地產(chǎn)商資金緊張度再調(diào)查：龍頭、中小企業(yè)分化明顯

　　今年三月，國內(nèi)眾多城市迎來了樓市小陽春，以上海為例，3月商品住宅共計成交6836套，總成交面積約79.9萬平方米，創(chuàng)去年6月以來的最高水平。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今年一季度資金來源為20847億元，同比增長8.2%。其中，國內(nèi)貸款4319億元，增長12.6%。

　　綠城中國董事長宋衛(wèi)平對外透露，企業(yè)最困難的時期已經(jīng)過去。由此來看，地產(chǎn)商的資金鏈似乎有好轉(zhuǎn)跡象。但令人困惑的是，幾乎與此同時，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司卻向法院申請破產(chǎn)。而渣打銀行對30家房企的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，其中的六家地產(chǎn)商有破產(chǎn)風(fēng)險。

　　地產(chǎn)商的資金究竟是比去年底時更緊張，還是有所緩解；破產(chǎn)的地產(chǎn)商，究竟是個別，還是將形成趨勢?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者為此對部分開發(fā)商的資金情況進(jìn)行調(diào)查。

　　30億元到期信托全部償付 綠城走出最艱難時期

　　要了解地產(chǎn)商目前的資金狀況，綠城中國（03900，HK）是絕好的一個樣本。去年底曾是綠城中國最艱難的歲月，當(dāng)時綠城中國董事長宋衛(wèi)平甚至不得不寫下《從綠城“被破產(chǎn)”說起》。但是到今年4月，綠城中國總裁壽柏年稱綠城中國最嚴(yán)峻的時期已過去。

　　綠城董事長宋衛(wèi)平也有此類觀點。而綠城4月17日轉(zhuǎn)讓天山路項目，能夠接受SOHO中國分多次付款，也似乎證明了綠城的資金狀況的確較去年底有所改善。

　　然而，中房信一季度的報告卻透露，綠城的實際銷售額較2010年同期仍有一定幅度的下降。那么綠城又是靠什么走出最嚴(yán)峻的時期呢？

　　30億到期信托全部償付

　　種種跡象顯示，綠城中國或已經(jīng)走出了資金最緊張的階段。

　　財匯金融分析平臺的數(shù)據(jù)顯示，綠城中國在今年1~4月共有綠城一期、二期，綠城一號和綠城舟山四項信托產(chǎn)品到期，不包括利息，僅本金就需要償還超30億元。但截至目前，并沒有一家信托公司對外宣布上述到期信托違約，這或許能證明上述到期借款都已經(jīng)得到償還。

　　綠城中國首席財務(wù)官馮征證實了上述猜測，并向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，上述到期信托已經(jīng)全部償還，而且綠城中國沒有再繼續(xù)發(fā)行新的信托產(chǎn)品以用來償還舊債。

　　不僅綠城中國在多項信托到期后，沒有出現(xiàn)違約現(xiàn)象，綠城中國在出售房地產(chǎn)項目時，也能獲取更高的土地轉(zhuǎn)讓溢價。綠城中國向SOHO中國（00410，HK）出售證大外灘8-1地塊，以及天山路項目，從中獲取了可觀的收益。其中證大外灘項目獲得1.15億元收益，天山路項目獲得2億元收益。

　　除了轉(zhuǎn)讓價格得到提高，綠城轉(zhuǎn)讓項目的付款時間也在不斷延長。轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)的無錫綠城項目按照要求需在十天內(nèi)完成，外灘8-1地塊的絕大部分購買款項也被規(guī)定須在十多天內(nèi)全部付清，而天山路項目的大部分款項則被延遲至今年的6月30日前。值得一提的是，作為上述天山路項目交易完成的先決條件，綠城需要先注資12億元。這在一定程度上也表現(xiàn)出，目前綠城的資金情況確實已有非常大的好轉(zhuǎn)。

　　拋售商業(yè)地產(chǎn)或為轉(zhuǎn)好原因

　　公開數(shù)據(jù)顯示，綠城中國一系列的營銷改革措施，尚未見成效。今年一季度，綠城集團累計獲得銷售金額約為67.2億元，屬于綠城中國的權(quán)益金額約為42億元。在銷售尚未見起色時，綠城中國又如何緩解公司的資金壓力？

