胡志剛：房地產(chǎn)調(diào)控嘴硬手軟

　　房市調(diào)控在期待中開(kāi)始，在爭(zhēng)議中前行，在痛苦中繼續(xù)……樓市高燒要降溫，可還沒(méi)來(lái)得及把溫徹底降下來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)衰退的浪潮又侵襲而來(lái)。房市調(diào)控本就給國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成了不少的痛苦，再加上全球經(jīng)濟(jì)的衰退，就好比“往傷口上撒鹽”，我國(guó)經(jīng)濟(jì)那叫一個(gè)痛。房市調(diào)控就好比是在戒毒，戒的是靠房地產(chǎn)牟取暴利的毒，但過(guò)程會(huì)很痛苦，因?yàn)檫@個(gè)毒已經(jīng)隨著血液進(jìn)入了全身。中央又要讓我國(guó)經(jīng)濟(jì)戒掉這個(gè)毒，又要保證經(jīng)濟(jì)體不會(huì)垮掉，還要應(yīng)對(duì)外界的不利因素，因此，難免也開(kāi)始出現(xiàn)嘴硬手軟的表現(xiàn)。

　　一、目標(biāo)硬、措施軟

　　樓市調(diào)控的目標(biāo)是要讓房?jī)r(jià)合理回歸，而溫家寶總理也明確表示，一些城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未達(dá)到合理的區(qū)間，調(diào)控仍將堅(jiān)持下去。十個(gè)人心里有十個(gè)西施，十個(gè)人心里也有十個(gè)合理房?jī)r(jià)。對(duì)于房?jī)r(jià)合理性的界定，一直缺少一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)。溫家寶總理在今年兩會(huì)上已經(jīng)明確，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)就是要讓房?jī)r(jià)回歸到一個(gè)與居民收入相適應(yīng)的合理價(jià)位。然而，與目標(biāo)硬相匹配的卻是措施軟。照理來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)還沒(méi)回歸合理價(jià)位，中央也明確要繼續(xù)完成調(diào)控目標(biāo)，那就需要進(jìn)一步的措施來(lái)推進(jìn)。但是中央沒(méi)有出臺(tái)進(jìn)一步的嚴(yán)厲調(diào)控的措施，這已經(jīng)是措施軟的表現(xiàn)。

　　限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅、保障房這房市調(diào)控的四大工具在不斷調(diào)整，除了房產(chǎn)稅有進(jìn)一步推廣的擴(kuò)大趨勢(shì)之外，其余三大工具都有往松里調(diào)的趨勢(shì)。限貸更加強(qiáng)調(diào)差別化和動(dòng)態(tài)化，一刀切的限貸加大了所有人的購(gòu)房成本，抑制了所有人的購(gòu)房需求，而隨著差別化限貸的實(shí)行，部分剛需將被釋放，從而達(dá)到中央“保剛需”的目的。這種調(diào)整合乎情理，但同時(shí)剛需也成了措施軟的一個(gè)突破口，房調(diào)原本嚴(yán)厲的面容多了幾分柔和。限購(gòu)則從戶(hù)籍出發(fā)，適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)，放松要求。此前上海戶(hù)籍標(biāo)準(zhǔn)放寬，外地人持居住證三年可買(mǎi)二套房的事件鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，上海方面最終迫于輿論壓力收回了這一說(shuō)法。其實(shí)住建部早前就有領(lǐng)導(dǎo)人表態(tài)過(guò)限購(gòu)要放寬戶(hù)籍要求，對(duì)戶(hù)籍及居住年限的要求本來(lái)就帶有歧視意味，上海的這次房調(diào)其實(shí)不算“違規(guī)”，如果放在公安部推行居住證制度的背景下來(lái)看，此行為不但不應(yīng)停止，而且可以進(jìn)一步推行。限購(gòu)戶(hù)籍要求降低是未來(lái)房調(diào)的一大趨勢(shì)，而這一措施的轉(zhuǎn)軟也讓給限購(gòu)下幾近“窒息”的房市有了一絲“喘息”的空間。保障房也降低了建設(shè)指標(biāo)，下調(diào)至700萬(wàn)套。至于房產(chǎn)稅，就滬、渝兩地的試點(diǎn)成效來(lái)看不盡如人意，筆者此前也評(píng)析過(guò)，在此就不再贅述，因此即使房產(chǎn)稅深入推進(jìn)，鑒于當(dāng)前軟硬條件還跟不上房產(chǎn)稅征收的工作要求，房產(chǎn)稅要想真正發(fā)揮作用還很難。綜合來(lái)看，與堅(jiān)硬的目標(biāo)相比，房市調(diào)控措施總體從軟。

