方角度講調(diào)控政策都不會進(jìn)行調(diào)整?！北本┦凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，樓市調(diào)控一年多以來確實出現(xiàn)了量價齊跌，政府正在密切關(guān)注房價，但今年房價穩(wěn)中有降的總目標(biāo)還將繼續(xù)堅持，北京將通過調(diào)控使房價回歸到一個理性的合理價格區(qū)間?！?/p>

　　“主動下大力氣調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，勢必會給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定的影響，這一點從今年一季度的數(shù)據(jù)我們已經(jīng)看出來。”北京市發(fā)改委副主任趙磊坦言：“樓市調(diào)控的影響不僅僅包括直接市場交易層面的，如果考慮對土地、稅收、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)等方面的作用，顯然樓市限購對北京經(jīng)濟(jì)影響更大，據(jù)估算僅樓市限購對GDP的影響在1個點左右?！壁w磊認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)某種程度上是一次性的資源消耗型經(jīng)濟(jì)，而且消耗量大，過度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)無疑會造成資源、環(huán)境的緊張。北京出臺嚴(yán)格的樓市限購措施，就是要在調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式中自我加壓，通過各種手段發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)，倒逼經(jīng)濟(jì)升級。趙磊形象地比喻：“車到山前必有彎，有彎要轉(zhuǎn)必減速，如同開車走山路時先要減速才能轉(zhuǎn)彎，只有先把北京的經(jīng)濟(jì)速度放慢，才能順利實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整，否則距離目標(biāo)只會越來越遠(yuǎn)?！薄?/p>

　　值得一提的是，為了鞏固樓市調(diào)控已經(jīng)取得的成效，北京市一方面在加大住房保障工作力度，抓竣工、多配售的同時，保持適度合理的商品房建設(shè)規(guī)模，力促項目開工入市，加大銷售力度，增加普通商品住房供應(yīng)；另一方面堅持限購和差別化的稅收、信貸政策，抑制投資投機性需求，著力滿足居民自住型和改善型住房需求，促進(jìn)二、三級市場與一級市場協(xié)調(diào)聯(lián)動，共同發(fā)展；同時盤活存量市場，全面推行存量房交易服務(wù)平臺，穩(wěn)定和規(guī)范租賃市場，加強住房租賃市場制度建設(shè)，穩(wěn)定住房租金，鼓勵各種符合條件的閑置房源進(jìn)入房屋租賃市場。　

　　相關(guān)新聞　

　　土地　

　　前4月土地出讓金同比減少近四成　

　　昨日來自北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，北京合計出讓54塊土地，總土地出讓金為134.897億元，同比2011年同期的224.2295億元下調(diào)幅度達(dá)到了39.8%?！?/p>

　　土地出讓金減少的同時，樓面價也逐漸出現(xiàn)了下滑。數(shù)據(jù)顯示，今年前4月平均樓面價為2951元/平方米，同比去年同期的3654元/平方米下調(diào)了19.2%。　

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，一方面，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)效果，房價不漲反跌的情況下，房企由于庫存積壓，購地策略依然謹(jǐn)慎；另一方面，北京等一線城市熱門土地依然不缺乏市場。一季度以來，整體市場資金面有所緩解，預(yù)計在已經(jīng)公布的今年北京土地供應(yīng)計劃中，可能出現(xiàn)兩個極端，部分熱點區(qū)域的地塊可能受到市場熱捧，而其他一些地塊可能因為調(diào)控的深入繼續(xù)降溫。（史詩）　

　　新房　

　　4月成交量環(huán)比微降3.6%　

　　經(jīng)歷3月之后，4月開發(fā)企業(yè)推盤積極性不高，偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月新增住宅供應(yīng)量僅為5007套，環(huán)比上月下降26.2%。由于新房推盤量數(shù)量不多，一手房交易以消化項目原有庫存量為主。來自北京市住建委官方的數(shù)據(jù)顯示，4月全市一手房網(wǎng)簽量為7790套，環(huán)比上月下降3.6%，其中純商品住宅成交量為6223套，環(huán)比上月也下降3.6%。　

