房地產(chǎn)走暖還要看經(jīng)濟(jì)大環(huán)境

　　經(jīng)過近年的開發(fā)投資提速、借貸猛增后，今年眾多房企開始進(jìn)入償債高峰年。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅涉及房地產(chǎn)信托償還的規(guī)模就已達(dá)約2500億元。分析人士表示，房企資產(chǎn)負(fù)債率處于歷史高位，償付能力堪憂，數(shù)據(jù)顯示房企的償付能力甚至略低于2008年。另一方面，從71家上市房企公布的年報來看，開發(fā)商庫存增長迅猛，同比增長42.7%，去庫存成為房企共同的選擇。進(jìn)入第二季度后，越來越多的開發(fā)商加入降價促銷行列，以價換量成為市場共識。

　　世聯(lián)地產(chǎn)重點(diǎn)監(jiān)測的28個城市降價樓盤數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月中旬，今年以來新增降價樓盤197個，超過20%降幅的樓盤占比由去年的13%上升至20%。與之對應(yīng)的是，購房者期望最低降幅從20%降至15%，購房者預(yù)期好轉(zhuǎn)。這些說明，市場主動適應(yīng)購房者的預(yù)期，促使成交量的回升。

　　另一方面，環(huán)球經(jīng)濟(jì)走勢的影響，對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了不確定因素。在分析人士看來，目前全球經(jīng)濟(jì)依然面臨著較大的挑戰(zhàn)，發(fā)達(dá)國家受累于低迷的經(jīng)濟(jì)形勢，需要持續(xù)的量化寬松。歐債陰霾未消，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)無起色，走出衰退期仍需克服重重困難。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體仍將維持寬松的貨幣政策，美聯(lián)儲、歐洲央行、日本央行和英國央行等都紛紛表示要延續(xù)甚至擴(kuò)大寬松貨幣政策，以保持經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢頭。發(fā)達(dá)國家持續(xù)的新量寬，明顯改善投資者避險心理，投資偏好得到提升，資本重新流入新興國家。在此背景下，資本重新流入中國，國家新增外匯占款轉(zhuǎn)正，結(jié)束了持續(xù)3個月的負(fù)增長，從而使國內(nèi)資產(chǎn)價格得到一定程度的支撐。

　　世聯(lián)地產(chǎn)人士就認(rèn)為，從國內(nèi)經(jīng)濟(jì)看，GDP和CPI雙降的趨勢明顯，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)亦不容樂觀，說明當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨著巨大挑戰(zhàn)。為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的目標(biāo)，央行對貨幣政策進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，先后兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，正式宣告中國的貨幣政策轉(zhuǎn)向。信貸情況也在不斷好轉(zhuǎn)，Shibor利率持續(xù)走低，顯示惜貸情緒好轉(zhuǎn)，新增貸款恢復(fù)增長，3月份新增貸款高達(dá)1.01萬億，遠(yuǎn)超市場預(yù)期。另外，10期國債收益率與2年期國債收益率的息差不斷擴(kuò)大，顯示國內(nèi)流動性在不斷好轉(zhuǎn)。流動性的持續(xù)改善是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)3月陽春的關(guān)鍵因素。

　　據(jù)悉，包括萬科、中海、保利、恒大、龍湖、綠城、星河灣 論壇等眾多品牌開發(fā)商將提高去存貨化速度作為今年重要的經(jīng)營策略。世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部的分析認(rèn)為，品牌開發(fā)商采取以價換量的市場策略，不僅是基于政策做出的判斷，也是出于業(yè)績和股東的壓力，以及行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求。在政策調(diào)控的背景下，71家上市房企的年報數(shù)據(jù)顯示，房企的凈資產(chǎn)收益率回落，利用杜邦分析法對上市房企的分析結(jié)果顯示，未來房企ROE難以提升，因此提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是改善房企未來ROE的主要途徑。房地產(chǎn)行業(yè)通過依賴高財務(wù)杠桿和價格上漲帶來的高利潤和實(shí)現(xiàn)快速增長的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了，快周轉(zhuǎn)成為當(dāng)前房企的主旋律。

來源：南方日報

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