商業(yè)地產(chǎn)項目遍地開花3年后慘狀或?qū)⒊≌?/b>

　　自實施住宅限購政策以來，非住宅地產(chǎn)項目得到了快速發(fā)展?！跋拮〔幌奚獭笔沟眯滦蜕虡I(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，現(xiàn)代物流項目、大型城市綜合體項目、區(qū)域購物中心等項目如雨后春筍般出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)熱度空前。商城鄭州似乎正因此迎來新一輪“商戰(zhàn)”，不過此次“商戰(zhàn)”指的卻是商業(yè)地產(chǎn)。

　　鄭州商業(yè)地產(chǎn)急速發(fā)展，其中的問題也不容忽視。從去年開始，鄭州市住宅市場受宏觀政策調(diào)控的影響，步入“寒冬”，于是，非住宅地產(chǎn)獲得了空前的發(fā)展機遇。與前些年的“商住倒掛”現(xiàn)象相比，如今的商業(yè)地產(chǎn)終于“揚眉吐氣”，開始穩(wěn)步走入上升通道。

　　如今，大型商業(yè)地產(chǎn)項目在鄭州可謂是到處開花。大型購物中心吸引了國內(nèi)外零售巨頭沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、永輝超市、王府井等國內(nèi)外大型商業(yè)企業(yè)加快布點，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)也是風(fēng)生水起，鄭州商業(yè)地產(chǎn)正醞釀新的發(fā)展變革。

　　國內(nèi)外零售巨頭沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、永輝超市、王府井等國內(nèi)外大型商業(yè)企業(yè)加快布點，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)也是風(fēng)生水起，鄭州商業(yè)地產(chǎn)正醞釀新的發(fā)展變革。

　　現(xiàn)狀：大型商業(yè)地產(chǎn)項目遍地開花

　　眼下，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)由于不受有關(guān)政策的限制，正迎來一個空前快速的發(fā)展階段。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年，鄭州市非住宅市場總供應(yīng)量為270多萬平方米，比2010年增加近3倍，均價由2011年初的每平方米10519元，上漲到今年2月份每平方米12286元，上漲幅度為16.8%。

　　“限住不限商”使得新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，現(xiàn)代物流項目、大型城市綜合體項目、區(qū)域購物中心等項目如雨后春筍般出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)空前熱銷。

　　“從鄭州來看，大型商業(yè)地產(chǎn)項目可謂到處開花。”河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會副會長、鄭州希瑞營銷管理咨詢有限公司董事長何宏劍坦言。

　　他詳細說道，由前幾年的寶龍城市廣場、丹尼斯七天地引領(lǐng)鄭東新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，到升龍集團開發(fā)的曼哈頓廣場、升龍國際中心等項目，再到萬達廣場、錦藝國際華都、西元國際廣場等大型購物中心在鄭州西區(qū)的建成開業(yè)，都成為近年來商業(yè)地產(chǎn)項目的明星。

　　“這些大型購物中心吸引了國內(nèi)外零售巨頭沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、永輝超市、王府井等國內(nèi)外大型商業(yè)企業(yè)加快布點，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)也是風(fēng)生水起，鄭州商業(yè)地產(chǎn)正醞釀新的發(fā)展變革?！焙魏陝Ρ硎?。

　　在供給失衡的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的壓力一下子就來了，競爭必然會非常劇烈，其中的問題也是“重重”。然而，也有觀點認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)已進入黃金十年，未來升值潛力巨大。

　　問題：供應(yīng)激增下是壓力還是潛力

　　“一方面，住宅市場調(diào)控導(dǎo)致一些住宅開發(fā)商難以維持，所以部分房企轉(zhuǎn)型進入商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)；另一方面，政府對出讓的一些地塊，強制性要求配套商業(yè)項目。再加上部分企業(yè)盲目跟風(fēng)進入商業(yè)地產(chǎn)，且進入商業(yè)地產(chǎn)的壁壘太低，所以致使鄭州市場上的商業(yè)地產(chǎn)項目供應(yīng)量大增。”曼哈頓商業(yè)廣場營銷總監(jiān)侯岳峰在分析目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)扎堆出現(xiàn)的原因時，如是表示。

　　“由于商業(yè)地產(chǎn)項目一窩蜂上馬，因此目前鄭州非住宅產(chǎn)品的供銷比，已嚴(yán)重失衡?！闭胫脴I(yè)副總經(jīng)理王樸說道。

　　“從2010年年底住宅項目限購以來，商業(yè)地產(chǎn)的價格上漲了50%以上，但從租金回報率來看，卻比2010年以前低了很多，投資價值變低。”王樸認(rèn)為，在供給失衡的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的壓力一下子就來了，競爭必然會非常劇烈，其中的問題也是“重重”。

　　然而，也有觀點認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)已進入黃金十年，未來升值潛力巨大。鄭州美盛地產(chǎn)營銷總監(jiān)張傳明表示，從2011年年初以來，商業(yè)地產(chǎn)的銷售增速一直高于住宅，在住宅市場屢受政策打壓的市場環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商們的避風(fēng)港，這也是中國進入商業(yè)地產(chǎn)黃金十年發(fā)展期的必然表現(xiàn)。

