樓市“調(diào)結(jié)構(gòu)”深化房地產(chǎn)洗牌序幕拉開

珠海樓市二八現(xiàn)象明顯
　　

如果只走進銷售排名前幾的樓盤，你也許會產(chǎn)生樓市又回到09年最火爆時候的錯覺。
　　

4月21日，位于拱北的中海富華里開盤。據(jù)了解本次開盤即銷八成。
　　

在中海富華里之前，2012年珠海樓市的熱詞一直是金域華府。數(shù)字說明了一切：開盤至今將近四個月網(wǎng)簽280套，本年度珠海銷量冠軍。
　　

2012年開春，部分熱銷樓盤攪得這個樓市的冬天風生水起。記者登錄珠海商品房預（銷）售專網(wǎng)了解到，2012年以來，珠海網(wǎng)簽數(shù)超過80套的有六家，超過100套的有三家。由于這部分樓盤，“小陽春”、“回暖”成了春節(jié)以后的熱點討論問題。
　　

可是整體樓市的數(shù)據(jù)卻有力地支持了反面的觀點：小陽春只是假象。要說回暖，也只是極小部分人在唱主角。2012年以來網(wǎng)簽套數(shù)為1073套，但前四名的就已經(jīng)占了60%。珠海統(tǒng)計信息網(wǎng)近日公布2012年珠海市3月經(jīng)濟運行簡況，一季度全市商品房銷售面積45.24萬平方米、銷售金額51.47億元，同比分別下降7.4%和12.0%。
　　

代理機構(gòu)的市場研究報告也顯示，三月份珠海樓盤銷量在個位數(shù)的占了絕大部分。
　　

市場“二八”現(xiàn)象明顯。合富輝煌數(shù)據(jù)顯示，三月份南灣、拱北、吉大、老香洲等片區(qū)的成交套數(shù)分別為27、11、27、21套。而南灣片區(qū)的庫存高達2516套，銷售率極為慘淡。
　　

無論從整體片區(qū)，還是樓盤銷售排名來看，整個市場都呈現(xiàn)出明顯的二八結(jié)構(gòu)。
　　

“低價”、“剛需”成銷售關(guān)鍵
　　

為什么在市場持續(xù)萎縮的情況下，極小部分的樓盤能夠取得堪比旺市的業(yè)績呢？
　　

雙限頭一個月，五洲花城的策略為整體市場樹立了銷售的操作標桿。去年11月，五洲花城推出兩棟毛坯房，極具吸引力的價格馬上吸引大量購房者入市。2011年最后兩個月，五洲花城網(wǎng)簽187套，占了整個珠海網(wǎng)簽將近三分之一。
　　

那時，樓市正處于觀望期，大部分開發(fā)商處于欲降價又恐購房者進一步觀望的尷尬狀態(tài)。五洲花城的動作及取得的市場份額無疑向市場傳達了一個現(xiàn)成的答案：在樓市進入買方市場的時候，低價促銷無疑是有效的。
　　

而到了2012年，銷售的關(guān)鍵詞又加上了“剛需”。今年春節(jié)以后，各大樓盤看房人數(shù)明顯增多。業(yè)內(nèi)人士認為，年前大家都在觀望著房價進一步下調(diào)，春節(jié)后終于剛需用戶終于按耐不住，集中釋放。而首套房利率松動的利好，無疑又對之形成推波助瀾之勢。

于是，那些以“低價”、“剛需”為指導思想的樓盤銷售業(yè)績都較為出色，如，金域華府。此外，像公園里、尚東領(lǐng)域等剛需盤更是開出萬元以下的均價毛坯房。除了這些低價入市的新盤外，很多賣到中盤的樓盤也開始低價促銷推出特價房，并取得了不錯的效果。

第一季度珠海商品房均價約為11377元/平方米。相比去年一季度的均價11975元/平方米，同比減幅4.99%。珠海的銷售版圖也因此悄然地發(fā)生改變。新香洲、前山、西區(qū)以及中山坦洲這些以剛需盤為主的片區(qū)業(yè)績喜人。三月份坦洲更是以只有珠海主城區(qū)一半的價格優(yōu)勢取得了1110套的銷售業(yè)績。而吉大、南灣、唐家這些以豪宅為主的片區(qū)則業(yè)績不盡如人意。三月份銷售均在30套以下。

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