樓市調(diào)控重壓一年 央企主動(dòng)逃離房地產(chǎn)

　　央企剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)確實(shí)是一個(gè)艱難的過程，但從去年樓市調(diào)控以來，退出進(jìn)程開始加快了。近日，國務(wù)院國資委正式公布了央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的進(jìn)展，航天科工等27家非房地產(chǎn)主業(yè)的中央企業(yè)利用產(chǎn)權(quán)市場加快房地產(chǎn)項(xiàng)目退出，公開掛牌轉(zhuǎn)讓40宗房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，通過輔業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)，為主業(yè)項(xiàng)目提供支撐。

　　央企難剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)

　　國務(wù)院國資委日前正式公布了去年央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的進(jìn)展，航天科工等27家非房地產(chǎn)主業(yè)的中央企業(yè)利

　　用產(chǎn)權(quán)市場加快房地產(chǎn)項(xiàng)目退出，公開掛牌轉(zhuǎn)讓40宗房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，通過輔業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)，為主業(yè)項(xiàng)目提供支撐。

　　2010年3月18日，國資委宣布除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，兩年內(nèi)全部退出。當(dāng)時(shí)，此“清退令”的出臺(tái)獲得了多方人士較高的評價(jià)，但說起來容易做起來相當(dāng)難。

　　當(dāng)年，銀監(jiān)會(huì)采用斷糧方式，針對國資委公布的78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的央企，對其非在建工程為抵押貸款的一切項(xiàng)目不受理授信申請，已授信的要保全，并停止對其新增授信。

　　監(jiān)管機(jī)構(gòu)亦向商業(yè)銀行下發(fā)了一份房地產(chǎn)央企“紅名單”，但效果并不明顯。2010年只有14家非地產(chǎn)主業(yè)央企退出。

　　但是，效果都不明顯，央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)程相當(dāng)緩慢。

　　截至今年，距離當(dāng)初下達(dá)“清退令”的時(shí)間，已經(jīng)過去整整兩年。雖然央企拿“地王”的勢頭有所遏制，但顯然并未完成“兩年內(nèi)全部退出的目標(biāo)”。目前，在國資委要求退出之列的78家央企，還有約40多家尚未清退。

　　利潤收縮是主因？

　　央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相當(dāng)艱難，不僅與退出程序復(fù)雜有一定的關(guān)系，還與難以割舍地產(chǎn)利潤有很大關(guān)系。

　　某央企相關(guān)人士告訴記者，地產(chǎn)清退一般分為兩部分：一是退出股權(quán)；二是項(xiàng)目的退出。其中，地產(chǎn)項(xiàng)目退出有一定的難度，因?yàn)橐獱可娑喾嚼妫绻婕吧鲜泄?，還要牽扯到股東的利益。

　　正如地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志所說，房地產(chǎn)項(xiàng)目金額大，如何退出、如何合理評估項(xiàng)目價(jià)值，誰接手項(xiàng)目都是要解決的問題，這里涉及多方利益的平衡，沒有更高級別的行政領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)是比較難推進(jìn)工作的。

　　事實(shí)上，央企艱難離場還有更為重要的原因，房地產(chǎn)利潤雄厚難以“割肉”。有知情人士透露，在房地產(chǎn)市場處于牛市時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在一些央企的業(yè)務(wù)比重可能不到20%，而利潤貢獻(xiàn)可能達(dá)到50%，相當(dāng)一部分央企在房地產(chǎn)上的收益遠(yuǎn)超其主營業(yè)務(wù)。

