庫存壓力下房地產(chǎn)市場(chǎng)何以整盤

　　在調(diào)控效果不斷顯現(xiàn)的背景下，一季度作為樓市銷售的傳統(tǒng)淡季，讓2012年的樓市顯得更為冷清。與市場(chǎng)表現(xiàn)的“溫吞”相比，近期上市房地產(chǎn)企業(yè)公布的年報(bào)，讓人們意識(shí)到在貌似淡定的市場(chǎng)表現(xiàn)下，巨大的庫存壓力讓開發(fā)商們內(nèi)心有多著急。

　　在如此壓力面前，樓市紛紛上演促銷熱潮，甚至可謂“無降價(jià)不成交”?？梢哉f，各項(xiàng)調(diào)控措施在經(jīng)歷了一個(gè)市場(chǎng)周期后，效果已經(jīng)越發(fā)明顯。對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，此前實(shí)施的各項(xiàng)調(diào)控舉措已經(jīng)見效，但尚不足以引導(dǎo)樓市全面向平穩(wěn)健康發(fā)展轉(zhuǎn)變，調(diào)控的措施有可能進(jìn)一步豐富，甚至有可能涉及稅收、分配制度的改革層面。

　　以價(jià)換量 開發(fā)商自我減壓

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度我國商品房銷售額8672億元，同比下降14.6%，銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，而全國商品房待售面積達(dá)到30122萬平方米，增長(zhǎng)35.5%?？梢哉f，樓市表現(xiàn)依然延續(xù)著自調(diào)控以來的下行走向，在購房需求被政策性縮緊的情況下，開發(fā)商有較高的庫存壓力。另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)字顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，增速比上年同期回落10.6%，銷售面積和銷售額同比分別下降13.6%和14.6%，房地產(chǎn)投資和市場(chǎng)明顯趨于放緩狀態(tài)。

　　在這種“放緩”的市場(chǎng)狀態(tài)中，房地產(chǎn)企業(yè)并未出現(xiàn)一邊倒的虧損狀況，而是呈現(xiàn)出“在壓力下略有盈余”的行業(yè)局面。從各上市的房地產(chǎn)公司年報(bào)來看，雖然遭遇持續(xù)一整年的調(diào)控，但在A股上市的63家公布了年報(bào)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，大部分房企年報(bào)均顯得“有聲有色”，業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)39家，而同期虧損的公司只有5家。

　　對(duì)此，相關(guān)分析指出，今年一季度樓市在經(jīng)歷了前兩個(gè)月成交量持續(xù)低迷的過程后，房地產(chǎn)企業(yè)加大了“以價(jià)換量”的銷售比重。來自中原地產(chǎn)的分析表示，目前20%左右的降價(jià)樓盤貢獻(xiàn)了樓市80%以上的成交量，可以說是“無降價(jià)不成交”。

　　在這種銷售策略下，2月份以來，京滬穗深四大一線城市樓市成交量均出現(xiàn)較大幅度回升。根據(jù)報(bào)告顯示，3月份北京、上海、廣州、深圳房?jī)r(jià)成交面積環(huán)比分別上漲73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。

　　庫存激增 促銷或成年度主題

　　相比生活日用品，房地產(chǎn)市場(chǎng)從拿地到建設(shè)再到銷售，通常需要有兩三年的時(shí)間，所以市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的反應(yīng)，通常也會(huì)有1年~3年的周期。這意味著，今年和明年將成為房地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)的“檢視年”。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)今年初發(fā)布的報(bào)告顯示，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控之下，去年全國樓市銷售量和庫存量均有所增長(zhǎng)，500強(qiáng)房企的銷售額達(dá)到2.28萬億元，同樣庫存市值也達(dá)到4.9945萬億元。業(yè)內(nèi)人士表示，去年的持續(xù)增長(zhǎng)主要是由于市場(chǎng)慣性的表現(xiàn)，而面臨如此高的庫存量和緊縮的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)如何消化庫存，或許將成為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問題。

　　從保利房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布的企業(yè)年報(bào)來看，至去年年底，該企業(yè)庫存達(dá)到1521億元。另據(jù)萬科集團(tuán)披露的數(shù)據(jù)顯示，萬科集團(tuán)在全國14個(gè)主要城市的住宅成交面積，在去年下降了19%，成交額下降17%，但庫存水平上升了70%。

　　另據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月8日，公布年報(bào)的上市房企累計(jì)庫存市值已經(jīng)超過9000億元，同比2010年庫存上漲44.3%，更是超過2009年庫存量的兩倍以上。

