2012房地產(chǎn)“錢途”堪憂 行業(yè)大洗牌勢不可當

　　到目前為止，房地產(chǎn)仍然是一個現(xiàn)金為王的行業(yè)，尤其對于那些高負債經(jīng)營的開發(fā)商來說，“錢途”不僅意味著未來，更與企業(yè)當前的生存直接掛鉤。種種跡象表明，2012年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金壓力前所未有，一些企業(yè)在資金無以為繼的情況下難逃被重組并購的命運，行業(yè)新一輪的大洗牌勢不可當。

　　融資窘境——行業(yè)融資環(huán)境將進一步惡化

　　上海某房地產(chǎn)研究院的報告顯示，2011年前11個月，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源75208億元，同比增長19.0%，增幅較2010年同期大幅下降12.2個百分點。其中，國內(nèi)貸款11376億元，利用外資764億元，自籌資金31092億元，其他資金31976億元。其他資金中，定金及預(yù)付款19228億元；個人按揭貸款7499億元。

　　在去年前11個月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源各項資金占比中，企業(yè)自籌資金比重從年初的34.4%大幅上升到年末的41.3%，這是因為其他融資渠道在大幅縮窄。其中，國內(nèi)貸款比重由年初的22%下降到年末的15.1%。央行近日公布的數(shù)據(jù)也顯示，2011年銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域新增貸款規(guī)模出現(xiàn)明顯下降，全年房地產(chǎn)累計新增貸款共1.26萬億元，較2010年下降38%，占新增貸款總額的比例為16.9%，較2010年下降8.5個百分點；同時，去年前11個月外資增幅出現(xiàn)較大回落，從前10個月的32.4%急速回落的 11份的16.6%，外資撤離國內(nèi)市場的跡象十分明顯。

　　2012年房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境將進一步惡化。房企IPO融資渠道仍為放開；各種離岸私募債、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)基金以及民間信貸等在2012年即將到期的債務(wù)總額達到數(shù)萬億元，進一步的融資競爭將會更加激烈；在宏觀調(diào)控持續(xù)從緊的情況下，銷售回款的改善并不現(xiàn)實；國際經(jīng)濟形勢更加窘迫，外資的進一步回流幾成定局；至于2012年的銀行貸款，在定向性寬松的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的受益也將十分有限。

　　并購洪流——更多的房企會被“大魚吃小魚”

　　2011年下半年，房地產(chǎn)成交量環(huán)比大幅下降，尤其是中小房企的銷售資金回籠受到了很大的限制，而銀行貸款等其他融資渠道的收窄對于資金層面的壓力更是雪上加霜。

　　國內(nèi)創(chuàng)業(yè)及私募股權(quán)研究機構(gòu)清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)并購84起，占并購案例總數(shù)的13.5%，為所有行業(yè)之首，涉及并購金額25.8億美元。2011年上半年，房地產(chǎn)業(yè)并購案例持續(xù)增加，并購速度也進一步加快，上半年完成的房地產(chǎn)業(yè)并購案高達57起，同比增加了27起。 2011年三季度，這一趨勢進一步升溫，截至10月中旬，2011年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例已達90余起，超過2010年全年的并購數(shù)量。

　　中原集團研究中心的數(shù)據(jù)則顯示，2011年1月至12月上旬，股權(quán)交易市場共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易，涉及金額超過1300億元。其中，房地產(chǎn)為主業(yè)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達253宗，約為2010年全年同業(yè)并購宗數(shù)的2倍，交易金額超過900億元。

　　2011年下半年的并購趨勢將在2012年延續(xù)，尤其是2012年正是很多信托、民間融資到期的時間，房企的資金鏈將會進一步吃緊，資金的斷流將成為房地產(chǎn)企業(yè)大洗牌的直接因素，更多的房地產(chǎn)企業(yè)將被卷入“大魚吃小魚”并購重組的洪流。