　　答案或是綠城中國采用拋售商業(yè)地產(chǎn)的方式來進(jìn)行資金管控。盤點綠城中國此前轉(zhuǎn)讓的六幅地塊可以發(fā)現(xiàn)，其中有三幅是商業(yè)用地，分別是東海廣場的剩余部分、證大外灘8—1地塊以及綠城天山路項目，占到總量的近一半。對于并不擅長開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的綠城中國，商業(yè)地產(chǎn)地塊其實所占比例并不高。

　　仲量聯(lián)行此前發(fā)布的一季度上海甲級寫字樓租金數(shù)據(jù)顯示，甲級寫字樓的租金增長率環(huán)比超過10%，且最近幾個季度寫字樓的租金一直呈上升勢頭。但是，租金回報率的水平卻仍然很低，年毛投資回報率只有4.5%~5.5%，需要近20年時間才能收回投資。不僅僅是寫字樓，其他商業(yè)地產(chǎn)類型，比如商鋪、酒店的回收周期都很漫長。

　　馮征告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，商業(yè)地產(chǎn)的資金回收周期過于漫長，而投入?yún)s不能確定。對眼下的綠城中國而言，再繼續(xù)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，無疑會增加很多風(fēng)險。

　　事實上，如果將天山路項目開發(fā)成寫字樓后再銷售，也未必會比收購價高出多少。根據(jù)SOHO中國董事長潘石屹通過媒體傳遞的信息，天山路項目土地成本為每平方米1﹒98萬元，而由于寫字樓的建設(shè)成本和稅費遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，上述項目可能需要賣到3萬元1平方米，才可能盈利。

　　但比天山路項目位置更好，位于中山公園商圈，且全部采用超甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的匯融廣場為例，目前對外散售的售價也不過三、四萬元。而且，今年以來上海寫字樓的成交情況并不好，一季度僅賣出29.5萬平方米，比去年同期少了約10萬平方米。

　　第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可卻告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，那些整體銷售的寫字樓售價甚至?xí)?，因為從目前來看，寫字樓的售價漲幅遠(yuǎn)沒有跟得上租金的漲幅。

　　相比于寫字樓，購物中心之類的開發(fā)風(fēng)險則更高。同濟大學(xué)此前曾主辦過“中國商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新之道”的商業(yè)地產(chǎn)峰會，與會嘉賓都認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險很大。正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文表示，目前購物中心和綜合體正處于盲目開發(fā)的階段，同質(zhì)化非常嚴(yán)重，以沈陽為例，將在未來3~5年冒出幾十個同質(zhì)化的購物中心。

　　三益中國院長高棟則透露很多項目的主力店數(shù)量達(dá)到70%，租金將在長達(dá)十年內(nèi)乃至更長的時間里維持在低位，開發(fā)商很難獲取必要的投資回報。

　　對于資金比前幾年緊張，又缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的綠城中國來說，賣掉并不擅長的商業(yè)地產(chǎn)，也許是解決資金壓力的一個好方案。

　　招商地產(chǎn)全國大促銷 財務(wù)指標(biāo)初露成效

　　4月24日，金地集團（600383，SH）發(fā)布2011年報，至此傳統(tǒng)四大房企“萬保招金”年報披露完畢。記者查閱公司年報發(fā)現(xiàn)，“萬保招金”在2011年下半年實施“謹(jǐn)慎”策略后，負(fù)債率并沒有因調(diào)控而出現(xiàn)大幅上升。

　　不過，招商地產(chǎn)2012年一季報顯示，隨著銷售回款的增加，公司持有的貨幣現(xiàn)金由年初的144.8億元增加到一季度末的169.41億元。貨幣現(xiàn)金較充裕，標(biāo)志著房企資金鏈的速動比率和流動比率等指標(biāo)也較一季度有所好轉(zhuǎn)，速動比率由去年末的0.56上升至0.64。

　　籌資依然靠借款

　　盡管招商地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)大幅降價銷售，但改善該公司資金的，卻依然是靠借款。

　　2011年，招商地產(chǎn)存貨高達(dá)514.4億元，在促銷售、提周轉(zhuǎn)的經(jīng)營策略之下，招商地產(chǎn)開始加速去庫存。在快速去化、全面促銷的政策下，招商地產(chǎn)銷售業(yè)績表現(xiàn)良好。有券商機構(gòu)推算，今年一季度，招商地產(chǎn)實現(xiàn)銷售認(rèn)購接近70億元，已超出去年上半年水平，達(dá)到2011年全年銷售額210億元的三分之一；其中一季度新推貨值為50億元，新推盤平均去化率為75%。

