房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐美國(guó)“增長(zhǎng)型衰退”

　　今年年初以來(lái)公布的各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇。受此影響，美元指數(shù)繼續(xù)上揚(yáng)，黃金價(jià)格承壓，維持在1650美元/盎司左右，美國(guó)十年期國(guó)債收益率也攀升至2.3%以上。

　　但美國(guó)經(jīng)濟(jì)能否維持復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，依舊難以判斷。銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東等多位專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)能否保持穩(wěn)步回升，是能否為美國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)提供支撐的關(guān)鍵。

　　“輪回”復(fù)蘇

　　歐洲經(jīng)濟(jì)的放緩，讓美國(guó)成為近期全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的亮點(diǎn)。美國(guó)勞工部3月22日公布了最新一周首次申請(qǐng)失業(yè)金的人數(shù)為34.8萬(wàn)人，為2008年以來(lái)最低，暗示就業(yè)崗位又一個(gè)月強(qiáng)勁增長(zhǎng)。2月美國(guó)非農(nóng)就業(yè)人數(shù)增加22.7萬(wàn)個(gè)崗位，連續(xù)三個(gè)月保持在20萬(wàn)人以上。1月份美國(guó)非農(nóng)就業(yè)人數(shù)修正值為28.4萬(wàn)，2011年12月為22.3萬(wàn)，三個(gè)月總計(jì)增長(zhǎng)達(dá)73.4萬(wàn)人。同時(shí)，2月失業(yè)率維持在8.3%，與1月持平，相比于2011年8月以來(lái)已減少0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　美國(guó)失業(yè)率統(tǒng)計(jì)的分母是有意愿找工作的勞動(dòng)力人數(shù)，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，這一數(shù)字在不斷增加。因此，雖然非農(nóng)就業(yè)人數(shù)增加，但失業(yè)率依舊與1月持平。

　　類(lèi)似這種復(fù)蘇的情形在2011年和2010年都曾出現(xiàn)。2011年的2月至4月，美國(guó)平均每個(gè)月新增的就業(yè)崗位超過(guò)20萬(wàn)個(gè)，但隨著“阿拉伯之春”爆發(fā)導(dǎo)致的油價(jià)飆升以及日本3·11大地震帶來(lái)的制造業(yè)供應(yīng)鏈斷裂終結(jié)了這輪復(fù)蘇，在2011年第一季度，美國(guó)GDP增長(zhǎng)僅為0.4%。而2010年在企業(yè)補(bǔ)庫(kù)存的帶動(dòng)下，第一季度美國(guó)的GDP增長(zhǎng)一度達(dá)到3.7%，但之后的第二季度迅速回落到1.6%。

　　這一次，美國(guó)似乎面臨同樣情況。過(guò)去幾個(gè)月，企業(yè)庫(kù)存投資和消費(fèi)對(duì)GDP拉動(dòng)的貢獻(xiàn)非常明顯。2011年第四季度美國(guó) GDP增長(zhǎng)2.9%，其中1.9%來(lái)自庫(kù)存投資。2012年2月美國(guó)零售大幅增長(zhǎng)1.1%，其中汽車(chē)銷(xiāo)售月率上揚(yáng)1.6%，年率攀升6.9%，是推動(dòng)零售走高的重要因素。

　　但目前庫(kù)存投資已經(jīng)到了尾聲?！皫?kù)存投資在第二季度對(duì)GDP增長(zhǎng)還是正貢獻(xiàn)，在下半年庫(kù)存投資的貢獻(xiàn)力度就會(huì)消失?！眹?guó)泰君安海外市場(chǎng)研究員薛鶴翔表示。同時(shí)，3月密歇根大學(xué)消費(fèi)者信心指數(shù)從2月的75.3降至74.3，顯示出上漲的油價(jià)令此前消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)前景樂(lè)觀的看法有所下降。2012年年初以來(lái)美國(guó)汽油價(jià)格至今上漲了17%，加大了消費(fèi)者開(kāi)支的心理壓力。但美國(guó)石油的對(duì)外依存度已下降到40%左右，對(duì)美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的影響并不會(huì)很?chē)?yán)重。

　　密歇根消費(fèi)者信心指數(shù)是對(duì)消費(fèi)者關(guān)于個(gè)人財(cái)務(wù)狀況和國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況的看法進(jìn)行的定期調(diào)查和評(píng)估，設(shè)定1996年第一季度的結(jié)果為100?！巴罂?，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)復(fù)蘇需要房地產(chǎn)復(fù)蘇的配合?！币晃婚L(zhǎng)期關(guān)注美國(guó)情況的分析師表示。

　　房地產(chǎn)后續(xù)支撐

　　在美國(guó)幾輪的復(fù)蘇中，服務(wù)業(yè)、制造業(yè)都浮浮沉沉，而房地產(chǎn)一直處于低迷狀態(tài)。

　　“美國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以波動(dòng)這么大，看到恢復(fù)的趨勢(shì)后馬上就回落，需要政策的重新刺激，原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有起來(lái)?！毖Q翔表示。

　　在美國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)本身并不能稱(chēng)為主要產(chǎn)業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，在美國(guó)GDP中，房地產(chǎn)所占的比重不到3%。美國(guó)建筑業(yè)以及與房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)業(yè)從業(yè)人員大概有800萬(wàn)到1000萬(wàn)人。

