房地產市場：走在回歸理性的路上

　　沖擊波———

　　從包工頭到置業(yè)顧問

　　都感到樓市調控風聲陣陣

　　“去年房地產市場環(huán)境不太好，有幾項工程款到現在還沒到位，今年不想冒這個險了，現在手里只有一個項目，在欒城，3月底開工?！弊隽硕嗄臧ゎ^的老孫坦言，今年房地產市場延續(xù)著去年的冷清，現在他接工程會比之前更加謹慎。

　　“現在很多房地產開發(fā)商急于回籠資金，想把手頭的期房、現房變現，資金鏈比較緊張。我們接工程通常都是包工包料，前期原材料成本和招工管理成本投入很高，萬一開發(fā)商不能按工程進度付款，我們承諾給工人的工資就很難兌現，到時候只能兩頭為難。”老孫說，最近很多工人都來向他打聽有沒有新工程，“大多是從四川、福建等地過來的建筑工人，但現在市場不好做，我不敢輕易組班了。而且今年年后我的好幾個包工頭朋友都轉行了。”話語中帶著疲憊。

　　在采訪中老孫還告訴記者，過去房地產市場年景好做的時候他很少看新聞，不愁沒活干也不愁錢難賺，現在他已經開始關注電視上、網上關于房地產的新聞了，“尤其是中央的調控政策和地方樓市新聞”。

　　除了上游的工程承包商，最能感受行業(yè)“春江水暖”的還有末端的置業(yè)顧問。“大家都知道現在賣房子的工作挑戰(zhàn)挺大的，我剛參加工作就‘幸運地’趕上了‘史上最嚴’樓市調控政策，但我們主管總是說：工作總要盡力做?！痹谑患曳康禺a公司做置業(yè)顧問的大學畢業(yè)生高苗抿嘴笑笑說。去年6月和她一起入職的年輕同事有好幾個年后就沒來上班了。接受記者采訪時，窗外飄起零星雪花，三月中旬，石家莊第一場春雪?！翱窗?，這個冬天挺漫長!”高苗瞅瞅窗外，靈機一動，一語雙關。

　　最密切關注房地產市場變化的，還有每天感知著樓市律動脈搏、戰(zhàn)斗在銷售一線的房地產樓盤營銷總監(jiān)和品牌經理們。

　　風險大工程承包商可以不接活，地產商也可以不拍地，置業(yè)顧問也可以轉行一走了之，但營銷總監(jiān)和品牌經理們卻“等不起”也“逃不掉”，房地產商“現金為王”的戰(zhàn)略意圖推動著他們“只準前進，不準后退”，而最終目的只有一個：賣房!

　　新起色———

　　咨詢電話響 成交量漲

　　“剛需+開發(fā)商降價促銷”是主因

　　逆市破冰，蟄伏一冬的房地產開發(fā)公司開始了推動開春市場回暖的又一次努力。“春季購房季”、“告別北上廣回家置業(yè)”“看房團全面召集”等廣告語再次登上房產類網絡媒體的顯眼位置。省會一位在專業(yè)房產網站從事廣告經營的工作人員告訴記者，房地產廣告比年前有起色了，無論本土還是外埠的房地產公司很多已經開始新一輪廣告投放。

　　房產市場的小幅回暖還體現在頻繁響起的咨詢電話和房子成交量的上漲。

　　河北祈福乾悅房地產開發(fā)有限公司紫晶悅城住宅營銷總監(jiān)周立恩告訴記者，“紫晶悅城預計5月中旬正式開盤，現在購房者咨詢項目的電話多了不少?！边@一明顯的變化在此前記者對石家莊中迪房地產開發(fā)有限公司策劃部經理高鵬的采訪中也有提到。目前省會大徑街西區(qū)舊城改造項目由中迪負責，高鵬說，對比年前，公司的置業(yè)顧問工作忙了很多。

　　高苗告訴記者，公司又開始啟動校園招聘了，很多更有活力的“90后”即將成為她的新同事，“這段時間公司正在組織春季看房團，報名的人不少，忙起來人手就不夠了?！?/p>