　　隨著招商地產(chǎn)推盤量的增加，市場反應(yīng)也取得立竿見影的效果。據(jù)華泰聯(lián)合證券研報資料，招商地產(chǎn)一季度公司實現(xiàn)銷售回款56億元，同比增長27%，其中深圳20億元，成都12億元，北京、上海、廣州各8億元。

　　但該公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流入，卻沒有因為銷售額的提升而有大的改變。去年末，招商地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流指標(biāo)為-21.12億元，資金壓力有所緩解。今年招商地產(chǎn)一季度經(jīng)營性活動現(xiàn)金流凈額為-23.25億元，變化不大。其現(xiàn)金流動比率（經(jīng)營性現(xiàn)金凈額/流動負(fù)債）也呈現(xiàn)上升趨勢，這意味著招商地產(chǎn)短期內(nèi)償債能力正在提升。

　　真正得以提升該公司可支配現(xiàn)金的是該公司的融資。在很多中小地產(chǎn)公司一季度沒有能夠取得借款，或者只得到了少量借款的情況下，招商地產(chǎn)在一季度實際獲取的借款達(dá)到了37億多元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上一期的21億多元。因此即便招商地產(chǎn)的經(jīng)營性支出仍然大于收入，總體的資金情況卻要好于2011年年末。

　　頻頻抄底拿地

　　在資金好轉(zhuǎn)的情況下，招商地產(chǎn)還參與了土地的招拍掛。招商地產(chǎn)在年報中寫道：“資金是安全過冬的核心，2012年，‘保融資’顯得尤為關(guān)鍵?！睘榱藢崿F(xiàn)房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)擴張，據(jù)2011年財報顯示，招商地產(chǎn)去年融資總額凈增加額達(dá)到90億元。

　　在大多數(shù)分析人士看來，招商地產(chǎn)現(xiàn)金充裕，并沒有太大的資金壓力，并呈現(xiàn)上升趨勢。2011年三季度末招商地產(chǎn)持有的貨幣現(xiàn)金為123.47億元，年末達(dá)到144.8億元，而今年一季度末進(jìn)一步上升為169.41億元。

　　從2011年開始，各大房企迫于資金壓力，紛紛放緩了拿地和開工速度。2012年萬科、保利等計劃新開工面積都有所放緩，拿地也較謹(jǐn)慎。但從年初以來，憑借資金優(yōu)勢，招商地產(chǎn)在二、三線城市頻頻抄底拿地。

　　資料顯示，2011年，招商地產(chǎn)在佛山、武漢、鎮(zhèn)江、上海、青島等地新獲項目用地9幅，擴充土地資源285萬平方米，其中權(quán)益面積231萬平方米。

　　4月19日，據(jù)公告顯示，自2012年年初以來，招商地產(chǎn)在貴州、北京、天津等地獲取了總量超過100萬平方米的土地儲備，需支付地價23億元。

　　相對于其他開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地的策略，招商地產(chǎn)卻大力拿地。對此，招商地產(chǎn)董秘劉寧在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，目前，招商地產(chǎn)正處在快速發(fā)展階段，整個房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)規(guī)模也處于歷史高位。對公司發(fā)展有自己的要求，拿地也會顯得積極一些，但會“看米下鍋”，根據(jù)每個季度銷售情況作出調(diào)整。

　　除此之外，據(jù)招商地產(chǎn)年報透露，2012年計劃新開工面積290萬平方米，年末在建面積560萬平方米，計劃竣工面積240萬平方米，計劃銷售面積124萬平方米，銷售金額超210億元。

　　此前，世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的市場研報稱，樓市成交量已經(jīng)見底，預(yù)示著樓市將會好轉(zhuǎn)。但世聯(lián)地產(chǎn)市場研究總監(jiān)吳志輝也指出，房企仍然面臨去庫存壓力，只有努力賣房，房企內(nèi)部資金流動性才會進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。

　　“銷售好轉(zhuǎn)，企業(yè)還是希望能拿地。”劉寧認(rèn)為。

　　中投證券研報卻指出，招商地產(chǎn)規(guī)模擴張加速，也面臨區(qū)域拓展、人才儲備、管控，以及行業(yè)經(jīng)營環(huán)境超預(yù)期惡化等風(fēng)險。

