正略鈞策房地產(chǎn)咨詢：把握市場本質(zhì)、探索發(fā)展道路

專業(yè)市場的困惑

專業(yè)市場通常是指某種同類商品較為集中在某個區(qū)域買賣而形成的一定規(guī)模的交易場所。專業(yè)市場的出現(xiàn)有效的降低了商品的流通成本，在國內(nèi)大中城市中發(fā)展較為迅速。目前比較成功的專業(yè)市場如義烏小商品城、華南國際原料城、中國輕紡城等都已經(jīng)形成全國甚至國際影響力，成為連接產(chǎn)業(yè)上下游間的高效流通環(huán)節(jié)與重要的資源配置手段。

然而整體來說，國內(nèi)專業(yè)市場開發(fā)的成功率并不算太高，許多專業(yè)市場建成后在經(jīng)營上遭遇了極大的困難，給發(fā)展商、經(jīng)營商和投資者帶來了沉重的包袱。分析專業(yè)市場失敗的原因有許多，但歸結(jié)起來最根本的原因在于把專業(yè)市場簡單的理解為一般的商業(yè)地產(chǎn)，以為把市場做漂亮點，拉一幫經(jīng)營戶過來就可以將市場運作起來了。實際上，專業(yè)市場不同于一般商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵區(qū)別在于其更多的是一種“商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的結(jié)合體。

理解專業(yè)市場的本質(zhì)特點

雖然專業(yè)市場經(jīng)營的產(chǎn)品、所處的區(qū)域各不相同，但歸結(jié)起來不外乎三種類型，即銷地型專業(yè)市場、產(chǎn)地型專業(yè)市場、集散地型專業(yè)市場。

銷地型專業(yè)市場簡單的說就是市場中賣出的商品主要是供應(yīng)當(dāng)?shù)匦枨蟮?。如各地都存在的建材市場就屬于典型的銷地型專業(yè)市場。由于其商品價格競爭力的形成受運費的影響較大，上海建材市場的商品要賣到杭州或南京基本就沒有價格競爭力了，所以其銷售還是主要供應(yīng)本地的施工單位、家裝企業(yè)及個人為主。

產(chǎn)地型市場主要是依托當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，由于本地有大量企業(yè)生產(chǎn)這種產(chǎn)品，使得商品具備價格競爭力，再通過專業(yè)市場形成當(dāng)?shù)仄髽I(yè)面向下游市場的集中銷售窗口，如中國輕紡城就是依托紹興全國紡織基地的地位而發(fā)展起來的。

集散地型專業(yè)市場的特點主要表現(xiàn)為“買全國貨、賣全國貨”，由此形成某類商品的大范圍內(nèi)的低成本流通。如義烏的中國小商品城就屬于典型的集散地型市場。

然而，不管何種類型的專業(yè)市場，要做強(qiáng)做大就必須走“集散地＋產(chǎn)地型”市場的道路。也就是說要隨著專業(yè)市場的發(fā)展，既要在周邊帶動一批生產(chǎn)其交易產(chǎn)品的企業(yè)，又要在更大范圍內(nèi)整合各地的貨源與買家，通過“低生產(chǎn)成本”與“大范圍流通”雙輪驅(qū)動專業(yè)市場的發(fā)展。只有依靠“產(chǎn)地型”加“集散地型”這兩條腿，才能獲得可持續(xù)發(fā)展的動力。比如在市場的可持續(xù)發(fā)展模式上，比較成功的案例是義烏小商品城，從最初的以集散為主馬路市場發(fā)展到現(xiàn)今擁有260萬平米總營業(yè)面積的市場簇群，其在市場功能上已經(jīng)真正實習(xí)了“集散地＋產(chǎn)地型”的目標(biāo)。在集散地功能上，通過強(qiáng)大的鐵路、公路、航空、水路形成的運輸網(wǎng)絡(luò)，商品銷售已經(jīng)覆蓋全國250個大中城市。在產(chǎn)地功能上，形成了以義烏為中心的近一萬平方公里的小商品產(chǎn)業(yè)帶，進(jìn)一步加強(qiáng)了市場的產(chǎn)品價格競爭力。依托“集散地＋產(chǎn)地型”的市場優(yōu)勢，目前義烏小商品城正不斷拓展國際市場，通過開設(shè)海外分市場、加強(qiáng)出口貿(mào)易等手段進(jìn)一步將其輻射力拓展到海外。

