地王樓盤遭遇市場逼宮 價格仍存下降空間


作者:萬晶    時間:2012-04-26





  高端樓盤價格近期大幅松動,上海樓市的降價潮已經(jīng)從遠郊樓盤蔓延到市區(qū)核心地段。曾經(jīng)的“地王”項目如今無奈調(diào)低售價,導致利潤縮水。另一些還未上市的“地王”項目正遭遇周邊樓盤降價沖擊,前景不容樂觀。業(yè)內(nèi)人士表示,2009年至2010年一線城市出現(xiàn)眾多“地王”,而現(xiàn)在正面臨上市定價的尷尬困局。在樓市調(diào)控政策延續(xù)的背景下,這些“地王”項目很可能出現(xiàn)盈利大幅縮水的情況。

  降價潮擴至核心地段

  上海楊浦區(qū)的新江灣城是高端樓盤云集的區(qū)域,其中4月21日開盤的“華潤新江灣九里”,銷售價格由之前的4.3萬元/平方米左右,直降至3.4萬元/平方米左右,降幅逾20%,引發(fā)市場關注。

  “銷售價格是在接近開盤時突然決定的,我們也覺得十分意外。”華潤新江灣九里的銷售人員表示。此前該樓盤在進行認籌等開盤前期準備工作時,對外報價一直是4萬元至4.3萬元/平方米,而開盤當天卻意外推出多重優(yōu)惠。

  同屬于新江灣城的高端樓盤“三湘未來海岸”4月初率先低價開盤,推出60套精裝修兩居、三居住宅房源,均價約3.3萬元/平方米,單價最低的為2.9萬元/平方米,開盤一天多時間內(nèi)訂售40余套。而此前新江灣城區(qū)域的住宅單價均在4萬元/平方米以上,大部分項目均價達每平米五、六萬元。

  三月以來,上海多個高端樓盤價格出現(xiàn)大跌,去年11月上市的海珀旭輝曾打8折優(yōu)惠,今年3月又在8折的基礎上再打7.5折,累計降幅達40%。世茂濱江、海珀旭暉、白金灣府邸、佘山瓏原等多個項目也大打優(yōu)惠牌,部分項目降價幅度已超過四成,盧灣區(qū)的華麗家族匯景天地更是在近期出現(xiàn)不足3萬元/平方米的成交價格。

  中房信分析師薛建雄表示,一些滬上知名高端樓盤售價與兩年前房價高位時期相比,相當于6折出售,房價大幅下跌的格局已經(jīng)從去年10月份的遠郊地區(qū)蔓延至市區(qū)核心地段。

  豪宅價格大幅下跌的情況并非僅僅出現(xiàn)在上海地區(qū),廣州、深圳地區(qū)的部分豪宅價格也出現(xiàn)跳水。深圳華僑城片區(qū)的高端樓盤首地容御,從開盤時的最高價4.2萬元/平方米降至2.7萬元/平方米,水榭山別墅也以20%的降幅推出特價房。

  21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測,今年一季度在住宅成交量環(huán)比大增的情況下,廣州高端樓盤銷量環(huán)比大降53%。廣州星河灣盛薈推出19500元/平方米的特價房,與之前該樓盤24000元/平方米的均價相比,直降近5000元。保利天悅、君華天匯等高端樓盤也采取不同名目的手段進行降價促銷。

  地王樓盤定價遭遇尷尬

  豪宅市場的降價潮也觸動著曾經(jīng)高價奪下“地王”的開發(fā)商,一些“地王”項目樓盤還未上市就先遭遇定價尷尬局面。

  2009年中海地產(chǎn)在上海奪下的長風“地王”項目預計4月底入市銷售,該“地王”項目定名為中海紫御豪庭。雖然銷售價格尚未對外公布,不過有知情人士透露,公寓定價可能在3.5萬至4萬元/平方米,相比中海拿地之初預計的7萬元/平方米的均價折讓近一半。

  2009年7月31日,中海地產(chǎn)以70.6億元奪下長風“地王”,成為當時全國總價地王,溢價率高達129%,總建筑面積為31.2637萬平方米,樓板價達22409元/平方米。在拿下該項目時,樓板價格與周邊二手房的價格基本持平。

  中國證券報記者發(fā)現(xiàn),時隔三年之后,目前長風板塊在售的新房,如象源麗都的報價在30000元/平方米左右。周邊二手房的價格則普遍在20000—25000元/平方米。而根據(jù)2009年中海地產(chǎn)發(fā)布的公告顯示,該項目總體投資將達到103億元,由此推算建成樓盤的樓板價將達33000元/平方米。

