房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)行業(yè)洗牌

　　金融市場(chǎng)有一句諺語(yǔ)說(shuō)，歷史給人們的最大教訓(xùn)是：人們很少?gòu)臍v史中汲取教訓(xùn)。

　　從大致的需求結(jié)構(gòu)看，目前中國(guó)所處的發(fā)展階段與日本20世紀(jì)70年代的情形大致可比。城市化速度開(kāi)始放緩，一線(xiàn)城市的發(fā)展空間收窄，人口結(jié)構(gòu)步入老齡化階段。2011年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正面臨中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步以來(lái)最為嚴(yán)峻的市場(chǎng)與政策環(huán)境，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進(jìn)入行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。

　　首先，短期來(lái)看，行業(yè)和企業(yè)層面供給相對(duì)過(guò)剩的格局已經(jīng)逐步形成，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入“庫(kù)存消化”階段。

　　其次，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的大調(diào)整正在發(fā)生，而調(diào)整的方式和開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略則可能是：1.降價(jià)； 2.布局三四線(xiàn)城市； 3.產(chǎn)業(yè)外資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)將逆轉(zhuǎn)；4.金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的互動(dòng)將可能激發(fā)部分上市企業(yè)退市或私有化傾向；5.定位高端的開(kāi)發(fā)商將以品牌和效率而非擴(kuò)張土地儲(chǔ)備來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的提升。

　　再次，從這輪調(diào)整的宏觀沖擊看，房地產(chǎn)銷(xiāo)量增速已經(jīng)開(kāi)始明顯下滑。

　　即使是政策階段性的局部放松也難以改變行業(yè)調(diào)整的總體方向以及分化與整合的行業(yè)洗牌趨勢(shì)。未來(lái)一年或較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生重要變化，在一系列約束政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)將從居民財(cái)富配置的“超配資產(chǎn)”變成“標(biāo)配資產(chǎn)”，房地產(chǎn)行業(yè)將一改過(guò)去十多年高成長(zhǎng)的趨勢(shì)性增長(zhǎng)格局，企業(yè)的成長(zhǎng)將主要來(lái)自于行業(yè)內(nèi)的分化與整合所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)效率的提高，從依賴(lài)地價(jià)與房?jī)r(jià)的上漲獲得高毛利轉(zhuǎn)向依賴(lài)綜合開(kāi)發(fā)能力的提高，完成從地產(chǎn)到房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，最終成為以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心的加工制造業(yè)。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 巴曙松

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