　　二、中央硬、地方軟

　　由于房市調(diào)控大舉觸動(dòng)了地方利益，在房市步入下行通道之際，地方土地財(cái)政收入大大縮水。2010年我國(guó)土地財(cái)政收入近3萬(wàn)億元，而2011年不足2萬(wàn)億元。今年一月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金收入同比下降67%，其中住宅類(lèi)用地下降74%。央地財(cái)權(quán)與事權(quán)的不匹配讓地方在土地財(cái)政無(wú)法依賴(lài)，上級(jí)保障房建設(shè)指標(biāo)不斷下達(dá)的情況下，絞盡腦汁，通過(guò)多種辦法變相為樓市“松綁”。中央一絲“微調(diào)”的呼吸傳導(dǎo)到地方就能成風(fēng)。蕪湖新政四天“夭折”就是一個(gè)很好的例子。中央對(duì)剛需的態(tài)度是“保”不是“壓”，蕪湖卻將這一態(tài)度放大，新政中不僅有利好剛需的，而且有與剛需無(wú)關(guān)的樓市利好政策。迫于國(guó)內(nèi)外形勢(shì)，以及房市調(diào)控本身的局限性，中央樂(lè)見(jiàn)地方作出符合調(diào)控精神的并能為群眾所接受的微調(diào)，但是中央強(qiáng)硬的態(tài)度卻依舊不變，畢竟這次樓市調(diào)控的成敗將大大影響政府的公信力，“調(diào)控不出中南?！钡恼撜{(diào)若成事實(shí)，民怨恐將升級(jí)為民亂。而蕪湖卻大膽地踩這紅線(xiàn)，中央只表達(dá)了硬中可適當(dāng)有軟，而蕪湖卻由硬轉(zhuǎn)軟，這無(wú)疑已讓調(diào)控發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變。因而蕪湖終究延續(xù)了佛山的命運(yùn)，難改被叫停的命運(yùn)。除了蕪湖、佛山，還有成都購(gòu)房資格審查新政，放松對(duì)購(gòu)房資格審查，中山將限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)提高，上海、北京、天津、武漢等地上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)……可見(jiàn)地方普遍已經(jīng)采取了或多或少的放軟措施。

　　三、腔調(diào)硬、手段軟

　　正所謂“說(shuō)得好不如做得好”，從房市調(diào)控的具體執(zhí)行情況來(lái)看，也表現(xiàn)出“腔調(diào)硬、手段軟”。各地不斷進(jìn)行微調(diào)，“猶抱琵琶半遮面”，邊調(diào)邊看。中央雖然對(duì)于房市調(diào)控的調(diào)子始終不變，堅(jiān)持強(qiáng)硬，但是手段卻沒(méi)能和腔調(diào)保持一致。對(duì)各地微調(diào)一再堅(jiān)稱(chēng)不可跟風(fēng)，不可采取任何形式的樓市放水行為，但是從始至終，中央也未對(duì)那些踩了紅線(xiàn)的地方有任何懲罰性措施，而微調(diào)政策的叫停也是地方自行提出。于地方而言，雖然嘗試失敗，但也沒(méi)有什么損失，若成功則是“中彩”般的好事。中央知道地方確實(shí)有難處，所以也“狠不下心”來(lái)責(zé)備。除此之外，去年中央還有強(qiáng)調(diào)房市調(diào)控問(wèn)責(zé)制，但對(duì)于調(diào)控未能達(dá)標(biāo)的城市未受到任何處罰，問(wèn)責(zé)制并未真正實(shí)施。問(wèn)責(zé)制在保障房建設(shè)中也是高高舉起，輕輕放下，未發(fā)生一起問(wèn)責(zé)。中央責(zé)備之心“說(shuō)得狠，但手段卻顯得軟”，這樣的表現(xiàn)似乎顯得中央有些心慈手軟?？傊醒胪改赴?，對(duì)地方官員有時(shí)候也是“刀子嘴，豆腐心”。

　　雖說(shuō)房市調(diào)控不會(huì)放水，中央對(duì)此已明確表示，但是房市調(diào)控嘴硬手軟卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。隨著國(guó)內(nèi)外形勢(shì)的日益復(fù)雜、嚴(yán)峻，房市調(diào)控的難度也將越來(lái)越大，只有通過(guò)稅收等系列舉措的早日出臺(tái)，調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的盡快建立，以此來(lái)緩解行政手段調(diào)控的難處與壓力，房市調(diào)控之路才能走得更有力、走得更遠(yuǎn)。

來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 作者：胡志剛

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