　　強者恒強——大型房企逆勢拿地擴張

　　2011年下半年以來，全國各大城市土地市場流拍、低溢價出讓等等現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，開發(fā)商對于拿地都保持了應(yīng)有的謹慎。進入12月份，部分房企年度業(yè)績預(yù)期增長，開始紛紛轉(zhuǎn)向土地市場。據(jù)了解，2011年7成上市房企業(yè)績最終出現(xiàn)了同比增長。其中，萬科再度超過千億銷售額，實現(xiàn)銷售金額1215.4億元，同比增長12.4%；金地集團實現(xiàn)累計簽約金額309.2億元，同比增長9.1%；而保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約金額732.42億元，同比增長10.69%。而業(yè)績的增長為開發(fā)商拿地創(chuàng)造了不可或缺的條件。

　　2012年1月13日，萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和中海地產(chǎn)大舉拿地擴張，4家房企在40天內(nèi)斥資拿地高達百億元之巨。根據(jù)統(tǒng)計，遠洋、華潤、綠地3家房企也在去年12月出巨資拿地。

　　2012年，大型房企逆市拿地擴張的現(xiàn)象將不會因政策的持續(xù)而止步。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%，其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）12666.8億元，同比減少23%。全國130個城市住宅類用地除去年七八月外，單月成交樓面均價均低于前年同期。在土地價格已經(jīng)開始回落的情況下，資金實力與融資渠道占有優(yōu)勢的大型房企不會錯過為未來蓄勢的絕好時機。

　　業(yè)內(nèi)聲音

　　陳勁松：四方面資金“到期”引發(fā)行業(yè)整合

　　從2011年上半年，一線城市就已經(jīng)出現(xiàn)嚴重的銷量萎縮，到了2011年10月份，全國成交量出現(xiàn)“斷崖式”的下跌，但為什么目前還沒有出現(xiàn)很大的行業(yè)整合？這是因為，房地產(chǎn)除了銀行貸款之外還有四個方向的“錢”還在行業(yè)內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

　　第一是離岸的私募債。以前的兩年，中國房地產(chǎn)在香港發(fā)行的離岸私募債以項目為例大概有一千多個，大概是兩年期左右，會在2012年的年中左右陸續(xù)到期；第二筆錢是信托。 2010年全國發(fā)行信托3.6萬億，2011年上半年發(fā)行4萬億，比2010年全年還要多，其中1/3是銀行的理財產(chǎn)品，2/3是房地產(chǎn)，這筆錢也會在2012年陸續(xù)到期；第三筆錢是房地產(chǎn)基金，大概1千個億左右；第四是民間借貸，過去一年大概有4萬億，其中2萬億進入了房地產(chǎn)。

　　這個行業(yè)沒有想象中那樣缺錢，所以到目前為止沒有發(fā)生大的整合，因為錢還在，心不死。但是，這些債務(wù)性的資金大部分將在2012年到期。中長期看，從2012年開始，中國的房地將開始回歸到正常發(fā)展，結(jié)束之前超速型發(fā)展的“末路狂奔”。

　　正常的房地產(chǎn)發(fā)展將具有以下幾個標志。房價租金回報正?；?，租金回報至少應(yīng)趕得上通貨膨脹；住房結(jié)構(gòu)趨向合理，保障房進入市場；住宅快速周轉(zhuǎn)化成為合理，買了地坐等升值的日子將一去不復(fù)返；商業(yè)地產(chǎn)的金融化，住宅不好商業(yè)地產(chǎn)好沒有道理，資金緊張住宅還能快速周轉(zhuǎn)，商業(yè)幾乎沒有這種可能，金融化必將成為未來商業(yè)地產(chǎn)的出路。

　　葉檀：高負債岌岌可危 大企業(yè)逆勢擴張

　　2011年12月，全國百城住宅均價連續(xù)第4個月環(huán)比下降，環(huán)比11月下降0.25%，降幅與此前一月基本持平，其中12個城市環(huán)比跌幅在1%以上。雖然房地產(chǎn)價格下行不大，同比還在上升，但已經(jīng)引發(fā)了普遍的恐慌情緒，尤其是以高杠桿從事大規(guī)模投資的房地產(chǎn)公司，規(guī)模不論大小，不論從事的住宅還是商業(yè)，目前都處于瓶頸期。

