2012房地產何去何從 房價和房產稅新動向

　　曾經瘋漲的房價，在持續(xù)調控下會出現怎樣的變化？房產稅未來又將會對中國經濟產生怎樣的影響？央視財經頻道主持人王小丫和特邀評論員中國人民大學經濟學院副院長劉元春、著名財經評論員馬光遠共同評論。

　　CCTV2《今日觀察》：

　　房價和房地產稅新動向

　　今年的中央經濟工作會議在擴大內需和減稅政策之外，提出的堅持房地產調控不動搖，成為大家共同關心的一大熱點。曾經瘋漲的房價，在持續(xù)調控下會出現怎樣的變化？房產稅未來又將會對中國經濟產生怎樣的影響？央視財經頻道主持人王小丫和特邀評論員中國人民大學經濟學院副院長劉元春、著名財經評論員馬光遠共同評論。

　　上海兩樓盤八折促銷，開發(fā)商差價補償老業(yè)主，以價換量是否引發(fā)多米諾效應？2012推進房產稅改革試點，房地產將何去何從？

　　年終歲末樓市方面的新聞各位牽動人心，在上海曾以開盤當天就銷售264套，而名到一時的浦東星河灣，近來傳出打八折銷售，還補差價的消息。

　　梁上燕星河灣地產副總裁：這個應該是非常情況，這是我們十年來從來沒試過的，銷售有沒有變化，這個可能不是在我們控制之中，這個要看消費者和市場的反應。

　　廣州，近來一個樓盤號稱單價直降一萬二，記者來到樓盤現場，看到購樓場面很火爆。 這個樓盤在11月初開盤以來，網簽每平方米均價在三萬元左右，新推出的600多套房只賣出了12套，在降價兩天里最低價僅為平方米1.8萬元。

　　樓盤銷售人員：附近的二手樓樓齡接近20年的，都賣到2.5萬了，如果不是發(fā)展商年底降價促銷，怎么可能會出現這樣的價格。

　　記者：想回籠資金嗎？

　　樓盤銷售人員：對的。

　　北京，記者近期在通州調查，多個樓盤推出降價的舉措，同比降幅在20%到40%。

　　記者：現在的價錢是多少？

　　某樓盤銷售人員：折扣完以后是一萬四五，咱們這個價位也是降了，沒有折扣前也是兩萬多一平米的。

　　劉元春：2012年的一季度的房地產市場會出現深度調整

　　中國人民大學經濟學院副院長 《今日觀察》特邀評論員

　　按照目前的各類指標來判斷，2012年一季度房地產出現一個深度調整是可以預期的。為什么這么說？因為我們首先比較一下目前房地產的資金鏈狀況，我們會發(fā)現，在四季度它處于一個加速惡化的狀況，同時根據這種供銷的關系，我們會看到，目前它的存貨在急劇上漲，雖然一線城市，二線城市，三四線城市，有區(qū)域上的差異，但是由于資金鏈的進一步惡化，房地產整體供銷關系的全面逆轉，再加上政策的持續(xù)打壓，2012年出現全面的調整可以預期。至于價格回到合理的位置，從目前政府的意愿來看是肯定的，因為這是一個重要的民生性、宏觀性的一個戰(zhàn)略性任務，中央政府已經下了決心。

　　馬光遠：2012年上半年是價格的實質回歸 下半年是心理的合理回歸

　　《今日觀察》評論員

　　關于房地產，我們還是得看政策，如果政策堅持不動搖，那么整個下行的態(tài)勢，從目前來看基本上已經形成。明年的整個房地產走勢，應該是分上半場和下半場：上半場指的是上半年，上半年即使歐債危機出現重大惡化，影響我們實體經濟的穩(wěn)定，即使政策出現適度的微調，整個房地產下行的態(tài)勢是否改變？目前基本上整個房地產處于一個下行的周期中；第二個是下半場，下半場指的是什么呢？就是大家對整個房地產未來心態(tài)的一個認識。我們老是談合理價位，那么什么叫合理價位？究竟是價格因素還是心理因素？首先今年的停漲，到明年上半年的下降通道以后，大家對整個房地產價格的認識會有一個理性的回歸，也就是說房地產究竟值多少錢，買一個房子究竟值不值得用50年、70年甚至100年的全部收入去買，完成一個心理周期的調整以后，無論對開發(fā)商，地方政府以及購房者，從心理上完成一個理性的回歸，這種理性回歸對于未來的整個房地產的健康來說，比價格的調整可能更要重要。