　　最新一項來自石家莊市住房保障和房產管理局網站的統計數據顯示，近期省會樓盤的成交量有所回升。2012年3月5日至3月11日石家莊商品房成交總備案1162套，較上周增加了503套，環(huán)比上漲76%;總面積6.9092萬平方米，增加2.5792萬平方米，環(huán)比上漲60%。記者注意到，其中53%的成交住宅面積在60㎡—80㎡，而這通常是剛需群體重點關注和青睞的戶型。

　　“等了差不多一年，這房價確實沒再瘋漲，但也沒實質下降，趁著開發(fā)商促銷，首付六成每平方米立減300元，抓緊買了吧，女兒今年6月就大學畢業(yè)了”，在省城緊鄰南二環(huán)的一家樓盤，正忙著選房的陳女士對記者說。售樓員介紹說，買房者以剛需居多，比如婚房、父母為即將畢業(yè)的孩子買房，還有尚未買房的年輕夫妻等，購買的前提是感覺“價格還算合適”。

　　據介紹，受樓市調控影響，許多新開盤項目都調低了價格預期，省城東部多家樓盤在2010年底對外咨詢時，報價還都在8000元/m2元以上的水平，2012年初進入實際銷售時，售價卻出人意料地在7000元/m2左右徘徊。

　　多重因素推動之下，從去年冬天至今一直持觀望態(tài)度甚至聲稱成立“不買房聯盟”的購房者們如今又重新翻開了樓盤介紹的宣傳冊，這大概讓很多售樓處多少有些欣喜。

　　定基調———

　　樓市理性回歸已成定局

　　開發(fā)商挖掘剛需，謹慎理性看市場

　　在省會工商銀行做客戶經理的小齊年底結婚，他告訴記者，年后他已經考察了多個省會在售樓盤，“首套房貸回到基準利率對我們這些剛剛參加工作不久，需要貸款買房結婚的年輕人是個不錯的消息，單位一些同事看我有意向也回家商量起買房的事了?！痹阢y行工作三年，一直和同事合租房，沒買房除了之前婚期未定之外，小齊說主要原因還是感覺房價太高，此外，貸款利率偏高，也讓他覺得不劃算。

　　“現在四大行對于首套房貸利率都已經開始審批基準利率貸款，那些一次性支付能力較低，對銀行貸款依賴度較強的購房者也許將結束觀望，重新考慮貸款買房了?！备啭i說，剛需蘊含的成交量潛力也令他對市場依然保有信心。

　　“在剛需和信貸放寬再加上樓盤促銷的綜合作用下，市場可能顯現了一些回暖的跡象，但我覺得全年整體的市場形勢應該會相對趨穩(wěn)。開發(fā)商應采取更加積極的態(tài)度和保守的價格策略。”談到對今年年內的房地產市場預期時，周立恩說。

　　國家統計局3月18日發(fā)布了2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示：繼1月份70個大中城市房價環(huán)比全面止?jié)q之后，2月份全國70大中城市中，價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市有4個。石家莊房價自去年10月起四個月環(huán)比連續(xù)下跌后，2月首現環(huán)比持平。

　　“開發(fā)商在樓盤定價上更加謹慎穩(wěn)妥，大多先用較低的價格試水，給自己留有余地，飆高價的風險讓越來越多的開發(fā)商承擔不起了。”在來到石家莊之前，周立恩在北京的房產公司工作的經歷給了他另一個觀察的視角?！斑@次中央的調控政策力度前所未有，想想前幾年越調越漲的情況，現在行業(yè)內部的人認真多了。抓住剛需釋放帶來的‘小陽春’是當務之急。”

　　中央“堅持樓市調控不放松”的再三重申，是促進房價合理回歸最有力的政策信號。今年兩會上，國務院總理溫家寶在政府工作報告中指出：“中國有13億多人口，又處在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化階段，對住房的需求是剛性的，而且將會是持續(xù)的……但房價還遠遠沒有回到合理價位，因此調控不能放松?！边@無疑為未來很長一段時期的樓市調控確立了基調。

　　“兩會后，在看待中央的調控政策上，房地產行業(yè)鏈條上多方在解讀態(tài)度上的轉變很明顯，對于這一次房地產調控的決心懷疑的聲音縮小了，盼望中央放松調控甚至實現樓市價格反彈的幻想越來越沒有市場。在目前的形勢下怎樣變被動為主動迎接挑戰(zhàn)，結合實際開拓市場才是眾多房地產開發(fā)商必須思考的‘正題’?！敝芰⒍髡f。

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