樓市"高壓下"商業(yè)地產(chǎn)成投資者"新戰(zhàn)場"

　　相對于股票、基金等金融投資產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)正在走向黃石投資人群，隨著開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體量的增加，市民對于商業(yè)地產(chǎn)的投資興趣也步步攀升，被大眾貼上“固定資產(chǎn)”標簽的商業(yè)地產(chǎn)投資逐漸成為黃石人投資新取向。

　　如今的商業(yè)地產(chǎn)已不停留在簡單的商鋪購買層面上，投資風(fēng)險評估、投資回報周期等等已不顯陌生，如何選取最佳地段，如何把握最佳投資時機也漸漸成了黃石投資人群最關(guān)心的問題之一。

　　開盤量依托市場需求

　　“從去年10月開始就已經(jīng)注意這個盤子了，今天開盤就跑過來看看，希望能選個合適的鋪子，做個小生意。”上周末，雨潤國際廣場商業(yè)街開盤當天，劉松先生早早就來到了現(xiàn)場，焦急地等待著認購自己的旺鋪。

　　與劉先生同樣，胡女士夫婦正埋頭研究著手中的商業(yè)街平面示意圖，談?wù)撛撊绾芜x擇最佳位置?！爸耙恢倍际窃诶铣菂^(qū)做餐飲，現(xiàn)在手上有個四五十萬的閑錢，孩子也在讀大學(xué)，就想著買個鋪子作為投資?！焙颗d致沖沖地告訴記者。

　　據(jù)雨潤國際廣場策劃部經(jīng)理藺江峰介紹，此次開盤出售的商業(yè)地產(chǎn)達21000余方，可容納200余戶商鋪，價位跨幅從30萬到400萬不等?！拔覀円彩强粗睾芏嗤顿Y人群這個市場需求，契合上半年的市場節(jié)點推出這個項目?！?

　　盡管樓市調(diào)控力度一再加大，但是投資人群對商業(yè)地產(chǎn)的熱情卻不曾減少，雨潤國際廣場商業(yè)街開盤不到兩個禮拜就已售出60%商鋪。“這個銷售業(yè)績比我們預(yù)期的還要好，希望附近區(qū)域的商業(yè)能盡早形成規(guī)模，打造一個大冶城區(qū)的CBD。”藺江峰說。

　　后續(xù)運營定成敗

　　目前，黃石涉足商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商越來越多，以雨潤國際廣場、大上海廣場、麗島·半山華府為代表的開發(fā)商正在著力打造黃石商業(yè)地產(chǎn)標桿。雖然樓市一再遭受調(diào)控嚴寒，但是黃石商業(yè)地產(chǎn)卻一路看漲，無論是新進開盤的項目還是待購項目，基本都銷售告罄。

　　早在幾年前就已開盤銷售的麗島·半山華府目前僅有10套商鋪等待認購，而前端時間開盤的大上海廣場銷售也已告罄，同時云潤國際廣場有望在最近一個月內(nèi)清盤。“這樣的市場需求折射的是投資人群對商業(yè)地產(chǎn)的認知提高，這固然開了一個好頭，不過更重要的還是開盤之后的后續(xù)運營?！秉S石聯(lián)合置業(yè)有限公司營銷部經(jīng)理王亮說。

　　商業(yè)地產(chǎn)作為城市消費的載體，很大程度上影響了城市商圈的形成和發(fā)展，而且在項目區(qū)域達到一定面積之后，需要考慮教育、醫(yī)療、交通等問題?！吧虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與住宅截然不同，項目伊始就需要考慮后續(xù)經(jīng)營和規(guī)劃問題?！蓖趿琳f。

　　而對于目前市場上流行的商業(yè)地產(chǎn)管理運營方式，王亮主推“三權(quán)分離”模式，即項目所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分屬不同單位。王亮認為，在“三權(quán)分離”的前提下經(jīng)營者、所有者和管理方才能求同存異，共同謀求項目業(yè)態(tài)的良性發(fā)展。

　　8至15年是最佳回報周期

　　據(jù)記者在云潤國際廣場商業(yè)街開盤現(xiàn)場了解，很多認購人群都有“買后出租”的打算，“先買了放著，能升值就升值，不行的話也可以出租?！焙空J為認購一套商鋪“指定虧不了”。

　　相對于住宅投資，商業(yè)地產(chǎn)投資成本更高，資金回籠周期更長，而且有一定風(fēng)險存在，出手之前必須考慮投資性價比。“畢竟有能力投資商業(yè)地產(chǎn)的人群都可以說不普通，”中國郵政儲蓄銀行理財分析師劉玉說，“商業(yè)地產(chǎn)投資過程中價格和地段是核心所在，同時還要考慮項目的發(fā)展前景以及回報周期，回報周期才是最終的投資依據(jù)?！?

　　對于投資人群頗為關(guān)注的投資回報周期如何計算，劉玉給出了答案，即以商鋪成本價除以租金與承租率的積，得出結(jié)果然后除以12得到的最終數(shù)值就是投資回報年限?！斑@個數(shù)值最好介于8至15年以內(nèi)，這樣就可以考慮出手認購該商鋪?！?

　　“住宅+商業(yè)地產(chǎn)”對房價影響不大

　　在商業(yè)地產(chǎn)火熱認購的同時，也有部分市民擔(dān)心大體量的商業(yè)地產(chǎn)投入市場會催升周邊地區(qū)的房價。業(yè)內(nèi)人士表示，在黃石目前的樓市大環(huán)境下，這個影響微乎其微。

　　藺江峰稱，“商業(yè)地產(chǎn)的價值最大的部分是由產(chǎn)品本身的品質(zhì)決定的，包括項目規(guī)模、綜合型程度等等，目前黃石樓市并沒出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，再加上項目地處大冶新城區(qū)，本就是消費人群聚集地，商業(yè)發(fā)展具有一定需求，在此情況下，商業(yè)地產(chǎn)跟住宅的結(jié)合并不會對房價產(chǎn)生多大影響?！?

　　某網(wǎng)資深研究員程洋認為，商業(yè)地產(chǎn)會否催生房價主要評判標準在于“先住宅還是先商業(yè)”。“如果商業(yè)地產(chǎn)是因為該地區(qū)已有的住宅人氣而形成的，那么，該區(qū)域房價波動不會太大;反之，如果是因為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展而引來更多的居住人群，那么，該區(qū)域房價則可能會上漲?！?/p>

來源：楚天都市報
　　

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