　　近期美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些向好跡象。3月21日，美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)稱(chēng)，2月成屋二手房銷(xiāo)售量為459萬(wàn)套，相比于1月的463萬(wàn)套下滑0.9%，不過(guò)這兩個(gè)月已經(jīng)是近五年來(lái)最佳。同時(shí)，銷(xiāo)售價(jià)格中值也有所提高。

　　在美國(guó)普通公民的財(cái)富構(gòu)成中，約四分之一由不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成，成屋價(jià)格代表著這部分資產(chǎn)的走向?！澳壳俺晌輧r(jià)格還處于下行通道，”上述不具名分析師稱(chēng)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，至少要等到以成屋為代表的資產(chǎn)價(jià)格走出下行通道?！?/p>

　　路透社稱(chēng)，銀行的房貸條件每月導(dǎo)致大約三分之一的購(gòu)房合約被撤銷(xiāo)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱(chēng)，勞動(dòng)力市場(chǎng)需要大幅增強(qiáng)，銀行必須放寬信貸條件，決定性復(fù)蘇才能生根。

　　經(jīng)過(guò)危機(jī)之后，銀行對(duì)信貸的控制比較嚴(yán)格。薛鶴翔表示，政府推動(dòng)信貸政策做出改變才是長(zhǎng)期支持房地產(chǎn)的因素?！胺康禺a(chǎn)不可能再次帶動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，雖然并不排除經(jīng)過(guò)四年調(diào)整，房地產(chǎn)已慢慢復(fù)蘇，其可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到后續(xù)支撐作用?！迸讼驏|說(shuō)。他強(qiáng)調(diào)，這種復(fù)蘇是一種“弱復(fù)蘇”。也就是說(shuō)，是一種“增長(zhǎng)型衰退”，三、四季度美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)回落。

　　QE3猜想

　　隨著美國(guó)各種經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的評(píng)價(jià)變?yōu)椤皽睾蛷?fù)蘇”，市場(chǎng)對(duì)其再推出量化寬松政策QE3的期望也開(kāi)始下降。在潘向東看來(lái)，美國(guó)之所以會(huì)有這種復(fù)蘇，是財(cái)政政策和貨幣政策刺激的結(jié)果，而并不是一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期。6月底，美聯(lián)儲(chǔ)在2011年推出的賣(mài)短買(mǎi)長(zhǎng)的“扭曲操作”也將到期。要不要繼續(xù)推出刺激計(jì)劃成為伯南克頭疼的問(wèn)題，現(xiàn)在看來(lái)伯南克唯一能做的就是“觀望”。

　　除了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有所反彈外，通脹和總統(tǒng)大選也是影響伯南克繼續(xù)實(shí)施經(jīng)濟(jì)刺激的原因。2月，美國(guó)能源價(jià)格上漲3.2%，受此影響，2月季調(diào)后CPI上升0.4%，成為近一年來(lái)的新高，年率則上升2.9%。而且適逢美國(guó)大選年，如果美聯(lián)儲(chǔ)在這時(shí)推出刺激計(jì)劃，有可能被反對(duì)黨認(rèn)為是在幫助奧巴馬政府，伯南克可能會(huì)被國(guó)會(huì)彈劾。

　　按照美聯(lián)儲(chǔ)傳統(tǒng)，是否推出刺激計(jì)劃，關(guān)鍵因素是失業(yè)率。興業(yè)銀行601166首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為，如果失業(yè)率反彈，不管是哪個(gè)政黨都沒(méi)有理由反對(duì)推出刺激計(jì)劃，而且在控通脹和促增長(zhǎng)之間也會(huì)選擇促增長(zhǎng)。

　　薛鶴翔認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)能否實(shí)現(xiàn)環(huán)比改善，是美聯(lián)儲(chǔ)是否會(huì)采取刺激措施的關(guān)鍵。國(guó)金證券600109也在報(bào)告中指出，美聯(lián)儲(chǔ)官員和學(xué)術(shù)界的看法是，如果美聯(lián)儲(chǔ)推出QE3，其方向只能是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　就具體的實(shí)施措施目前也有兩種看法，一種是引導(dǎo)房地產(chǎn)按揭利率的進(jìn)一步走低;一種是采取一種被叫做“沖銷(xiāo)式QE”的措施，即美聯(lián)儲(chǔ)購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)期按揭貸款證券或美國(guó)國(guó)債，但同時(shí)在短期內(nèi)以低利率將這筆錢(qián)借回來(lái)，不讓更多資金流入到市場(chǎng)?！皼_銷(xiāo)式QE”被稱(chēng)為美聯(lián)儲(chǔ)“扭轉(zhuǎn)操作”的升級(jí)版本，目的也是為了壓低長(zhǎng)期利率。

　　薛鶴翔認(rèn)為，由于美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)表明將會(huì)把零利率維持到2014年，第一種措施的實(shí)施空間已經(jīng)很小，類(lèi)似QE3的“沖銷(xiāo)式QE”倒是不錯(cuò)的辦法。但美聯(lián)儲(chǔ)可能不會(huì)像此前大規(guī)模擴(kuò)大資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模，如果要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行刺激，有可能在國(guó)債市場(chǎng)做出調(diào)整。

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