　　量?jī)r(jià)齊跌 調(diào)控未到放松時(shí)刻

　　對(duì)于市場(chǎng)出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的局面，分析人士表示，這種市場(chǎng)表現(xiàn)可視為調(diào)控政策逐漸見效，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控遠(yuǎn)未到放松的階段。同時(shí)，國務(wù)院總理溫家寶在本月13日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)表示：“要鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。采取有效措施增加普通商品房供給。”

　　對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，這主要是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的不放心所致。從前段時(shí)間的實(shí)際情況看，部分地方的調(diào)控政策曾一度出現(xiàn)動(dòng)搖和放松。對(duì)此，有關(guān)部門需嚴(yán)格落實(shí)調(diào)控政策，讓地方政府的施政步調(diào)同中央保持一致。

　　另有評(píng)論指出，從近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，市場(chǎng)正處于調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期。雖然北京、上海、廣州等一線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)，但大部分一線城市的房?jī)r(jià)仍然較高，在一些二三線城市，特別是未實(shí)行限購的城市內(nèi)，購房需求仍然較為旺盛，房?jī)r(jià)仍處于波動(dòng)之中，調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)的影響尚需時(shí)間進(jìn)行沉淀。同時(shí)，根據(jù)近期部分上市的房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)來看，部分房企雖略有盈余，但普遍存在高庫存量和高負(fù)債率的現(xiàn)象，如何讓市場(chǎng)消化庫存，防止房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控中大面積崩盤，也將是進(jìn)一步調(diào)控面臨的考驗(yàn)。

　　稅制改革 各方關(guān)注如何落棋

　　此前某企業(yè)曾公布其項(xiàng)目各項(xiàng)成本及利潤(rùn)比例，其中各項(xiàng)稅收占到房?jī)r(jià)的11%。有業(yè)內(nèi)人士表示，如果將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中的各種費(fèi)用算進(jìn)去，這個(gè)比例還將上升，而開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)，最終會(huì)在銷售中轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上。有開發(fā)商曾向記者表示：“開發(fā)商降價(jià)需要有降價(jià)的空間，不可能讓企業(yè)虧本賣房子。那樣的話，企業(yè)寧可不賣，也不虧本賣?！?/p>

　　另有分析指出，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的工作安排，今年年中將完成40個(gè)重點(diǎn)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作。此舉可視為為全國開征房產(chǎn)稅進(jìn)行的技術(shù)鋪墊，加之近期中央政府不斷強(qiáng)調(diào)稅制、分配結(jié)構(gòu)的調(diào)整和改革，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控內(nèi)容和手段有可能得以豐富，不僅可能就房產(chǎn)稅征收進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)也可能被調(diào)整。

　　對(duì)此，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，業(yè)界此前對(duì)于房產(chǎn)稅的種種猜測(cè)甚至恐慌心理，源于此前“瞎子摸象”式的預(yù)想?！捌鋵?shí)放眼其他各國家和地區(qū)，幾乎絕大多數(shù)的城市都開征房產(chǎn)稅，也沒聽過那個(gè)城市的房?jī)r(jià)因?yàn)檎n征了房產(chǎn)稅而從此一蹶不振的?！绷仲徽f。

　　林倩認(rèn)為，被妖魔化后的房產(chǎn)稅，由于不確定的房屋持有成本，成為購房者持幣觀望的最主要理由。所以，房產(chǎn)稅拖得越久，越不利房地產(chǎn)后市發(fā)展。從目前北京住房交易量持續(xù)下降的狀況來看，幾乎已先行反應(yīng)了房產(chǎn)稅的利空沖擊。一旦房產(chǎn)稅真實(shí)出臺(tái)，不但對(duì)北京住房市場(chǎng)交易量的影響將弱于預(yù)期，反而更有助于買賣雙方理性思考，加速買賣雙方的決策速度，帶動(dòng)交易量理性地回歸健康有序發(fā)展。

　　另據(jù)調(diào)查，土地稅費(fèi)主要分布在土地的取得與開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，尤其在土地成本中收費(fèi)項(xiàng)目占30%，土地出讓金占50%，稅占20%。對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)“費(fèi)擠稅”的問題也應(yīng)得到重視。目前,房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)種類多，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比較重，地方政府收費(fèi)項(xiàng)目不合理的問題多年來并沒有得到根本解決。收費(fèi)項(xiàng)目多，標(biāo)準(zhǔn)比較高，征收不規(guī)范，使得費(fèi)明顯重于稅。

來源：中國建設(shè)報(bào)

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