房地產(chǎn)泡沫破裂就像 溫水煮青蛙

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的牛市論者，寄希望于限購(gòu)令取消。于是，投機(jī)客和開發(fā)商繼續(xù)坐守大量囤積的房產(chǎn)，等待市場(chǎng)復(fù)蘇。他們的假設(shè)前提是：目前的房產(chǎn)熊市，是政府造成的。這種觀點(diǎn)可謂大謬。

今天的熊市，就是泡沫破裂的結(jié)果。中國(guó)房地產(chǎn)被估值過高，這是不容否認(rèn)的?，F(xiàn)在投機(jī)客和開發(fā)商手中掌握的存量房和空置房，已經(jīng)超過了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的100%。這樣的局面，有助于中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)軟著陸，但卻會(huì)讓市場(chǎng)調(diào)整的過程變得更加漫長(zhǎng)。

目前中國(guó)6.5億城市居民的人均居住面積已經(jīng)超過了歐洲和日本。在建房屋還可以再容納兩億人，相當(dāng)于未來十五年的城市人口增量。至于說價(jià)格，北京和上海每平米房?jī)r(jià)均值已經(jīng)超過居民平均月工資的五倍。

日本股市的最高點(diǎn)出現(xiàn)在1989年，而房?jī)r(jià)在1992年達(dá)到了歷史高位。那之后，股市和房?jī)r(jià)都跌掉了80%。中國(guó)股市的高點(diǎn)出現(xiàn)在2007年，房?jī)r(jià)高點(diǎn)出現(xiàn)在2010年。未來股市和房?jī)r(jià)的下跌，最終還是會(huì)達(dá)到合乎其發(fā)展規(guī)律的結(jié)果。說到底，支持房?jī)r(jià)的還是居民收入水平，而不是漲價(jià)預(yù)期。

中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破裂過程，看起來像是電影里的慢動(dòng)作。政府的限購(gòu)令，針對(duì)的是購(gòu)買多套房屋以及非本地居民購(gòu)房。這就表明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“繁榮”，就是投機(jī)活動(dòng)帶來的結(jié)果。但是假設(shè)限購(gòu)令取消，投機(jī)活動(dòng)就真的能再度繁榮？對(duì)此我深表懷疑。

首先，大多數(shù)買得起房子的人，手里已經(jīng)有多套房產(chǎn)，市場(chǎng)存在飽和點(diǎn)。其次，投機(jī)資金也不像以前那樣充足。貿(mào)易順差和熱錢流入都已經(jīng)大幅下降。即便是投機(jī)活動(dòng)復(fù)蘇，也會(huì)迅速拉高利率。很可能是明年，等到限購(gòu)令真正取消的時(shí)候，市場(chǎng)局面還是不會(huì)扭轉(zhuǎn)，那些困守空房的投機(jī)者最后一線希望破滅，這可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)大跌。

所以說，繼續(xù)堅(jiān)持限購(gòu)令，對(duì)政府來講是一個(gè)很好的手段，有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸。就像溫水里煮著的青蛙一樣，投機(jī)者可能始終都不會(huì)跳出來。但是最終，他們還是不得不承受所有的損失，賣掉手中囤積的房產(chǎn)。這一次，將會(huì)是工薪階層能夠承受的價(jià)格水平。

來源：深圳特區(qū)報(bào)

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