樓市刮小陽春 開發(fā)商稱房產最壞時候已過去

　　[ 今年政府依然會堅持調控決心不會動搖，且兩三年時間內宏觀調控都難以出現(xiàn)顯著松動。但是“一些地方政府層面的微調還是值得期待的，關鍵看開發(fā)商能否快速去捕捉和抓住這些機會來促進銷售”。 ]

　　樓市在3月份出現(xiàn)的一波小陽春行情，正在讓這個行業(yè)開始擺脫悲觀氣氛，盡管這對購房者來說不算是一個好消息。

　　很多業(yè)內人士把這看成是樓市階段性回暖的象征，甚至有觀點認為樓市在經歷長達兩年的調控之后開始觸底反彈，房地產市場最壞的時候已經過去。

　　開發(fā)商們已經在暗自歡喜，不過也有一些開發(fā)商在接受采訪時認為，雖然房地產市場出現(xiàn)了某些利好跡象，但是否意味著樓市筑底成功尚難下定論，暫時仍不宜盲目樂觀，還不如趁機集中推盤搶跑。

　　樓盤上門量大增

　　每年第一季度都是樓市的傳統(tǒng)營銷淡季，但今年春節(jié)過后，各地樓盤上門量劇增，其后市場成交隨之回暖。3月陽春，不少城市成交量強勁回升，明顯超越2011年10月份以來的平均水平，各城市庫存情況也有所改善。

　　這種趨勢在4月份得以延續(xù)，招商地產有關負責人向本報表示，公司原本在一季度計劃簽約50億元，但實際銷售達到55億元，這個勢頭進入4月份仍然不錯。

　　萬科有關人士亦透露，雖然暫時不能確定是否回暖，但近期樓盤的上門量的確比前幾個月有明顯上升。有萬科的樓盤代理機構負責人稱，萬科原計劃在3月份推盤90億元，但市場銷售好于預期，后來又加推20億元貨值。3月萬科銷售金額為115億元，環(huán)比和同比分別大增57%和24%。

　　國泰君安地產團隊于4月中旬對上海、杭州區(qū)域房地產進行了草根調研，調研對象包括十余家房地產公司的多個樓盤。

　　該草根調研顯示，4月以來項目來訪量仍保持小陽春持續(xù)的較好態(tài)勢，大多數(shù)項目最近兩周來訪量較3月并未出現(xiàn)下降，萬科五玠坊等項目由于臨近開盤，來訪持續(xù)上升，周末平均來訪量每天200組，工作日來訪量保持在每天50組水平。

　　多家開發(fā)商負責人在接受本報采訪時均認同，盡管市場依然較冷，但目前樓市剛性需求真實存在，而且這種剛需的購買能力高于開發(fā)商預期。

　　中原集團研究中心對3月份北京、上海、廣州和深圳的新建住宅“開盤30日銷售率”進行研究發(fā)現(xiàn)，除北京以外，其他三大城市這一指標均大幅反彈。

　　根據(jù)分析，上述四大城市合計“開盤30日銷售率”達到27.8%，較2月份大幅提升了15.7個百分點。其中上海銷售率由2月份的15.8%躍升至3月的56.6%，銷售率回升幅度最大；而北京由于近期新房價格下跌幅度較為有限，3月份銷售率情況不甚理想，銷售率反而繼續(xù)下探至3.8%的歷史低位。

　　樓市轉向存疑

　　世聯(lián)地產市場研究部總監(jiān)吳志輝把上門訪問量作為研判樓市走向的重要先行指標，而世聯(lián)地產基于其在全國631個案場的數(shù)據(jù)即時反饋亦顯示，2月初的數(shù)據(jù)已經提前預示隨后市場成交的回暖，世聯(lián)代理的在售樓盤3月份上門量超越去年最高的10月份。

　　因此，世聯(lián)地產認為，3月出現(xiàn)的樓市小陽春，不僅僅是房地產市場成交長時間萎靡之后的局部反彈，而是市場再次向上的一個拐點。

　　吳志輝說，中國樓市多年來的實證顯示，市場流動性是樓市轉向的重要風向標。春節(jié)后，6個月票據(jù)直貼利率和轉貼利率加速下降趨勢明顯，銀行間同業(yè)拆放利率持續(xù)走低顯示惜貸情緒好轉，10年期國債與2年期國債收益率的息差不斷擴大，說明流動性在不斷好轉，而息差的變化能輔助準確判斷房地產市場走勢。