　　調(diào)控下生存受考驗中小地產(chǎn)商加速退出

　　雖然多數(shù)上市地產(chǎn)商的資金情況有所好轉(zhuǎn)，但那些非上市的地產(chǎn)公司仍然不得不選擇退出或者減少開發(fā)項目，以解決目前的資金壓力，比如上海富銘房地產(chǎn)及恒順醋業(yè)。

　　上海富銘房地產(chǎn)賣身續(xù)命

　　在樓市調(diào)控夾縫中，另尋出路總比固步困死強。

　　月初，上海富銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱上海富銘房地產(chǎn)）100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的公司29816.55萬元債權(quán)正在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌起止日期為4月10日，掛牌期滿日期為5月9日，為期一個月。

　　上海富銘房地產(chǎn)的 “賣身”，根本原因在于該公司在樓市高峰時拿地后遭遇地產(chǎn)調(diào)控，導(dǎo)致地塊無法正常開工，且目前地塊面臨被政府強制收回的境地。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2009年7月23日，上海嘉定新城A11－4地塊以起始價1.3222億元掛牌出讓，嘉定區(qū)政府旗下國有獨資企業(yè)上海綠洲房地產(chǎn)（集團）有限公司以2.64億元總價拿下該地塊。

　　2009年9月7日，為了開發(fā)該地塊，上海嘉定區(qū)旗下的國企上海嘉定新城發(fā)展有限公司出資800萬元注冊成立了上海富銘房地產(chǎn)，上述地塊也自動劃歸至上海富銘房地產(chǎn)旗下。

　　2009年10月30日，上海富銘房地產(chǎn)和上海市嘉定區(qū)規(guī)劃和土地管理局約定該項目在2010年7月6日之前開工。然而2010年4月，樓市遭遇新一輪地產(chǎn)調(diào)控，樓市環(huán)境突變，導(dǎo)致該地塊未能如期開工。2010年5月10日，該地塊的約定開工時間推遲至2011年7月5日之前。不過，該地塊依然未能如期開工。

　　上海富銘房地產(chǎn)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓掛牌文件中對此也直言，“開工日期延期后公司未在約定建設(shè)期限內(nèi)進(jìn)行項目開工建設(shè)的，根據(jù)合同約定出讓人將按照有關(guān)規(guī)定征收出讓價款20%的土地閑置費，并無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)?！?

　　迫于無奈，上海嘉定新城發(fā)展有限公司將上海富銘房地產(chǎn)100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的公司29816.55萬元債權(quán)打包掛牌轉(zhuǎn)讓，叫價約3.11億元。

　　恒順醋業(yè)壯士扔“房”

　　與上海富銘房地產(chǎn)不同，非房地產(chǎn)主業(yè)的恒順醋業(yè)正壯士斷腕——減持房地產(chǎn)資產(chǎn)配置比例。

　　4月24日，恒順醋業(yè)發(fā)布公告指出，公司于2012年4月20日召開第五屆董事會第四次會議，會議審議通過了 “公司關(guān)于批準(zhǔn)子公司鎮(zhèn)江恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓鎮(zhèn)江晨曦房產(chǎn)投資有限公司 （以下簡稱晨曦房產(chǎn)）股權(quán)的議案”。

　　據(jù)公告內(nèi)容介紹，目前的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物為晨曦房產(chǎn)100%股權(quán)，接手方為恒順醋業(yè)控股股東江蘇恒順集團有限公司。

　　晨曦房產(chǎn)為負(fù)責(zé)管理鎮(zhèn)江百盛商城的建設(shè)、經(jīng)營和租賃業(yè)務(wù)的項目公司。該商城于2010年11月1日建成。由于該項目所在地塊為軍隊資產(chǎn)，根據(jù)國家規(guī)定軍隊資產(chǎn)只租不售的要求，晨曦房產(chǎn)只是租用此地塊進(jìn)行項目開發(fā)，地塊租用時間為20年，至2027年2月28日。相應(yīng)的，鎮(zhèn)江百盛商城建成后也無法辦理相關(guān)權(quán)證，只能租賃經(jīng)營，期限同上。

　　鎮(zhèn)江百盛商城自2010年11月1日建成投入運營后，晨曦房產(chǎn)的經(jīng)營狀況反倒不斷惡化。公告顯示，2010年度晨曦房產(chǎn)凈利潤約-34.4萬元，2010年年末的公司凈資產(chǎn)約-36.6萬元；2011年前11個月，公司凈利潤約-573.5萬元，導(dǎo)致截至2011年11月30日的公司凈資產(chǎn)約-573.5萬元。