　　明年上半年可能是價格的實質回歸，下半年是心理的合理回歸，這個合理回歸完成以后，就會達成一個共識，未來我們肯定還離不開房地產，房地產要繼續(xù)發(fā)展，但是房地產的發(fā)展不等于房價的發(fā)展，所以老是有人問我說，什么叫合理價位？我說你根本不用著急，當市場當心理達到合理預期的時候，這個價位出現的那種交易的活躍就是合理價位。

　　劉元春：房產稅對于遏制目前的炒房趨向非常重要

　　中國人民大學經濟學院副院長 《今日觀察》特邀評論員

　　毫無疑問，目前來講整個房地產政策的調控，它有一個短期目標，中期目標和中長期目標。從短期目標來講，去泡沫肯是很重要的，價格的回落是一個當務之急，但是在中期來講，擴供給很重要，達成供求相對的平衡。制度建設非常重要，要避免上幾輪所出現的報復性的價格上漲，同時避免房地產資產化的投機性趨向。加強制度建設是非常重要的，房產稅是我們制度建設中間的非常重要的一環(huán)，雖然它可能不能夠起到一個根本性的作用，但是它對于遏制目前的炒房趨向是非常重要的。

　　馬光遠：未來整個房地產調控是用制度來替代政策

　　《今日觀察》評論員

　　房地產調控如果從98年開始算，我們已經調控了13年了。13年以來，在整個房地產市場經歷這么多輪的調控以后，大家逐漸在心理，在制度，包括在對房屋價格的認識層面逐漸的出現了很大的一個分化。但是從政策的短期效應來講，短期的政策對整個房價的影響比較大，但是從長期來講，從一個產業(yè)的來講，制度比政策要重要。所以房產稅事實上是我們用制度來替代政策的一個轉折點，也就是說未來整個房地產調控是用制度來替代政策。9月份，溫家寶總理在《求是》雜志里談到房地產調控的時候，特別強調我們目前要抓住房地產房價下調的關鍵時期，出臺治標性的舉措，這個治標性的舉措就是制度性的舉措，房產稅是整個制度建設的一部分。

　　對于未來來講，房地產對于我們城市化還在進行中的發(fā)展中國家而言，它的發(fā)展還處在一個黃金期。我經常強調，如果整個房價合理，整個制度建設比較完備，房地產最少應該還有20年的黃金期。但是由于制度不完備，導致房價出現了畸形的暴漲，這種暴漲不僅僅可能會影響宏觀經濟的穩(wěn)定，更可能會葬送了房地產產業(yè)。如果一年兩年都出現20%，30%，甚至一倍的暴漲，那么這個產業(yè)本身是沒有活路的，所以未來整個房地產調控會出現一個思路上的完全轉變，就是用制度來代替政策，來求得一個產業(yè)長期的穩(wěn)定健康的發(fā)展，而不僅僅是一個房價的回歸。所以這對于房地產來講不僅僅不是一個說打壓房地產的舉措，而是房地產未來健康發(fā)展的一個制度保障。

　　中央經濟工作會議再次定調，堅持房地產調控不動搖，如何堅守不松勁？

　　張平國家發(fā)改委主任：明年要鞏固和擴大房地產市場調控成果，繼續(xù)嚴格執(zhí)行抑制投機投資性需求的政策措施，鼓勵支持中小戶型中低價位的普通商品房建設，促進房地產市場健康發(fā)展。

　　劉元春：對信貸和房地產市場進行定向收緊的政策會持續(xù)