　　滿堂紅研究部主任沈銳培認(rèn)為，非主業(yè)地產(chǎn)央企剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)遇到很多現(xiàn)實(shí)問題，一方面涉及資產(chǎn)分配、人員分流、資產(chǎn)評估等多方面問題，要解決的確需要一定的時(shí)間；另一方面受政策調(diào)控，土地市場低迷，地價(jià)不斷下降，要將手中項(xiàng)目保本出售也存在難度，虧本出手估計(jì)央企也不太愿意，這也影響到退出的進(jìn)度。“再者對很多央企來說，房地產(chǎn)是一個(gè)資源，不是一項(xiàng)業(yè)務(wù)，這只是它們資源變現(xiàn)的一種方式，這幾年不少央行坐享土地升值也賺了不少錢，強(qiáng)制退出有的也未必愿意?！?/p>

　　今年或加速離場？

　　時(shí)至去年，不僅剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企數(shù)量猛升，產(chǎn)權(quán)宗數(shù)和成交金額也相當(dāng)大。國資委數(shù)據(jù)顯示，去年，中央企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)市場轉(zhuǎn)讓國有產(chǎn)權(quán)663宗，成交金額326億元。

　　央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之路，一直都是艱難的。在國資委發(fā)布78家央企“清退令”的兩年時(shí)間里，外界對央企的普遍反應(yīng)是：態(tài)度堅(jiān)決、動(dòng)作遲緩。但是，在近一年房產(chǎn)調(diào)控重壓下，央企開始積極剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)了。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，由于今年以來調(diào)控越來越嚴(yán)厲，目前房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營普遍遇到困難，開發(fā)商手上沒有動(dòng)工的項(xiàng)目要么緩工期，要么出手轉(zhuǎn)讓，已經(jīng)建好的項(xiàng)目也只能降價(jià)銷售。因此，這種經(jīng)營困境使部分專業(yè)程度不高的央企主動(dòng)退出房地產(chǎn)市場，從而使資金鏈避免陷入泥淖之中。

　　知名房產(chǎn)專家趙卓文認(rèn)為，在持續(xù)樓市調(diào)控重壓下，央企都不想干房地產(chǎn)了，因?yàn)槔麧櫼呀?jīng)相當(dāng)有限。

　　從多家上市房企去年的利潤來看，都出現(xiàn)不同程度的下滑。由此前的30%-40%的利潤下滑至20%左右。不少上市房企也明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控重壓、成交量下滑、房價(jià)持續(xù)下跌，使利潤不斷減少。

　　預(yù)計(jì)，今年中央企業(yè)“退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)”進(jìn)程有望加快，或有20多家央企可以退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　針對退出策略，沈銳培建議，央企可以嘗試和專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，或者讓他們代建，實(shí)現(xiàn)土地資源變現(xiàn)，加快土地的流轉(zhuǎn)?；蛘邔⒉糠猪?xiàng)目轉(zhuǎn)為保障房，政府財(cái)政上給一部分補(bǔ)貼。另外，除了限制央企進(jìn)行商品房市場，應(yīng)鼓勵(lì)或者要求央企參與保障房建設(shè)，履行央企的社會(huì)保障職能。

　　評論

　　對房企破產(chǎn)不必幸災(zāi)樂禍

　　杭州出現(xiàn)該市首個(gè)房企申請破產(chǎn)案。近日，多家杭州媒體報(bào)道了杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請破產(chǎn)一案，并稱有關(guān)消息已經(jīng)法院方面證實(shí)。在今年年初各地爆出中小房企老板“跑路”的消息后，金星房產(chǎn)申請破產(chǎn)一事吸引了業(yè)內(nèi)外的關(guān)注。對此，有專家稱，破產(chǎn)房企的數(shù)量還會(huì)增加。

　　對于房企的艱難處境，很多人樂得一見。特別是對于房企破產(chǎn)，不少人幸災(zāi)樂禍。這可以理解，畢竟當(dāng)前的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了購買力，但是，一個(gè)又一個(gè)房企倒閉，真的就是我們希望看到的嗎？

　　在一些人的邏輯里，房企處境艱難特別是走向破產(chǎn)，說明當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)揮效果了，表明房價(jià)存在大降的一天。需要明確，房地產(chǎn)調(diào)控的初衷是促使房價(jià)合理回歸，是為了能夠滿足更多人的購房需求，絕不是說為了打垮房地產(chǎn)業(yè)，更不是為了讓多少家房地產(chǎn)商倒閉。