　　公告中，對于轉(zhuǎn)讓原因，恒順醋業(yè)管理層將其解釋為 “此次轉(zhuǎn)讓，有利于進(jìn)一步做大做強公司主營調(diào)味品業(yè)務(wù)、調(diào)整優(yōu)化輔業(yè)投資，同時降低公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險。”

　　中小房企被逼求變

　　在采訪中，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭向 《每日經(jīng)濟新聞》記者分析說，大魚吃小魚從來是每一次市場調(diào)整、行業(yè)洗牌的必然規(guī)律。換句話說，類似于上海富銘房地產(chǎn)的中小房企和像恒順醋業(yè)的非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)將是接下來房地產(chǎn)行業(yè)洗牌中的絕對主角。

　　除自身銷售不暢導(dǎo)致利潤下滑，銷售回款能力下降外，外部的融資環(huán)境也在向中小房企進(jìn)一步施壓。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部分析員陳雪預(yù)計，下半年中小房企的融資環(huán)境和銷售環(huán)境將會繼續(xù)惡化，從而導(dǎo)致中小房企資金壓力日趨積累，破產(chǎn)風(fēng)險將會隨之上升，謀變的動力也會陡增。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，對于中小房企謀變，大家的第一反應(yīng)肯定是降價回籠資金，但尷尬的是，在目前的背景下，中小房企不降價難，降價更難。

　　北京中原市場研究部的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度全國房企股權(quán)交易數(shù)量明顯上漲，達(dá)到38宗，股權(quán)交易涉及金額102億元，比2011年同期的23宗與50.6億元，分別上漲了65.2%和101.7%。

　　另有北京市工商局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年北京有473家房企 “退市”。武漢房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年武漢消失200家房企。伴隨地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，“接下來兩年注銷房企可能會更多”。

　　55家房企一季報揭秘中小地產(chǎn)商資金鏈

　　雖然整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金情況目前尚無從掌握，但和訊房地產(chǎn)頻道提供給《每日經(jīng)濟新聞》記者的獨家數(shù)據(jù)顯示，大公司的資金情況有所好轉(zhuǎn)，中小地產(chǎn)商的資金情況卻比去年底還差。

　　記者通過對55家房產(chǎn)企業(yè)中已公布一季報的大公司的業(yè)績調(diào)查發(fā)現(xiàn)，標(biāo)志資金寬緊度的流動比率、速動比率、現(xiàn)金負(fù)債比率等指標(biāo)，比去年年底均有一定幅度的提高。比如，萬科的流動比率由上年末的0.37，上升至目前的0.4；招商地產(chǎn)的流動比率則由去年末的0.56上升至0.64。

　　數(shù)據(jù)還顯示，其中大多數(shù)中小地產(chǎn)企業(yè)資金情況卻比去年更為糟糕。如華麗家族，一季度的速動比率只有0.1，比去年末低。深振業(yè)去年末的速動比率為0.1558，而一季度末的速動比率僅為0.1228。深振業(yè)一季報顯示，雖然該公司在一季度取得了3.219億元的借款，但是歸還的借款卻達(dá)到5.73億元。同樣，該公司一季度的銷售額，尚不足以支付購買商品服務(wù)等各類開支，季末的貨幣資金較去年末下滑了兩成以上。

　　在由克而瑞主辦的一季度地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會上國泰君安首席分析師孫建平指出，目前地產(chǎn)業(yè)的資金鏈風(fēng)險，主要是來自于過去兩年的投資增速過快。他提供的一組數(shù)據(jù)顯示，在過去相當(dāng)長一段時間里，新開工的增速最高達(dá)到70%，投資增速基本上維持在30%。

　　連續(xù)兩年全行業(yè)的高速擴張，開工和在建投資，一定會出現(xiàn)融資難的問題。這導(dǎo)致了目前開發(fā)商不得不更進(jìn)一步加快銷售、去庫存和加大資金周轉(zhuǎn)。整個地產(chǎn)行業(yè)的缺錢，勢必會造成今年開發(fā)商更為激烈的價格競爭，乃至大規(guī)模的行業(yè)并購發(fā)生。

來源：每日經(jīng)濟新聞

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