房地產(chǎn)市場合理回歸空間有多大

國家統(tǒng)計(jì)局4月13日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，一季度，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比上年同期回落10.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售同比下降13.6，全國商品房待售面積增長35.5。

數(shù)據(jù)的背后是這樣一幅圖景:一線城市房價(jià)松動，土地出讓告別高溢價(jià)，市場持續(xù)觀望。在堅(jiān)持不懈的調(diào)控之下，一季度中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)朝著預(yù)期調(diào)控目標(biāo)發(fā)展。然而，受多重因素影響，調(diào)控效果還有待進(jìn)一步鞏固。人們期待，加快制度建設(shè)步伐，標(biāo)本兼治樓市頑疾。本文由城市獵房編輯整理，轉(zhuǎn)載自城市獵房|福州房產(chǎn)網(wǎng) http://www.letfind.com.cn,感謝您轉(zhuǎn)載保留出處。

市場向著預(yù)期調(diào)控目標(biāo)發(fā)展

讓高企的房價(jià)逐步回歸合理空間，讓不合理的需求退出市場，是房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要目標(biāo)。目前權(quán)威部門公布的數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場正在向著預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)發(fā)展。

表現(xiàn)之一，全國住房價(jià)格總體平穩(wěn)，一些城市房價(jià)開始松動。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比全線止跌，2月份，僅有4個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，不過漲幅均未超過0.1。從同比看，70個(gè)城市中價(jià)格下降的有27個(gè)，比上月增加12個(gè)；漲幅比上月回落的城市有32個(gè)，漲幅均未超過2.7。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示:“目前全國主要城市的房價(jià)在環(huán)比降價(jià)城市數(shù)量上漲的情況下，同比降價(jià)城市數(shù)量也明顯增加，而且疊加目前的CPI，房價(jià)可以說的確在回歸合理的過程中?！?/p>

表現(xiàn)之二，商品房投資屬性弱化。中央政府持續(xù)發(fā)力的調(diào)控舉措影響了市場預(yù)期。央行發(fā)布的一季度儲戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，房地產(chǎn)投資意愿繼續(xù)回落，較去年末和同期分別降低了1.4和10個(gè)百分點(diǎn)，在主要投資方式中列第三位。特大城市北京市、上海市居民的房地產(chǎn)投資意愿甚至低于2009年初的最低水平，僅為9.4。

調(diào)控效果有待鞏固

面臨復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢，盡管房地產(chǎn)調(diào)控效果不斷顯現(xiàn)，但是要實(shí)現(xiàn)房價(jià)合理回歸的目標(biāo)任重道遠(yuǎn)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥說:“當(dāng)前部分城市房價(jià)依然處于高位，部分未實(shí)施住房限購措施的二、三線城市購買需求仍然比較旺盛，調(diào)控效果還有待進(jìn)一步鞏固。”

分析人士指出，調(diào)控的壓力還來自于地方財(cái)政。受房地產(chǎn)市場的影響，今年前兩個(gè)月，與房地產(chǎn)相關(guān)的多個(gè)稅種收入下降明顯。房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅同比下降22.7，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅同比下降12.3，土地增值稅同比下降0.4；契稅同比下降15.7；來自房屋轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅同比下降25.8。

與此同時(shí)，貨幣政策對房地產(chǎn)市場影響更為突出。今年以來，經(jīng)濟(jì)增速放緩，央行下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，市場流動性緊張的狀況有所改善。但是值得關(guān)注的是，若過量流動性再次涌入房地產(chǎn)市場，必然會從供求兩端推動房價(jià)上漲。有關(guān)專家表示，必須審慎決策貨幣政策微調(diào)的節(jié)奏和力度，避免調(diào)控效果被貨幣大潮淹沒。

促回歸須強(qiáng)化制度建設(shè)

截至4月8日，75家上市房企相繼發(fā)布2011年年報(bào)，總庫存市值達(dá)到了9048億元，超過2009年庫存的2倍以上。

與龐大的庫存交織在一起的還有高額的負(fù)債率。萬科、招商、首開、世貿(mào)4家標(biāo)桿房企的總負(fù)債，較上年同比分別上漲41.8、43.2、53.5和27.4。

面對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新變化，如何防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，加速消化庫存，將是未來調(diào)控面臨的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

與此同時(shí)，一系列有助于抑制投機(jī)、投資性需求的制度建設(shè)尚需加快推進(jìn)。比如進(jìn)一步研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的方案，適當(dāng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)今年上半年40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)和各地爭取2013年全市、全省聯(lián)網(wǎng)的目標(biāo)。

正如齊驥所言，要抓住市場調(diào)控的有利時(shí)機(jī)，深入研究制定“標(biāo)本兼治”的房地產(chǎn)市場調(diào)控長期的政策，在土地供應(yīng)、稅收政策、金融信貸等方面積極探索創(chuàng)新，為房地產(chǎn)市場的長期平穩(wěn)健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

源：新浪地產(chǎn)網(wǎng)

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