巴曙松:房地產(chǎn)依舊處于調(diào)整期 調(diào)控政策不會明顯調(diào)整

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松先生，在2012城市觀點(diǎn)論壇杭州行演講“全球圖景歐債危機(jī)下的中國試題”，其認(rèn)為：“今年全年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，目前來看不太會出現(xiàn)很明顯的調(diào)整，整個的房地產(chǎn)行業(yè)在今年來看還是處于一個調(diào)整期?！?/p>

以下為演講全文：

巴曙松：謝謝會議的邀請，我又回到了杭州。因為97、98年我曾在杭州工作，所以每年都來。也感謝會議安排我在陳淮教授后面講，我一般在他前面講，被他批評也說不過他，今天在他的后面講，我就能夠說得過他。

反正每次他的演講都是以批評金融開始的，但是實際上金融市場在今年以來，對房地產(chǎn)行業(yè)的看法比房地產(chǎn)商自己要樂觀。為什么呢？從今年開盤的1月4日到昨天收盤，上證指數(shù)只漲了4.39%，而地產(chǎn)指數(shù)漲到了18.9%，今天我估計地產(chǎn)還會有所表現(xiàn)，昨天漲的大部分都是跟地產(chǎn)相關(guān)的。剛才陳淮教授講的這些未來的確定的因素，我想大家也都了解。不過對于我們的角色來說，英國有個哲學(xué)家凱恩斯說的，長期來說我們都死去了，杭州能不能建成馬可波羅說的那種東方威尼斯我們還是感覺到有壓力的，由此你銷售的策略，融資的策略。

第二，剛才陳淮教授講，今年反通脹不能掉以輕心，這是肯定的。但是從今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議排序來看，去年是“穩(wěn)健的貨幣政策，但是要把抑制通脹放在重要的位置”，而今年“關(guān)鍵是要處理好速度、結(jié)構(gòu)和通脹的關(guān)系”，所以通脹是排在地位了，速度排在第一位了，所以決策者更關(guān)心的是變成增長速度了。對的，這是為什么資本市場在這一塊轉(zhuǎn)得有點(diǎn)樂觀的原因。

同時，我也覺得房地產(chǎn)商手里拿的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，股票的經(jīng)紀(jì)人也認(rèn)為手里拿的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是不一定是賺錢的資產(chǎn)。西湖邊的地很貴，拿著是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是房價下來了，也是要降下來了。水平不高的人是雖然不能調(diào)整自己的演講時間的，只有水平高的人才能說我就講十分鐘。所以我自己因為是水平明顯比前面的低一大截，我就規(guī)規(guī)矩矩的講二十分鐘。

要了解房地產(chǎn)目前面臨的情況和決策者面臨的挑戰(zhàn)，我們不是第一次面臨房產(chǎn)調(diào)控，在座的基本上都是“老運(yùn)動員”了，都經(jīng)歷了歷史上的多次調(diào)控?，F(xiàn)在我們跟歷史對比一下，也大致的參照一下我們目前所處的階段。從房地產(chǎn)投資的下降周期來看，第一次的時候，房地產(chǎn)市場的投資波動的影響是非常明顯的，04-06年的2月份，整個持續(xù)了24個月，房地產(chǎn)投資最高的57.1%，最低跌到了19.1%，整個的調(diào)控了24個月。這個我們把它視為大致可以接受的一個“軟著陸”的過程，各方面感覺到了壓力，但是壓力沒有那么大。你們在那時候的經(jīng)營狀況，是一個軟著陸的狀況。

第二次的下降周期，是從08年的6月，到09年的2月，這又分成了兩個階段，08年的6月的時候，那時候是運(yùn)行平穩(wěn)，每個月均的降幅都是2個百分點(diǎn)，但是最后就是出現(xiàn)了斷崖式的下滑。這又是另外一個類型，就是房地產(chǎn)的硬著陸的格局。顯然，站在決策者的角度，第一是希望房地產(chǎn)有所調(diào)整，第二，又不希望房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯的硬著陸。我們看到有的銀行監(jiān)管部門領(lǐng)導(dǎo)來說，房地產(chǎn)價格跌個30%-40%，銀行的資產(chǎn)質(zhì)量不出大問題，這往往只是一半的話。房地產(chǎn)為什么不能硬著陸，這是因為貸款本身不成問題，但是房地產(chǎn)上下游的這些貸款會大量的不良資產(chǎn)增加，那才是真正的問題。