　　“目前國內(nèi)知名房企保利、萬科、遠洋等大型房企早已在全國范圍搶灘登陸，甚至不約而同地宣稱，未來將不斷擴大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。而在鄭州，2011年初，數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)宣布進軍高端寫字樓，商業(yè)地產(chǎn)的熱度由此可見一斑?！睆垈髅髡J(rèn)為，住宅市場面臨重新“洗牌”，商業(yè)地產(chǎn)必將再次“雄起”。

　　定位是“綱”，綱舉才能目張。而市場定位的核心就是市場調(diào)研，需經(jīng)過對消費者、經(jīng)營者、投資者、競爭對手，以及本項目的區(qū)域商業(yè)環(huán)境等進行科學(xué)研究。

　　建議：注重前期的市場調(diào)研及定位

　　“其實商業(yè)房地產(chǎn)正確的叫法應(yīng)該為商用不動產(chǎn)，一切應(yīng)該圍繞消費者、經(jīng)營者和投資人進行設(shè)計、開發(fā)?！焙魏陝φJ(rèn)為，商鋪的物理分割應(yīng)該科學(xué)合理，應(yīng)該前置化招商，實行訂單式開發(fā)；銷售和持有的商鋪面積應(yīng)該適當(dāng)，努力實現(xiàn)“高租金”，租金高才是商用不動產(chǎn)開發(fā)的硬道理。

　　在何宏劍看來，由于很多開發(fā)商是從做住宅轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)上的，他們往往不注重前期的市場調(diào)研、分析定位及概念規(guī)劃，不考慮消費者、經(jīng)營者和投資者真正喜歡的產(chǎn)品。一旦開發(fā)完，才發(fā)現(xiàn)所建的商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營者不愿意租或不好用，消費者也不愿意去消費，投資者由于收不到合適的租金也很受傷。這才恍然大悟原來所建商業(yè)物業(yè)沒有靈魂，沒有盈利模式，只有一副空架子。

　　“所以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，前期定位很重要，定位就是綱，綱舉才能目張。”何宏劍表示，市場定位的核心就是市場調(diào)研，需經(jīng)過對消費者、經(jīng)營者、投資者、競爭對手，以及本項目的區(qū)域商業(yè)環(huán)境等進行科學(xué)研究，才能做到準(zhǔn)確定位，有的放矢。

　　由于宏觀調(diào)控，大量原本從事住宅開發(fā)的房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一哄而上的開發(fā)將把商業(yè)地產(chǎn)的壓力后移。3年后，商業(yè)地產(chǎn)市場的“凄慘”程度將遠超住宅市場。

　　預(yù)測：3年后商業(yè)地產(chǎn)慘狀超住宅

　　住宅市場在調(diào)控下成交清淡，商業(yè)地產(chǎn)卻在資金追捧下異軍突起，近期多地誕生的“地王”均與商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)。住宅開發(fā)商、保險公司、銀行等紛紛瞄上商業(yè)地產(chǎn)，上半年一線城市商業(yè)用地市場快速升溫，大量資金投入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

　　“京、滬、廣、深四個一線城市商業(yè)用地成交額占比明顯提高。從目前情況來看，預(yù)計今年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資增速將明顯高于去年，即使按照去年的增長速度保守估算，今年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額也將接近萬億元，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)火爆趨勢?！焙魏陝Ρ硎尽?/p>

　　這種“火爆趨勢”于未來的市場來說，究竟是好是壞呢？近日，上海城開集團總裁倪建達在接受媒體采訪時指出，由于宏觀調(diào)控，大量原本從事住宅開發(fā)的房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一哄而上的開發(fā)將把商業(yè)地產(chǎn)的壓力后移；他預(yù)計，3年后，商業(yè)地產(chǎn)市場的“凄慘”程度將遠超住宅市場。

　　未來一到兩年內(nèi)，鄭州市場對商業(yè)地產(chǎn)的需求會有多大？將呈現(xiàn)何種發(fā)展趨勢？

　　何宏劍認(rèn)為，鄭州市對商鋪特別是繁華區(qū)的臨街商鋪需求呈供小于求的趨勢，這種發(fā)展勢頭將由“大躍進式”逐步轉(zhuǎn)向穩(wěn)中求進，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體仍會保持一定增長。

　　然而，行業(yè)自身發(fā)展方式必將由數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型，早期商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)競爭還停留在前期圈地、銷售甚至招商上，而今已開始轉(zhuǎn)向運營管理的競爭。

　　“開發(fā)商在整體招商中的議價能力下降，洗牌式的項目并購不可避免?！焙魏陝Ψ治稣J(rèn)為，近年來，商業(yè)地產(chǎn)投資普遍較熱，商業(yè)項目供應(yīng)量大、再加上同質(zhì)性高，集中入市，必將導(dǎo)致開發(fā)商招商中與商家的博弈能力下降。

來源：鄭州晚報　

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