房地產(chǎn)調控效力漸顯 政策將逐步修正

中國的房地產(chǎn)市場雖然遭受調控，但仍處于成長階段，雖然未來可能低于過去十年31%的復合增速，但仍將保持增長。地產(chǎn)股的估值隨著政策面逐步趨于較為合理、市場化的狀態(tài)，行業(yè)估值仍將抬升。

對于開發(fā)商來說，以價換量成為其最優(yōu)選擇，2012年的整體市場將是走量不走價的復蘇。

杭州西城時代家園開發(fā)商金星房地產(chǎn)破產(chǎn)案近日正式受理，該案例也是近年來首例房地產(chǎn)破產(chǎn)案。從政策面角度看，開發(fā)商首次出現(xiàn)破產(chǎn)意味著房價、投資將繼續(xù)下行，基本面繼續(xù)調整有利于行業(yè)景氣延長，中期而言政策面也有望合理修正。

2012年，開發(fā)商信托資金鏈面臨風險已是不爭的事實，部分開發(fā)商將陸續(xù)出現(xiàn)資金鏈斷裂，尤其是快速擴張的未上市區(qū)域型中小開發(fā)商。不過，雖然資金緊張且壓力最大的時期尚未真正過去，但上市公司由于融資渠道相對通暢，整體仍較安全，部分2012年二三季度信托到期還本壓力較大的上市公司2、3月已通過借新還舊、大幅降價銷售回籠自有資金、信托轉股權等方式提前處理。而具備資金、管理等優(yōu)勢的萬科、保利等一二線龍頭開發(fā)商將在本次行業(yè)調整以及調整后的恢復增長中提高市場份額，保持持續(xù)成長，并具備一定的并購機會和抄底土地市場的機會。

2012年房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑是趨勢，且將對經(jīng)濟增速造成一定下拉作用。房市低迷，將導致開發(fā)商投資意愿持續(xù)降低，首先會使開發(fā)商拿地實力和意愿大幅下降，從而導致土地市場的成交持續(xù)下降，這種狀況已在各地蔓延，地方政府土地出讓收入將受到明顯影響，財政壓力不斷增大。其次，開發(fā)商新開工持續(xù)下滑，2012年月度房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)將保持持續(xù)下降態(tài)勢，將帶動相關建筑及建筑材料的需求下滑，如水泥產(chǎn)量、平板玻璃產(chǎn)量、商品混凝土產(chǎn)量、石膏板產(chǎn)量都與房地產(chǎn)施工面積正相關，同時對家具、家用電器、房屋裝修、園林花木、物業(yè)管理、房屋買賣中介等行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生負面影響。

合理的政策調控是保證房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行的前提，目前一二三線城市普遍市場低迷，政策調控的目標已一定程度實現(xiàn)，政策將逐步修正，譬如對于剛性需求的鼓勵已顯示出這種變化。

政策合理修正的路線，可能依據(jù)如下路徑：即宏觀貨幣信貸實際寬松—地方政府行業(yè)政策合理修正—中央行業(yè)政策合理修正。目前來看，宏觀貨幣信貸實際寬松已得到兌現(xiàn)，并將持續(xù)。由于首套房屬于政策鼓勵的剛性需求，從七部委、央行等表態(tài)及目前開發(fā)商反饋的情況看，首套房貸款利率在部分區(qū)域可以獲得八五折的優(yōu)惠利率，這將有效提升剛性需求。

相信政策能夠做出合理修正，原因在于：第一，行業(yè)庫存量已接近2008年底的歷史高點，而新增供應量在今年二三季度將維持高位，高供應使價格上漲受到遏制。第二，開發(fā)商整體資金緊張，庫存壓力大，大型綜合品牌、資金雄厚開發(fā)商開始降價賣房回籠資金，爭取土地市場的抄底機會和行業(yè)并購機會。而對于資金壓力大的開發(fā)商而言，降價賣房甚至變賣股權，為的是回籠資金，先生存再謀發(fā)展。因此，對于開發(fā)商來說，以價換量將成為最優(yōu)選擇，2012年整體市場將是走量不走價的復蘇。

中長期而言，房地產(chǎn)行業(yè)仍處成長期，但行業(yè)增速將下降。我國房地產(chǎn)目前跟日本上世紀60年代后期有點類似，價量仍有較大空間。而美國、香港等市場上世紀90年代以來成熟期地產(chǎn)估值平均市盈率仍明顯高于目前A股龍頭今年平均8倍的市盈率。隨著政策面逐步趨于較為合理、市場化的狀態(tài)，地產(chǎn)股估值有望抬升。

來源: 證券時報網(wǎng)

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