我最近在上周去了北方的一個省，鋼鐵大省，整個的經(jīng)濟(jì)還沒有怎么下滑，他的企業(yè)的盈利下滑了50%-60%，所以一方面希望調(diào)控產(chǎn)生很好的效果，另一方面又不希望出現(xiàn)硬著陸。這就是目前政策在權(quán)衡的。陳淮老師又出去了，剛才他說確定的，其實也有很多不確定?？偫碓诖鹩浾邌柹险f，一揮手說“房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回落到合理的區(qū)間”，我們的證券市場最聽話，這一揮手，馬上跌了10個點(diǎn)。一些城市房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回落到合理的區(qū)間，我就找一個主管的領(lǐng)導(dǎo)，我們來好好的算算帳，我們也是希望回落的多一點(diǎn)，我們也住得舒服一點(diǎn)。我們算一算哪一塊能降，降到一個合理的區(qū)間。

第一個是地價能降嗎？地方能收的能不能讓出一部分來呢？好象有點(diǎn)難度。

第二個是各種稅費(fèi)，要加的這種銀行的成本要降在今年也不太容易。

第三個是房地產(chǎn)商盈利有降的空間，但是不會說過去測算出來的整體的房價，這個是怎么測算的呢？是平均收入的4-6年來買一套90平米的房子，北京是3700/平米，上海是4300/平米，我想應(yīng)該是2000年左右的水平?，F(xiàn)在真正能降的，是建筑安裝成本了，就是建一些垃圾房子嗎？也不合適。

這一輪的調(diào)控有意思，2010年的5月份直到今年的4月份，整個的回落了24個月，已經(jīng)跟04年的一輪調(diào)控差不多了，但是房地產(chǎn)的投資沒有下來，最高的是38.2%，今年1、2月份還是27.8%，所以現(xiàn)在要引導(dǎo)房地產(chǎn)的行業(yè)面臨一個什么問題？是希望房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一個價格調(diào)整，又不希望出現(xiàn)硬著陸。所以在這個中間希望有一個平衡。既不希望有大的沖擊，又希望價格有明顯的回落空間?，F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增長的速度不是很好看，我估計這幾個政策聚焦上還是釋放剛性需求，這是唯一能夠調(diào)整的空間。

站在金融的角度，從金融的角度來看，今年的2-3季度，應(yīng)該是一個調(diào)整的比較敏感的時間窗口。理由并不復(fù)雜，我們站在銀行的角度，08-09年開工的房地產(chǎn)項目，平均的貸款期限是2-3年，今年開始進(jìn)入到了一個還款的高峰期，全國下來是2-3萬億差不多，而且是放貸也是控制的比較嚴(yán)，所以這是一個還款的壓力。第二就是信托，這是除貸款以外的最主要的融資渠道，這兩年也是增長特別的快。今年不同的信托公司還款的高峰期不一樣，但是全國加在一起，3月和8月是一個比較密集的高峰期。3月份的一些小陽春銷售回暖，加上3月份的貸款局部的增長速度比1、2月份要快，這一關(guān)基本上過去了。當(dāng)然，也是出現(xiàn)了個別公司出現(xiàn)倒閉的現(xiàn)象。8月份如果是銷售接下來沒有明顯的改進(jìn)，一個是貸款的還款壓力，一個是信托的還款壓力的話，2、3季度的調(diào)整，應(yīng)該是一個比較穩(wěn)妥的結(jié)論。銷售不太可能出現(xiàn)大幅的放松，還款壓力還在，主要是通過價格調(diào)整來維持這個現(xiàn)金流的選擇了。