　　一度危機四伏的綠城中國，在3月份實現(xiàn)銷售環(huán)比大幅增長56%。綠城中國常務副主席兼行政總裁壽柏年近日公開表示：“宏觀調控對綠城影響最嚴重的時期已經過去?！?/p>

　　壽柏年解釋稱，市場在逐漸回暖，今年2、3月不少一二線城市的成交量均較去年四季度及今年1月有所回升，綠城同樣如此。除了市場因素以外，綠城對銷售策略、模式及價格方案等做出了相關的調整。

　　4月18日，摩根大通董事總經理李晶在媒體見面會上亦稱，交易量復蘇，小陽春已經開始，房地產市場最壞的時候已經過去。

　　李晶認為，控制房地產市場投資的政策已經出盡，雖完全放松的可能不大，但亦不會有新政策出臺，因此房地產市場會緩慢地平穩(wěn)復蘇。

　　吳志輝向本報表示，投資客占比走勢也能精準反映市場的走勢。世聯(lián)全國成交客戶數(shù)據(jù)顯示，2009年3月初投資客比例占比降至最低的7.5%，市場迎來真正的底部?！氨据喺{整以來，投資客比例不斷下滑，3月最新的數(shù)據(jù)為13.6%，說明剛需是當下市場的主導力量，市場向下的空間不大?！?/p>

　　自2010年4月出臺“國十條”政策以來，中國房地產市場調控已經整整歷時兩年，國內樓市成交不斷趨冷，一些城市房價上漲過快勢頭得到初步遏制，房價逐漸回歸。

　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，3月全國70個大中城市中，新建商品住房環(huán)比價格下降的城市有46個，同比下降的有38個。中指院百城價格指數(shù)也顯示，3月全國100個城市住宅平均價格環(huán)比下跌0.30%，連續(xù)7個月環(huán)比下跌。

　　但多數(shù)人對樓市拐點說并不認同，認為目前樓市回暖與樓盤新一輪降價直接相關，支撐樓市出現(xiàn)方向性轉變的條件還不具備。

　　亞太城市發(fā)展研究會政策研究中心主任謝逸楓表示，目前市場成交回暖主要依賴的是房價和首套房貸利率回調后，首次購房需求的平穩(wěn)釋放，僅僅憑借3月份市場的短暫復蘇就斷定市場回暖為時尚早。

　　開發(fā)商加速出貨

　　多家開發(fā)商也認為，目前成交量的回暖仍處于相對較低水平，并表示“以價換量”仍為二季度的主基調，并在二季度集中推盤出貨。

　　招商地產有關負責人表示，公司一季度新推盤平均去化率為75%，二季度為全年推貨最高峰，新推貨值將達100億元左右，遠遠超過一季度的50億元貨值。

　　根據(jù)媒體援引各大開發(fā)商的表態(tài)，恒大董事局主席許家印此前曾表示，恒大今年上下半年的供應比例為4：6；保利方面表示，2012年預計新推貨源在800億至1000億元，新推貨量主要集中于5至9月份；龍湖地產也表示，二季度會加推新盤加大供貨。

　　保利地產副總經理及營銷總經理胡在新近日對媒體表示，今年政府依然會堅持調控決心不會動搖，且兩三年時間內宏觀調控都難以出現(xiàn)顯著松動。但是“一些地方政府層面的微調還是值得期待的，關鍵看開發(fā)商能否快速去捕捉和抓住這些機會來促進銷售?！?/p>

　　隨著政策信號的釋放和市場走勢的變化，尤其是房價下降接近購房者預期，導致購房者信心指數(shù)在經歷幾個月連續(xù)下降后又開始回升。

　　2012年一季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為52.7，較2011年四季度小幅提升0.9，表明購房者對未來半年房地產總體走勢的樂觀程度有所改善。其中，預期未來半年房價下跌的比例為49%，比上季度下降17.9個百分點；預期房價持平或上漲的比例有所增加。這說明購房者開始更加理性看待降價問題，不再盲目唱空。

　　中原集團研究中心總監(jiān)劉淵認為，低價入市仍是提高銷售率最為重要的因素，低價優(yōu)勢甚至可以彌補樓盤在品質、品牌知名度上的不足，這就意味著標桿房企若不進一步下調價格，可能難以長期維持較高的銷售率。

　　但胡在新表示，3月份確實存在以價換量的趨勢，但總體上變動幅度在幾個點范圍之內，開發(fā)商的成本構成決定房價大幅下降的空間十分有限。

　　不過，購房者開始擔憂，隨著3月份房企出清庫存之后成交量的逐步回升，這種供求關系的變化是否會導致房價再次反彈。

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