　　中國人民大學經濟學院副院長《今日觀察》特邀評論員

　　目前雖然房地產出現了一些局部的調整，我們看到一線城市的新開樓盤和二手房價格出現了明顯的松動，但是一些三線城市和四線城市價格依然堅挺，銷售量還在出現同比增長的一種態(tài)勢，所以房地產市場的整體變化還沒有出現，很多地方還在處于一種僵持的狀態(tài)。在目前這個時點，如果沒有持續(xù)性的收緊政策，我們可能會重蹈覆轍，要避免的話，持續(xù)的收緊應該是方向性的。這一次明確之后，應當說會對信貸，對房地產市場進行定向收緊的政策會持續(xù)，同時限購這樣的一些政策和相關的一些稅收政策還會連續(xù)，這樣就會從根本上改變整個房地產行業(yè)的一種資金來源。

　　另外一方面，會改變民眾對整個房地產的一個預期，使房地產銷售的資金來源出現大幅度下滑，從而引起房地產價格的下滑，這個下滑就會達到調整的相應預期。

　　馬光遠：要把握實業(yè) 就要堅持房地產調控不動搖

　　今日觀察》評論員

　　事實上這一次中央經濟工作會議里，關于房地產。我們看到的一個是堅持政策不動搖，讓價格合理回歸。另一個是關于保障房的描述，但事實上還有第三個方面的描述，要牢牢的把握做實體經濟這個主題，也就是說讓大家勤勞致富，靠實業(yè)來致富，這是房地產調控表決心的另一個方面。如果房地產仍然能像前兩年那么暴漲，那么沒有人去做實業(yè)，資源只會向房地產進行流動，所以要把握實業(yè)。要讓資源和資金向實業(yè)進行流動，只有合理的堅持房地產調控不動搖，才能夠對資金和資源有一個緊縮的效應。

　　事實上我們從中央經濟工作會議通篇來看的話，明年對于如何要穩(wěn)增長，其實房地產的下滑并不在考慮之列，我們要把內需作為一個戰(zhàn)略基地；第二，以前的政府投資的一些重點項目要堅持；第三，要在戰(zhàn)略新興產業(yè)和服務方面要做出一些重大的突破；第四，特別強調要刺激民間投資的發(fā)展。我們事實上一直有很多選項，可以應對房地產的下滑的，所以我認為最起碼在明年上半年，房地產整個政策放松的可能性概率基本上等于零，在這種情況下，如果說整個房地產開發(fā)商，整個地方政府，仍然抱著跟政策對抗的心態(tài)，仍然想到政策會松動，這個是非常不理智的。對于2012年的整個增長來講，房地產下滑已經在政策的考慮范圍內，這個風險政策有辦法去進行消化。所以我覺得未來最大的心理調整并不在于老百姓怎么樣買房子，而是開發(fā)商跟地方政府怎么樣來應對，對政策怎么樣進行正確的解讀。

　　馬光遠：2012年的房地產是轉變的一年

　　《今日觀察》評論員

　　中國房地產市場化已經13年，但是住房制度的建設才剛剛開始，也就是說我們怎么樣構建一個符合中國國情的正在處于城鎮(zhèn)化過程的一個住房的體系，無論是商品房的體系還是保障房的體系，這個制度建設才剛剛開始，這個制度建設要取得成效，就只有一個前提，就是房地產調控絕對不能松動，包括保障房的建設，這次特別強調從融資，從管理運營到監(jiān)管都要求進行完善。所以對于中國房地產來講，2012年是一個轉折點。以前是暴利的13年，未來可能會回歸到一個正常的產業(yè)發(fā)展的常態(tài)里去，所以2012年房地產應該是轉變的一年。

　　劉元春：保障房的供給很重要

　　中國人民大學經濟學院副院長《今日觀察》特邀評論員

　　在降價的同時，我們對于住房體系要有一個通盤的考慮，第一個很重要的考慮就是要在供給上面做足文章，以往我們就是說單純的降價，可能會使這個周期性的變化加大，降價之后帶來的是投資的減少，投資的減少帶來未來供給的進一步的減少，供給的進一步減少導致供需的缺口，然后導致報復性的反彈，所以保障房的供給是很重要的。我們降價的同時要理性思考，如何保證供給，要兩條腿走路，第一條腿就是保障性住房的建設。

來源：中央電視臺

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