這個結(jié)論算是一個，有的是地產(chǎn)商已經(jīng)想到了，有的可能未必愿意承受。有不好的消息，也有好的消息。我們換個市場進(jìn)行了調(diào)查研究，我們把國家統(tǒng)計局公布的133個城市，月度的住宅用地，我們是拿著真金白銀去買地的，從1999年的采集數(shù)據(jù)跟房地產(chǎn)的波動，經(jīng)濟(jì)的周期波動來比較看，往往是領(lǐng)先房地產(chǎn)投資的一兩個季度，比如說圖上的指標(biāo)（PPT圖表），樂觀的時候是60%-70%，2010年的波動大家有印象嗎？是年初很高、很熱情，年中的時候看下來，年末的時候又上上來。好一點(diǎn)的消息是什么呢？是去年的12月份和今年的1-2月份，這個溢價地又回落到了水平了，跟形勢最壞的時候差不多。3月份有一個明顯的回暖，上升到了6%以上。以前這樣的周期判斷大致的規(guī)律還有效的話，接下來的1-2個季度就是房地產(chǎn)投資看低，就是探到了一個谷底，再觸底的大的趨勢。以前都是這樣的一個基本的走勢，然后重新的上升。所以跟前面所講的結(jié)論也是一致的。也就是說，在目前的短期的壓力下，我們?nèi)绾紊嫦氯ィ?/p>

從目前的情況來看，剛性的需求還是在的。昨天的渣打銀行也發(fā)布了這個調(diào)查的結(jié)論，他們的調(diào)研的摸底，價格是調(diào)整在20%以內(nèi)，市場的需求是比較大的，很快能夠維持一個比較好的現(xiàn)金流。所以，今年是一個房地產(chǎn)金融比較活躍的一年，銷售不會有很明顯的上升，開發(fā)不會有很明顯的增加。怎樣的找到新的資源，既看到了資金的探索，也看到了信托收回來的房子被銀行的資產(chǎn)管理公司重新的管理處置，這些活動會非常的活躍。總體的政策基調(diào)，我剛才也是同意陳淮老師的看法，今年全年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，目前來看不太會出現(xiàn)很明顯的調(diào)整，整個的房地產(chǎn)行業(yè)在今年來看還是處于一個調(diào)整期。這個理由是幾個方面：

一個是房地產(chǎn)目前占全國的投資的四分之一左右。已經(jīng)是很高了，所以你對全社會的固定資產(chǎn)的投資是四分天下有其一，你肯定不可能再持續(xù)的保持一個高速的增長，肯定會有一個短期的調(diào)整。第二個，我們原來一度的希望保障房來對沖一部分的商品住宅調(diào)整帶來的投資下滑，這也就是為什么這一輪的房地產(chǎn)投資還是27.8%，但是實際上十二五期間測算下來，保障房是難以完全的對沖商品住宅投資下滑的。十二五期間計劃開工建設(shè)的是300萬套，2012年是投資開工了7000萬套，全社會的固定資產(chǎn)投資是六萬二千四百七十億，所以說這也跟我們的開發(fā)周期有關(guān)。商品住宅在建的規(guī)模比較大，一個是接下來的一定周期下，供應(yīng)會放量，同時資金的壓力也是會有很大的一個周期。2012年的商品住宅的銷售規(guī)模是10億平方米，是在建規(guī)模的4倍。商品住宅的施工面積平均是銷售面積的3倍。在建的2011年是比歷史平均值多出了三分之一以上。這一部分是供給的放大。這一部分的消化是必然的，需要時間的。銀行的信貸緊縮，受到了這部分的制約，房地產(chǎn)企業(yè)就不得不需要其他的融資渠道了。也會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的一個調(diào)整。所以，總體上來看，宏觀經(jīng)濟(jì)層面來看，今年延續(xù)去年的一個態(tài)勢，這是逐步探底、軟著陸的一個走勢，這是探底回升的。在目前的增長速度的水平下，再把經(jīng)濟(jì)往下拉的現(xiàn)象，外部是投資的下滑，內(nèi)部是一個回落的空間，然后是推動經(jīng)濟(jì)的觸底。今年的房地產(chǎn)行業(yè)和整個的宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢，是一個相互影響的互動過程。

來源：365地產(chǎn)家居網(wǎng)

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