  “如果從公寓當前的定價來看,這個地塊很難賺錢?!边@位知情人士表示,如何定價已經(jīng)成為中海紫御豪庭上市的關鍵,而從中海地產(chǎn)之前在各地的降價行為分析,該樓盤的定價應該不會太高。

  在豪宅市場紛紛降價的背景下,“地王”項目放低身份,降價出貨已成為常態(tài)。在經(jīng)歷長達9個月的零銷售記錄后,位于上海市松江區(qū)的別墅項目佘山瓏原今年推出6折優(yōu)惠,折后單價從原來的50000元/平方米降到31000元/平方米左右。而在2010年初,招商地產(chǎn)和萬科以17.16億元聯(lián)合拍下該項目所在地塊時,樓板價高達16378元/平方米,成為松江區(qū)的單價“地王”。

  而中建總公司2009年12月以3.25萬元/平方米的樓板價,總價37.2億元取得的上海新江灣城地塊,為當時國內(nèi)單價最貴宅地。目前該項目中建大公館開盤半年只賣出7套,如今其單價從開盤時的12萬元/平方米直降到3—6萬元/平方米。該項目內(nèi)部人士透露,此番降價之后,部分房源已經(jīng)無錢可賺,項目預期收益大幅縮水。

  上海市嘉定區(qū)曾經(jīng)的南翔“地王”項目—新城公館,去年11月開盤即遭遇市場低迷,為回籠資金低價甩賣,均價僅為1.9萬元/平方米。而2009年12月,上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司以9.53億元拿下嘉定區(qū)的該地塊時,樓板價為13199元/平方米,成為當時該片區(qū)的最高樓板價,實際項目售價已接近開發(fā)商項目成本價。

  而一些遲遲不愿意降價的“地王”項目則銷售緩慢,幾乎無人問津。金地集團2010年在上海拿下的項目佘山天境,目前售價在45000元/平方米左右,自去年1月開盤至今,銷售持續(xù)低迷。而2009年深圳的總價地王觀瀾橫坑某地塊被金地集團以24.4億元拿下后,開發(fā)成高端項目,別墅和洋房的均價分別為3.5萬元/平方米和2.5萬元/平方米,目前銷售并不理想。

  價格仍存下降空間

  目前豪宅價格的大幅下跌,讓昔日“地王”的命運增添變數(shù)。延遲上市、拖延開工甚至轉賣,成為一些“地王”項目的無奈選擇。

  鏈家地產(chǎn)對2008年以來北京樓面地價前十位的住宅項目監(jiān)測,自2011年3月起,已有5個項目入市銷售,而另外2個項目也會在近期入市。保利東郡苑、如緣居南里、保利望京苑、中海九浩苑和遠洋天著景園等5個已入市項目中,住宅的平均銷售價格為36776元/平方米,截至4月中旬,這些項目平均簽約率僅26%。

  而北京幾個著名的“地王”項目,如2010年3月北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)公司以17.6億元的價格拿下的薊門橋“地王”項目,后來無奈轉賣。該項目被保利地產(chǎn)接手后,由于盈利前景存在不確定性,目前仍遲遲未能開工。朝陽區(qū)大望京1號地塊,2010年3月被遠洋地產(chǎn)以40.8億元奪得,樓面價超過2.7萬元/平方米,創(chuàng)下當時北京成交地塊單價之最。目前該項目上市日期一再推遲,預計今年五六月份可能上市。

  而廣州市場今年將有15塊“地王”項目上市銷售,住宅總供應面積達397萬平方米,相當于廣州去年近一半的新盤成交量。廣州當?shù)夭糠珠_發(fā)商表示,一些資金充足、項目較少的房企,通常會采取拖延的辦法,熬過目前的樓市困境。從目前來看,廣州“地王”項目直接退地可能性不大,如果有企業(yè)因資金問題難以繼續(xù)開發(fā),可能通過尋求并購等方式繼續(xù)生存。

  21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心分析指出,已推出的“地王”級樓盤存在較為明顯的共同點:項目多為大面積戶型房源,因目前樓市受限購令影響,投資投機需求基本被擠出市場,這些“地王”項目的特點則與樓市調(diào)控下的主流購房需求相背離。在今年樓市調(diào)控政策不變的背景下,為了能搶奪更多的市場份額,豪宅之間的價格戰(zhàn)不可避免,預計未來豪宅價格仍存在下降空間。


來源:中國證券報 萬晶





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