　　中國不能再走高房價(jià)的道路，這是當(dāng)前的一個(gè)共識。房價(jià)由低到高是多種因素推動(dòng)的結(jié)果，其中房地產(chǎn)商發(fā)揮了重要作用，但絕對不是唯一因素。在其他問題沒有解決的情形下，真的出現(xiàn)房企大面積倒閉潮，對于普通民眾來說，也未必是幸事，也并不意味著就一定會(huì)出現(xiàn)房價(jià)大跌?，F(xiàn)在經(jīng)營出現(xiàn)困難的，多是一些小房地產(chǎn)商，而大房地產(chǎn)商要么自身資金充裕，要么有其他力量幫助其渡過難關(guān)。小房地產(chǎn)商由于資金實(shí)力較弱，開發(fā)的房產(chǎn)價(jià)格也相對較低，如果小房地產(chǎn)商都倒閉了，那么市場選擇機(jī)會(huì)將會(huì)大大下降，而大房地產(chǎn)商由于實(shí)力雄厚、定位較高，加之未來缺乏有效競爭，更未必有降價(jià)的動(dòng)力。

　　房企倒閉還會(huì)出現(xiàn)一連串的后果，這些后果未必是我們愿意看到和能夠接受的?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)商，多數(shù)資金來源較為復(fù)雜，很多來自民間。真的出現(xiàn)大面積倒閉潮了，不但會(huì)出現(xiàn)一大批爛尾樓，而且會(huì)打破現(xiàn)有的資金鏈，導(dǎo)致一系列社會(huì)問題產(chǎn)生。解決這些問題的成本，將超乎想象，無論宏觀經(jīng)濟(jì)還是具體民生，都將付出沉痛代價(jià)。因此，寄望房地產(chǎn)價(jià)格回落，并不意味著唱衰房地產(chǎn)行業(yè)，更不是樂見房企大量倒閉的情形發(fā)生。

　　房企倒閉不等于房價(jià)下跌，房價(jià)下跌也未必需要以房企倒閉為代價(jià)。真正對民眾負(fù)責(zé)，是正視當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的問題，幫助整個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)軟著陸。在目前的情況下，唱衰房企是很容易的，也有可能獲得民意支持，但這并不理性。房地產(chǎn)業(yè)可以通過最溫和的方式實(shí)現(xiàn)著落，而沒有必要以大量房企破產(chǎn)為代價(jià)，進(jìn)而加大經(jīng)濟(jì)和民生的不穩(wěn)定性。

　　中青

　　專家說法

　　市場不好都想逃

　　地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示，目前樓市處于“過冬”階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍遇到開發(fā)難、銷售難等諸多問題。而對政府來說，此時(shí)整理非主營地產(chǎn)央企手中的存量土地受到的阻力會(huì)更小，借此機(jī)會(huì)將加快央企退出房地產(chǎn)的步伐。“和以往市場好的時(shí)候不同，市場好的情況下，沒有參與的都希望參與，參與了的死活賴著不想退出，現(xiàn)在市場不好了，都想逃離?！?/p>

　　“國資委前兩年就一直要求非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出房地產(chǎn)企業(yè)，但一直進(jìn)度較慢，特別是在房價(jià)高漲的時(shí)期?！睆V東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師申格聯(lián)認(rèn)為，從2012年度央企產(chǎn)權(quán)管理工作會(huì)議上國資委披露的消息看，央企“退房”的速度加快了。這既反映出中央在房地產(chǎn)調(diào)控上打壓不變的決心和苦心，也看出房地產(chǎn)業(yè)未來幾年不會(huì)有前幾年的好日子過。同時(shí)也看出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級勢在必行，未來的房地產(chǎn)企業(yè)將更專業(yè)化、現(xiàn)代化和壟斷化。

來源：華商報(bào)

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