商業(yè)地產(chǎn)加快布局新興城市

　　“2010年至2020年是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年？”近兩年來，上至商業(yè)巨頭，下至民營投資，無不堅信著這一論調(diào)，而這基本也是大部分資本投資者的共識。

　　DTZ戴德梁行最新研究表明，主導(dǎo)中國商業(yè)地產(chǎn)進入黃金十年的兩大助推劑為城鎮(zhèn)化與服務(wù)業(yè)比重。盡管之前對熱捧商業(yè)地產(chǎn)的危險警示頗多，但從實際情況來看，商業(yè)地產(chǎn)確實正在以前所未有的速度發(fā)展。誠然，住宅市場的嚴厲調(diào)控又促使大量資本趨之若鶩。

　　仲量聯(lián)行前不久發(fā)布的《中國新興城市50強報告》稱，未來10年，二三線50個新興城市將有超過1億平方米的商業(yè)地產(chǎn)進行開發(fā)，為全世界地產(chǎn)市場提供最大的投資商機。記者日前考察合肥、武漢、長沙的房地產(chǎn)市場時發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的狂潮以不可思議的速度和能量席卷著這些新興城市。

　　“1.5線城市” 商業(yè)地產(chǎn)大有可為

　　商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成為地產(chǎn)大鱷們角逐的新領(lǐng)地，萬科、萬達、保利、中海等先后宣布加大商業(yè)地產(chǎn)方面的投資。“國家對住宅市場的調(diào)控使得專注住宅市場的中國房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整了戰(zhàn)略部署，關(guān)注并積極地介入商業(yè)地產(chǎn)以及其他地產(chǎn)形態(tài)，并試圖以住宅開發(fā)模式化的擴張戰(zhàn)略，來推進地產(chǎn)項目或其他項目?！睂τ谶@股商業(yè)地產(chǎn)熱潮，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如做了如此的評價。

　　據(jù)記者近日在武漢的市場調(diào)查，武漢儼然也成為了商業(yè)地產(chǎn)表演的舞臺，在萬達、萬科、保利等大牌房企的紛紛涉足之下，武漢本土的老牌房企也開始紛紛效仿，從單一的住宅開發(fā)蛻變成住宅+商業(yè)的多元化開發(fā)模式。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，去年武漢市商鋪和寫字樓共成交近1.95萬套，比前年增長43%；超過7成的商業(yè)項目價格上揚，漲幅最高的達到了62.5%。

　　在最新的發(fā)布的《中國新興城市50強報告》中，將與武漢相似的在經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場表現(xiàn)極度成熟活躍的9個城市列入新的類別：介乎一二線間或可稱之為“1.5線城市”。據(jù)了解，這些新興城市具有規(guī)模大、開放度高和多元化的經(jīng)濟特征，吸引了大量國內(nèi)和跨國企業(yè)的進駐同時還擁有眾多國際零售品牌和國際酒店運營商。

　　在參加“2012年中國綠公司年會”中的諸多企業(yè)中，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達是投資興趣最濃的地產(chǎn)品牌。會上，萬達宣稱將增加對二三線城市的投資，支持新興城市的發(fā)展。事實上，武漢已成為萬達在全國投資規(guī)模最大的城市，目前投資項目已達6個；萬科、金地、復(fù)地、綠地等也加大在武漢的投資，備受關(guān)注的武漢綠地國際中心將成為中國第一高樓。

　　綜合體成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主力

　　按照城市化發(fā)展規(guī)律統(tǒng)計顯示，當人均GDP達到10000美元/年，將進入城市綜合體快速發(fā)展階段。

　　通過記者在近日在高鐵沿線城市合肥、武漢、長沙觀察，諸多在建商業(yè)項目已經(jīng)告別過去步行街+寫字樓+住宅簡單的加法形式，而是規(guī)模型的商業(yè)。在合肥，作為萬達第三代產(chǎn)品的標桿之作的合肥包河萬達廣場囊括8個物業(yè)形態(tài)，其中6個與商業(yè)相關(guān)，是以萬達商業(yè)綜合體、超五星級酒店、沿河酒吧街、包河金街萬達廣場為主打，集購物、休閑、餐飲、文化、娛樂、居住等多功能于一體的城市綜合體。

