通過房價數(shù)據(jù)看房地產(chǎn)市場變化

　　房價的起起落落時刻牽動著社會各界的神經(jīng)。目前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的住宅銷售價格指數(shù)是反映全社會房價水平最權威的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。我們該如何通過紛繁復雜的房價數(shù)據(jù)來觀察房地產(chǎn)市場的變化呢?

　　什么是住宅銷售價格指數(shù)

　　2011年，國家統(tǒng)計局根據(jù)新的《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》對全國70個大中城市房價進行調(diào)查，并用“住宅銷售價格指數(shù)”這一新的指標來取代原來的房屋銷售價格指數(shù)，同時重點發(fā)布各個城市不同對比基期的分類指數(shù)和總指數(shù)，不再計算和發(fā)布全國70個大中城市房價漲幅的平均數(shù)。根據(jù)新方案，住宅銷售價格指數(shù)是綜合反映住宅商品價格水平總體變化趨勢和變化幅度的相對數(shù)。

　　當前，全國70個大中城市新建住宅銷售價格直接采用當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不再另行調(diào)查。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)涵蓋了新建商品住宅的全部交易情況，極大地提高了基礎數(shù)據(jù)的真實性、準確性、完整性和及時性。

　　新方案更注重對住宅銷售價格的統(tǒng)計，指標體系調(diào)整為“新建住宅銷售價格指數(shù)”和“二手住宅銷售價格指數(shù)”。其中，新建住宅又設置保障性住房和新建商品住宅兩個類別。新建商品住宅和二手住宅分別下設90平方米及以下、90至144平方米、144平方米以上三個基本分類。

　　該指數(shù)的計算方法是：新建住宅月環(huán)比價格指數(shù)的計算方法調(diào)整為按項目不同面積分類的平均價格法。采用國際通行的鏈式拉氏公式計算以2010年為基期的定基價格指數(shù)。

　　如何使用定基價格指數(shù)分析房價走勢

　　與我們經(jīng)常接觸到的同比和環(huán)比價格指數(shù)不同，“定基價格指數(shù)”的對比基期在一定時期內(nèi)保持相對固定，我們較為熟悉的股票指數(shù)就是一種定基價格指數(shù)。從理論上看，定基價格指數(shù)剔除了數(shù)量結構變化對價格變動的影響，單純反映價格變化。

　　當前的住宅銷售指數(shù)確定的首輪基期為2010年。與同比價格指數(shù)相比較，房價定基價格指數(shù)在使用上更為直觀方便。假定固定基期房價水平為100，若某月房價指數(shù)高于100，則表示某月房價比基期價格有所上漲。若本月房價定基價格指數(shù)高于上月，則表明本月房價比上月上漲，反之，則表明本月房價比上月下降。利用定基價格指數(shù)還可以計算不同對比基期的價格指數(shù)。比如，將3月份和2月份的定基價格指數(shù)相除再乘以100，即可得到3月份比2月份的環(huán)比價格指數(shù)。以此類推，可以計算出自己需要的價格指數(shù)，觀察不同時期房價的變化情況。

　　“住宅銷售價格指數(shù)”與“商品房平均銷售價格”有何區(qū)別?

　　反映房價變化情況的指標主要是商品房平均銷售價格和住宅銷售價格指數(shù)包括新建住宅和二手住宅。商品房平均銷售價格是一個城市各區(qū)域、各類商品房的平均成交價格。住宅銷售價格指數(shù)是綜合反映住宅商品價格水平總體變化趨勢和變化幅度的相對數(shù)。目前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的是住宅銷售價格指數(shù)。

　　在理論上，當銷售住宅的區(qū)域、品質(zhì)、環(huán)境等結構因素不存在差異時，商品房銷售價格的變化幅度和住宅銷售價格指數(shù)的變化應該是一致的。但很多時候，我們會發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)計公布的兩個指標變化一升一降，這是為什么呢?實際上，房屋是典型的異質(zhì)品，市場上沒有完全相同的兩套房子，上述的假設在現(xiàn)實中顯然不存在，這就導致商品房銷售平均價格的變化情況和住宅銷售價格指數(shù)的計算結果產(chǎn)生差異，從而數(shù)據(jù)變化呈現(xiàn)一升一降的趨勢。

　　商品房平均銷售價格是一個絕對數(shù)，反映了某一時期、某個地區(qū)總體房價的絕對水平，可以用于各地區(qū)之間的橫向比較。市場研究人士可以結合某地區(qū)居民的收入水平，研究某地區(qū)房價和居民購買力之間的關系。如果將房屋按區(qū)域、品質(zhì)、結構等分類，還可以反映不同類型房屋價格的絕對水平。

　　而住宅銷售價格指數(shù)是以基期住宅銷售價格為100，計算得到的報告期住宅銷售價格指數(shù)，主要反映市場價格變動，是某一時期、某個地區(qū)住宅價格總水平變動趨勢和程度的相對數(shù)。

　　值得我們注意的是，雖然商品房平均銷售價格指標能反映總體房價的水平，但卻不能簡單地用它來反映房價的漲跌情況，因為商品房平均銷售價格包含了住宅的區(qū)域、品質(zhì)、環(huán)境等結構因素。例如，近年來商品房品質(zhì)逐步提升，特別是裝修、環(huán)境等品質(zhì)有了明顯改善，這些因素都可能反映在價格的變化中。此外，房屋的不同地理位置、樓層、住宅結構等因素，均可能在一定程度上放大房價的實際漲跌水平。相反，隨著大量保障房的竣工銷售，商品房的平均銷售價格就會被明顯拉低。因此，我們還需要采用反映某一時期住宅價格總水平變動的住宅銷售價格指數(shù)來輔助我們觀察房價變動情況。

　　版權及免責聲明：凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