馬光遠(yuǎn)：2012不會出現(xiàn)房地產(chǎn)大規(guī)模的倒閉潮

　　最近，一家小房地產(chǎn)公司——杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請破產(chǎn)的消息引發(fā)了外界極大的關(guān)注，在中國宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)撲朔迷離，宏觀政策的走向引發(fā)諸多猜測的情況下，這家這稱為本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來首家申請破產(chǎn)房企的命運，再次牽動了市場的神經(jīng)。

　　從目前媒體根披露的消息看，金星房地產(chǎn)公司的破產(chǎn)似乎早有先兆，無論是在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮，還是嚴(yán)厲調(diào)控的時候，公司自身一直動蕩，4年之中股權(quán)就5次轉(zhuǎn)讓，而其母公司浙江中江控股也因為負(fù)債累累已經(jīng)申請破產(chǎn)保護(hù)。就此而言，金星地產(chǎn)的破產(chǎn)盡管是在房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時期，但其破產(chǎn)自身似乎并不具有某種普遍性，其負(fù)債引發(fā)的公司危機也并非完全由于行業(yè)自身的調(diào)控而引發(fā)。

　　但是，金星地產(chǎn)的破產(chǎn)，畢竟處于行業(yè)發(fā)展的敏感期，其破產(chǎn)究竟是房地產(chǎn)行業(yè)的一個特殊個案，還是房地產(chǎn)行業(yè)破產(chǎn)潮來臨的第一塊多米諾骨牌，是否會引發(fā)大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)潮和兼并潮？而一旦破產(chǎn)潮出現(xiàn)，對于中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房地產(chǎn)調(diào)控政策又會產(chǎn)生什么樣的影響，這恐怕是目前大家最為關(guān)注的問題。

　　目前，中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)調(diào)控都處于非常微妙的時刻，盡管有3月底短期的回暖，但從數(shù)據(jù)看，整個房地產(chǎn)市場目前仍然處于寒冬是不爭的事實。我想，如果沒有對一季度主要宏觀數(shù)據(jù)不佳的猜測，整個房地產(chǎn)進(jìn)行真正的調(diào)整則會成為必然。從目前整個房地產(chǎn)市場的情況來看，居高不下的存貨和資金鏈已經(jīng)沒有任何結(jié)束跡象的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)成為時下影響很多開發(fā)商命運的三座大山：

　　其一，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨創(chuàng)歷史新高。對于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨，很多研究機構(gòu)都公布了自己的預(yù)測數(shù)據(jù)，從最近披露的上市公司的年報看， 88家房地產(chǎn)類上市公司中，87家在年報中披露了存貨量，其中64家公司存貨上升。87家公司合計存貨量達(dá)到9772億元。而消化這些庫存的周期在4.5年左右，大大高于2010年的3.8年。在價格松動和市場的期待有一定距離的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)消化庫存的難度很大。

　　其二，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈已經(jīng)到了岌岌可危的時刻。同樣是上市公司房地產(chǎn)企業(yè)，88家房地產(chǎn)企業(yè)累計負(fù)債超過1萬億元，其中地產(chǎn)龍頭萬科去年負(fù)債增長41.8%，負(fù)債超千億元的有萬科和保利兩家。我還看到中國房地產(chǎn)測評中心近的研究數(shù)據(jù)，2011年500強房企凈負(fù)債率已由2010年的50.07%上升到66.59%。如果再考慮到2011年房地產(chǎn)信托更是爆發(fā)性增長累計的6882億元，今年房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張和融資難度已經(jīng)到了極限。如果銷售沒有根本的回暖，一些實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)則會成為必然。

　　特別是，目前盡管宏觀數(shù)據(jù)的前景不是很明朗，但管理層似乎并沒有放松政策的打算，退一步講，即使出于穩(wěn)增長的考慮對政策進(jìn)行調(diào)整，但房地產(chǎn)政策大幅度調(diào)控的可能性并不大，限購等抑制投資投機的核心政策不會有太大的變化。而自主需求者面對高高在上的房價，即使有稅收等政策的優(yōu)惠，但并不具備購買力，如果房地產(chǎn)企業(yè)不愿意降價，唯一的可能就是整個行業(yè)的洗牌。事實上，從去年開始，資本投資房地產(chǎn)的熱情明顯降低。先是去年年底一些主業(yè)非為房地產(chǎn)的上市公司宣布退出房地產(chǎn)行業(yè)，出讓其房地產(chǎn)股權(quán)。在行業(yè)前景黯淡的情況下，一些房地產(chǎn)公司也開始出讓股權(quán)，從今年一季度的情況看，房地產(chǎn)股權(quán)成交數(shù)達(dá)38宗，成交總金額達(dá)102億元，雙雙創(chuàng)新高，比2011年一季度的23宗、50.6億元，分別上漲65.2%、101.7%。

　　出讓股權(quán)是一種洗牌，而破產(chǎn)倒閉也是一種洗牌。無論是出讓股權(quán)，還是破產(chǎn)倒閉，對于任何一個行業(yè)的健康發(fā)展也是必需的。但是，我個人認(rèn)為，盡管目前各種數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)行業(yè)面臨很大的風(fēng)險，但并非已經(jīng)到了通過破產(chǎn)倒閉等進(jìn)行行業(yè)整合的時候。中國的房地產(chǎn)在嚴(yán)厲的調(diào)控下，盡管在逐步的告別暴利，但這個行業(yè)的利潤本身并不低。以萬科為例，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率28.79%，較2010年下降0.96個百分點，盡管如此，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)很高的杠桿，這個利潤本身還是相當(dāng)高的。而且，事實上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司在2011年的利潤并不難看，在100多家發(fā)布了2011年年報的地產(chǎn)商中，約70%的房企實現(xiàn)了業(yè)績增長。在利潤比較高的情況下，談?wù)麄€行業(yè)的倒閉潮只是一種臆想。如果沒有宏觀數(shù)據(jù)的不確定，房地產(chǎn)企業(yè)早就開始采取降價策略了，過高的利潤意味著降價的策略還沒有窮盡。這也說明，調(diào)控政策還是應(yīng)該繼續(xù)堅持，千萬不可松動，一旦松動，整個房地產(chǎn)調(diào)控將徹底毀于一旦。

來源：搜狐博客　

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