　　在長沙，長沙就有20多座大小綜合體浮出了水面，總體量已超過驚人的1000萬平方米。而這距離2007年長沙第一座城市綜合體運達國際廣場才僅僅過5年?？偨孢_157萬平方米三倍于深圳萬象城的長沙德思勤城市廣場已全面發(fā)售、今年10月即將開業(yè)的100萬平方米的長沙開福萬達廣場，明年4月28日開業(yè)的45萬平方米的奧克斯廣場，一個個大規(guī)模商業(yè)中心的涌現(xiàn)不斷更新著長沙商圈的格局。

　　“只有通過規(guī)模型的商業(yè)，它的發(fā)展才能帶動整個區(qū)域的發(fā)展，才能與城市化的發(fā)展相得益彰?！蹦成虡I(yè)地產(chǎn)機構(gòu)分析人員告訴記者。大型綜合體將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。

　　商業(yè)地產(chǎn)大打“文化牌”

　　然而，井噴式擴張的背后，如何避免盲目追求簡單復(fù)制、大而全，更好地進行商業(yè)升級轉(zhuǎn)型，成為當前市場最關(guān)注的方向。

　　對此，知名經(jīng)濟學家葉檀曾指出，目前的城市綜合體繼續(xù)發(fā)展下去，千城一面勢不可擋，所有的城市有著同樣的品牌，同樣的趣味，同樣的星巴克，同樣的新天地，同樣的設(shè)計師事務(wù)所當所有的城市消滅自身歷史向同一種模式看齊時，再美好的審美趣味也將變得惡俗。因此，呼吁城市綜合體開發(fā)與城市文化相匹配已成為業(yè)內(nèi)的主流聲音。

　　出席武漢22日的“2012年中國綠公司年會”上，萬達集團董事長王健林一反尋常，席間不談商業(yè)大談文化?！敖瓭h路萬達影院觀眾數(shù)連續(xù)三年位居全國影院第一位，去年達到170萬人次，收入7000萬，利潤1000萬，相當于一家五星級酒店的收人”。王健林用武漢的實例說明，“商業(yè)地產(chǎn)+文化消費”模式下的文化產(chǎn)業(yè)具有巨大的市場潛力。他介紹，外界眼中的萬達是地產(chǎn)商，其實萬達正轉(zhuǎn)向文化、旅游產(chǎn)業(yè)。

　　記者武漢中央文化區(qū)采訪時，該項目負責人蔡經(jīng)理告訴記者：武漢中央文化區(qū)以文化為核心，兼具旅游、商業(yè)、商務(wù)、居住功能的世界級文化旅游項目，其中有“現(xiàn)代清明上河圖”美譽的漢街因楚河而生，總長1.5公里，是目前中國最長的城市商業(yè)步行街?；凇皷|沙連通”而誕生的楚河，是將武昌主城區(qū)的兩大湖泊東湖和沙湖連接起來而有意為之。

　　在萬商云集的漢口，香港瑞安的動作也頗具“文化味”。記者走訪了瑞安地產(chǎn)在漢口打造的武漢天地項目。記者在現(xiàn)場看到，“武漢天地”雖然參照包括上海新天地在內(nèi)的重建項目的發(fā)展模式，然而武漢天地并不是上海新天地的簡單翻版，武漢天地更多地保留了武漢風情風貌與歷史文化，這樣的商業(yè)規(guī)劃也“籠絡(luò)”了不少富有“武漢情結(jié)”的人。

　　在長沙，志在打造“亞洲又一時尚中心”的長沙德思勤城市廣場也在著力建設(shè)“一個強大的文化娛樂圈”。據(jù)項目營銷人員介紹，長沙德思勤項目將建設(shè)衛(wèi)視直播中心、星光演藝廣場、星光大道、24小時書店、建筑藝術(shù)中心、國際影院等一系列文化娛樂設(shè)施，攜手亞洲最大娛樂集團韓國CJ打造亞洲娛樂中心。談到商業(yè)地產(chǎn)尋求文化元素注入時，湖南德思勤投資有限公司董事長龍固新對記者表示：“我們允許一些不賺錢的業(yè)態(tài)存在，我們的城市需要這些不賺錢的業(yè)態(tài)存在?！?/p>

來源：深圳商報　　作者：符毅 曾思瑋

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