　　4月成交量微降的同時，成交價格環(huán)比出現(xiàn)結(jié)構(gòu)微漲。偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月，北京純商品住宅成交均價為20022元/平方米，環(huán)比3月上漲2.1%。　

　　關(guān)于4月價格微漲的原因，偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮認(rèn)為，高端項目熱銷成為價格結(jié)構(gòu)性上漲的根本原因，一方面，按照項目統(tǒng)計來看，4月北京成交額排名靠前的保利中央公園、招商嘉銘·瓏原、中海尚湖世家、金茂府、西山壹號院等六個項目中，除了昌平區(qū)的中海尚湖世家之外，其余五個項目成交均價都在3萬元以上；另一方面，按照各環(huán)線價格來看，4月四五環(huán)之間均價為29930元，環(huán)比上月上漲17.2%，是北京為數(shù)不多上漲的區(qū)域?！?/p>

　　進(jìn)入5月后，隨著新盤集中入市，年初“去庫存”為主的市場格局即將發(fā)生改觀，一方面開發(fā)企業(yè)通過長時間客戶積累，計劃有針對性推出與需求特征匹配的房源；另一方面，隨著稅收、利率政策的優(yōu)惠，購房成本明顯下降，使得觀望已久的購房者近期入市意愿較強。5月新房市場將出現(xiàn)短暫供需兩旺態(tài)勢?！?/p>

　　基于以上兩方面考慮，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計，隨著各項針對首套購房優(yōu)惠的政策逐步落地， 5月北京純商品住宅成交量有望突破7000套，將創(chuàng)15個月內(nèi)成交量的新高；整體房價下降趨勢依然存在，但由于部分項目新一期產(chǎn)品出現(xiàn)升級，價格出現(xiàn)小幅回漲，全市5月均價將穩(wěn)定在2萬元左右?！?/p>

　　二手房　

　　雙節(jié)夾擊4月成交量環(huán)比跌一成　

　　來自北京市住建委的官方數(shù)據(jù)顯示，北京二手住宅成交在走出4月上旬因清明假期引發(fā)的成交低谷后，交易量雖連日攀升，但由于4月前有清明節(jié)，后有“五一”小長假的雙重干擾，使得4月整體成交量稍遜3月一籌，環(huán)比跌一成?！?/p>

　　根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，4月北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為9964套，與3月相比下跌了10%，比去年同期上漲了7%?！?/p>

　　價格方面，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月北京二手住宅業(yè)主掛牌均價為2.35萬元/平方米，比3月的掛牌價上漲了2.1%，但是，掛牌價的上調(diào)并未引發(fā)成交均價的上漲。據(jù)統(tǒng)計，4月北京二手住宅成交均價為21353元/平方米，環(huán)比3月的成交均價下跌了1.3%，比去年同期的成交均價則大幅下跌了15%?！?/p>

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，房價的明顯回落，首套房貸利率的下調(diào)，以及稅費優(yōu)惠政策向首次購買90平方米以下中小戶型購房人的傾斜，促使了首次置業(yè)人群購房意愿的整體回升，成交量也隨之回暖。預(yù)計隨著房價的繼續(xù)回落，優(yōu)惠利率的進(jìn)一步普及，因樓市調(diào)控而積蓄已久的首次購房需求在五六月的釋放進(jìn)程有望進(jìn)一步加速，但目前首次置業(yè)的剛性購房需求是市場的主力軍，這部分購房人群資金實力相對有限，對房價異常敏感，在目前買方占據(jù)市場主導(dǎo)地位的情況下，買房人不會輕易接受較高的房價，經(jīng)過買賣雙方價格的博弈，二手房業(yè)主最終還要調(diào)低報價?！?/p>

　　胡景暉進(jìn)一步表示，預(yù)計5月大量的新盤入市，必定會分流部分二手房市場客群，一些著急出售房產(chǎn)的二手房業(yè)主還將進(jìn)一步調(diào)低報價，最終的成交均價還有望進(jìn)一步回落?！?/p>

　　
來源：北京商報

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