房地產(chǎn)暴利時代或終結(jié) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎春天

　　“如果房地產(chǎn)暴利還存在，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就沒有發(fā)展空間”，杭州盛世長城（科技園）投資管理有限公司總經(jīng)理彭濤指出。而平均利潤時代的到來，可能為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供機會，值得注意的是，地產(chǎn)降溫之下，區(qū)域性產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商卻正在擴張，業(yè)內(nèi)人士認為，全國性產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的雛形隱現(xiàn)，未來會出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的“萬科”。

　　或回歸平均利潤

　　房地產(chǎn)一直被冠以暴利之名，隨著地產(chǎn)企業(yè)2011年年報的披露，利潤指標的下調(diào)跡象引人關注。標桿房企中，2011年，萬科結(jié)算凈利率為15.01%，較10年微降0.51個百分點。華潤置地主席王印指出，華潤置地2011年毛利率39%，2012年預算利潤率維持在35%—36%。河南建業(yè)集團董事長胡葆森則稱，整個房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率都在下降。隨著房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)，2012年，地產(chǎn)企業(yè)用利潤率換銷售量的可能性將加大，這將繼續(xù)壓縮房地產(chǎn)的利潤空間。

　　“現(xiàn)在看，房地產(chǎn)暴利很難維持下去，會回到合理水平，如果調(diào)控能堅持，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來春天”，彭濤指出。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特點是投資大，回報期長，收益率穩(wěn)定，需要穩(wěn)健的資本支持，在房地產(chǎn)暴利存在下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資本吸引力并不大。

　　與此同時，業(yè)內(nèi)人士指出，隨著土地市場回落，政府財政吃緊，尋找新經(jīng)濟增長點意愿迫切，可以帶來產(chǎn)值、稅收和土地財政的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸為政府青睞，機遇蘊含其中。

　　全國性開發(fā)商雛形初現(xiàn)

　　在形勢的利好之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商從區(qū)域性公司向全國性公司邁進的潮涌顯現(xiàn)。

　　2012年一季度，多個主要城市工業(yè)用地成交火熱，一直不溫不火的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商悄然擴張。

　　“我們在上海談了四個項目，廣州、福建也會有新項目”，北京聯(lián)東投資集團地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理梁環(huán)宇透露，目前，聯(lián)東U谷已在北京、天津、沈陽、武漢、無錫、上海、廣州等多個城市布局。大連軟件園副總裁楊冬在接受媒體采訪時則透露，DLSP（大連軟件園股份有限公司）計劃未來5-6年，把園區(qū)拓展到5-6個城市，目前，其在武漢的”武漢軟件新城”正在推進。在南方，發(fā)源自深圳的天安數(shù)碼城也已走出廣東，并將項目觸角延伸至常州、江陰、重慶、成都、天津、杭州等地。在北科建的五年規(guī)劃中，將在長三角、中部地區(qū)新增五百萬平方米和三百億投資，使累計園區(qū)能到八到十個，目前，其在北京一區(qū)三園的基礎上，正在開發(fā)無錫中關村軟件園、嘉興長三角創(chuàng)新園以及青島生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。此外，武漢起家的光谷聯(lián)合也開始在青島設立項目。

　　“我認為，未來會出現(xiàn)做的很好的、類似住宅里的萬科一樣的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)成熟企業(yè)，現(xiàn)在在初始階段，有這個苗頭，這是一個新動向”，中建國際設計副總經(jīng)理江濤指出。

　　與此同時，專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)商也被吸引到這個領域，“我們注意到，很多房地產(chǎn)商開始轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。我認為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一支值得關注的力量?！氨本┦猩鐣茖W院副院長趙弘說。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，全國性開發(fā)商雛形初現(xiàn)，意味著這個行業(yè)的市場化、成熟度和專業(yè)性正在提升。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還要“熬”

　　“做產(chǎn)業(yè)園，就是需要堅持，需要‘熬’，今天不好，后天很美好，但是明天死的人是最多的，還是死在凌晨以前”，江濤指出。盡管迎來行業(yè)發(fā)展的春天，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的門檻高，卻是行業(yè)共識。

　　聯(lián)東地產(chǎn)梁環(huán)宇指出了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四大特點：不同于個人，企業(yè)客戶需求復雜；企業(yè)更加理性，決策周期長；客群分散，招商難度大；社會化程度低，從規(guī)劃、開發(fā)、運營、策劃到招商、服務都需親力親為，對開發(fā)商專業(yè)化程度要求高。

　　更重要的是，以持有型物業(yè)為主，不同于房地產(chǎn)開發(fā)的快速周轉(zhuǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往有更長的回收周期。在這種壓力下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商中途放棄的例子并不鮮見。“我親眼看到一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，在特別好的地段，產(chǎn)品品質(zhì)極差，分割成上百個產(chǎn)權，化整為零，趕快脫手，進行套現(xiàn)”，趙弘說。

　　此外，政府對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商尚有戒心。由于工業(yè)用地日漸稀缺，其承擔的經(jīng)濟指標和投資指標要求更高，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一個尚不十分成熟的行業(yè)，政府的態(tài)度仍較為謹慎。

　　機遇與挑戰(zhàn)之下，能否誕下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“萬科”？

　　彭濤曾供職于亞洲最大的工業(yè)地產(chǎn)投資商，他認為，要做好工業(yè)地產(chǎn)，需要具備幾大要素?！暗谝?，要有長期經(jīng)營的戰(zhàn)略考慮，是投資不是投機，講品牌；第二，要有房地產(chǎn)開發(fā)能力；第三，有招商、運營能力，招商能力是核心能力；第四，要有運作政府的能力，要理解政府作為需求者、資源給予者的意圖；第五，運作優(yōu)勢資源的能力；第六，資本運作能力。”而目前，他認為還沒有出現(xiàn)特別好的公司和模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的絕對格局遠未形成。

來源：搜狐產(chǎn)業(yè)新區(qū)

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