專業(yè)市場發(fā)展壯大的三個關(guān)鍵要素

既然專業(yè)市場發(fā)展的最終選擇要走向“集散地＋產(chǎn)地型”市場，那對于處于發(fā)展初期的專業(yè)市場，通過怎樣的發(fā)展途徑才能達(dá)到以上目標(biāo)呢？對這個問題的回答應(yīng)回歸到最初提出的對專業(yè)市場的理解問題。專業(yè)市場屬于“商業(yè)地處＋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的結(jié)合體，在這個理解的基礎(chǔ)上，筆者認(rèn)為，要做好專業(yè)市場，離不開對以下幾個問題的認(rèn)真分析與把握：

一、 深刻理解專業(yè)市場所屬產(chǎn)業(yè)的價值鏈

通過認(rèn)真分析產(chǎn)業(yè)的價值鏈了解專業(yè)市場所處價值鏈環(huán)節(jié)，并了解在整個鏈條上，還有哪些環(huán)節(jié)的產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)要素可作為現(xiàn)有交易商品的擴(kuò)大與補充。要找到專業(yè)市場交易產(chǎn)品的集合，交易產(chǎn)業(yè)要素的集合，并設(shè)計出產(chǎn)品交易與產(chǎn)業(yè)要素交易的互動關(guān)系，最終形成專業(yè)市場良性運作的商業(yè)模式。整體來說，作為擁有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬性的專業(yè)市場，若能起到帶動當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)大、產(chǎn)業(yè)升級的作用，則專業(yè)市場的運作一定是成功的。對于一開始沒有當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)支撐的集散地型市場，則要努力形成產(chǎn)業(yè)孵化的功能，通過形成產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)形成促進(jìn)專業(yè)市場的壯大。

二、 政府要市場的發(fā)展過程中準(zhǔn)確定位自身角色

專業(yè)市場的形成是一個資源匯聚的過程，這其中包含了對市場資源、產(chǎn)業(yè)資源、政策資源的引進(jìn)與吸納。特別是在產(chǎn)業(yè)資源與政策資源的引進(jìn)方面，政府行為起到了很關(guān)鍵的作用，在某種程度上可以說，市場發(fā)展的成敗與否也是政府導(dǎo)向的結(jié)果。筆者認(rèn)為，在市場發(fā)展的過程中，政府應(yīng)主要扮演好規(guī)劃者的角色，其次才是參與者的角色。在規(guī)劃方面，政府應(yīng)將市場發(fā)展納入到當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體規(guī)劃中，并利用不同政策杠桿引導(dǎo)市場發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展有機(jī)、有序的結(jié)合。

其次，在參與者的角色定位上，政府可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龌潭燃捌髽I(yè)、投資業(yè)界實力決定適宜的參與模式，但總的原則是政府不應(yīng)過多涉足市場經(jīng)營領(lǐng)域，真正做到政府搭臺，企業(yè)唱戲。

三、 精確把握專業(yè)市場的商業(yè)地產(chǎn)屬性

由于專業(yè)市場同時具備商業(yè)地產(chǎn)的屬性，所以在前期的策劃上，可遵循商業(yè)地產(chǎn)的一

般規(guī)律。在市場規(guī)模設(shè)計上，可運用商圈輻射理論，分析在專業(yè)市場能輻射到的核心區(qū)域、次級區(qū)域，市場容量能支撐到多大的經(jīng)營面積，從而制定項目的分期開發(fā)規(guī)模。

同時后期的招商工作也是決定項目成敗的關(guān)鍵，特別是在市場功能平臺的構(gòu)建上，可能會要引入一些政府相關(guān)辦事部門、企業(yè)機(jī)構(gòu)、科研單位等。在招商方面，企業(yè)可與政府通力合作，通過構(gòu)建經(jīng)濟(jì)與政策等一欖子優(yōu)惠方案，吸引關(guān)鍵駐商入場。并且在招商過程中，也可根據(jù)不同駐商的重要程度，分別給予不同的優(yōu)惠幅度。

結(jié)束語：目前在中國的二三線城市，專業(yè)市場的建設(shè)方興未艾。在許多當(dāng)?shù)卣劾铮瑢I(yè)市場成了帶動當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展、促進(jìn)就業(yè)、增加稅收、推動城市化進(jìn)程的致勝法寶。然而事實證明，中國的專業(yè)市場建設(shè)許多都是失敗的，這其中不乏市場變化波動的因素，但更重要的原因是缺乏對專業(yè)市場“商業(yè)地產(chǎn)＋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”屬性的深刻認(rèn)識，只有在此基礎(chǔ)上結(jié)合對市場環(huán)境、產(chǎn)業(yè)特點的把握，做到定位清晰、科學(xué)規(guī)劃，措施落實得力，才能使得市場走上健康、快速發(fā)展的道路。

來源：千龍網(wǎng)

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