　　明確的結(jié)論是，以往房地產(chǎn)行業(yè)盈利容易，養(yǎng)成了房地產(chǎn)高杠桿的大胃口。而鋼絲上的快速發(fā)展模式的特點是，一旦發(fā)展速度放慢，很多企業(yè)就會從鋼絲上掉入萬丈深淵。 2012年房地產(chǎn)企業(yè)將分成截然不同的兩大群體。負債率高的企業(yè)岌岌可危，資金奇缺、用高利貸飲鴆止渴、出售項目；現(xiàn)金流充足的企業(yè)將逢低吸納資產(chǎn)，逆勢擴張。大型企業(yè)的逆勢拿地，項目公司的并購重組，說明房地產(chǎn)已經(jīng)進入調(diào)控深水區(qū)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)處于十字路口，未來政府會對不同的企業(yè)實行不同的融資政策，同時以保障房保證固定資產(chǎn)的投資增速保持穩(wěn)定。2012年，房地產(chǎn)投資的黃金時代已經(jīng)過去，只要能扛就能賺錢的時代一去不回，我們可以見證房地產(chǎn)行業(yè)的大洗牌。

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　　“存準”三年內(nèi)第二次下調(diào)

　　2月18日，央行發(fā)布消息，決定從2月24日起，下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點，下調(diào)之后大型金融機構(gòu)的存款準備金率為20.05%，這是央行繼2011年12月5日以來3年內(nèi)的第二次降準，也是2012年的首次降準。

　　該消息一經(jīng)發(fā)布，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)無不拍手稱快，一致認為此舉對2012年樓市會有實質(zhì)性的利好，尤其對于那些資金鏈吃緊的開發(fā)商來說更是一道福音。地產(chǎn)大佬任志強表示，此次降準釋放的資金可達4000億元。

　　關(guān)于降準對于樓市的促動，其他方面的觀點并不樂觀。著名財經(jīng)評論專家葉檀表示，此次降準所釋放的資金將大部分流向?qū)嶓w經(jīng)濟，對于股市和樓市方面雖有利好，但僅僅存在于心理層面的穩(wěn)定效應(yīng)。葉檀認為，降準之后市場資金依然較為緊張，不排除2012年持續(xù)性降準的可能性。

　　另有觀點認為，此次降準是因為企業(yè)信貸需求、投資需求、貨幣需求都在逐漸回升，是對市場流動性極度緊張、利率飆升的一種反應(yīng)，下調(diào)準備金率可向市場投放適當?shù)牧鲃有?，以支持企業(yè)資金需求，但不能理解為貨幣政策的放松。降存準是為微調(diào)，目的是保持經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。

　　萬達等房企進入IPO審核名單

　　2月1日，證監(jiān)會正式公開了發(fā)行股票審核工作流程及申報企業(yè)情況，在這份長達295個名單的申報企業(yè)基本信息情況表中，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等多家房企也在其中。

　　對此，有觀點猜測，在房地產(chǎn)調(diào)控、融資形勢緊張的情形下，這幾家房企進入IPO審核名單，或許象征著監(jiān)管層將放寬今年貨幣及融資政策。但對于這種猜測，證監(jiān)會很快做出回應(yīng)，聲稱首次公布申報企業(yè)情況，主要是貫徹落實提高監(jiān)管工作的透明度，以服務(wù)投資者為宗旨，遵循公開、公平、公正和便民的原則，并不表示IPO的大門開始對房企開放。

　　早在2010年4月樓市調(diào)控開始后，房企擬在A股上市的計劃就全部擱淺。2010年10月，證監(jiān)會宣布，為堅決貫徹國務(wù)院及相關(guān)部門陸續(xù)出臺的一系列規(guī)范土地出讓、稅收、信貸等產(chǎn)業(yè)、金融政策，證監(jiān)會已暫緩受理房地產(chǎn)企業(yè)重組申請，對已受理的房地產(chǎn)企業(yè)重組申請征求國土資源部的意見。而在再融資市場，自2009年至今，已有超過40家上市房企發(fā)布了再融資方案，其中近30家最終停止。

來源：阿里巴巴

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