2012年中國房地產(chǎn)行業(yè)的六大猜想

3月14日，全國兩會結(jié)束。在剛剛公布的政府工作報告中，2012年國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP增長7.5%，這是我國GDP預(yù)期增長目標(biāo)8年來首次低于8%。溫家寶總理“房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位”、“調(diào)控不能放松，如果放松將前功盡棄?！钡脑捀菙S地有聲。在這一連串的沖擊下，股市大跌，地產(chǎn)股、金融股更是首當(dāng)其沖。

在中央政府如此明確地表達了對地產(chǎn)調(diào)控的政策決心之后，今年的房地產(chǎn)行業(yè)會有什么樣的新動向呢？

猜想1：如何以創(chuàng)新推動轉(zhuǎn)型？

在3月14日溫家寶總理答中外記者問時，再次明確表示，調(diào)控不能放松，如果放松將前功盡棄。既然政策不會變，那么只有房企以自身的“變”來應(yīng)對政策的“不變”了。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)將如何創(chuàng)新求變，推動自身的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，以適應(yīng)未來的產(chǎn)業(yè)形勢呢？

3月29日，兩會后第一場大型房地產(chǎn)論壇——由黃金灣投資集團主辦的2012中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇（上海）將在上海紫金山大酒店召開，中房協(xié)的朱中一副會長、住建部政策研究中心的秦虹主任、民生證券首席經(jīng)濟學(xué)家滕泰等知名的專家學(xué)者將出席論壇，就當(dāng)前的經(jīng)濟、政策形勢展開高峰對話，與200多開發(fā)商、100多金融投資機構(gòu)共同探討如何以創(chuàng)新推動房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展。

據(jù)悉，黃金灣投資集團在今年還將舉行10場以地產(chǎn)金融創(chuàng)新為主題的城市論壇。可以預(yù)見，創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，將成為2012年中國地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。

如何以創(chuàng)新推動轉(zhuǎn)型？也許老百姓不關(guān)心，但開發(fā)商估計都在琢磨。

猜想2：降價降到多少才算合理？

兩會記者會上，溫家寶總理明確表示，房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回歸到合理，合理的房價，應(yīng)該是使房價與居民的收入相適應(yīng)，房價與投入和合理的利潤相匹配。住建部姜偉新部長也明確表示，七八個大城市的房價一定要降。

那么，房價是否一定會降？如果下降了，降多少才算合理呢？

最悲觀者，著名經(jīng)濟學(xué)家、玫瑰石顧問公司董事，有著“末日經(jīng)濟學(xué)家”之稱的謝國忠認(rèn)為，“一般而言，1平方米合理的價格應(yīng)該是2個月稅后工資的總和。”這意味著今年房價可能會下跌25%，未來3年內(nèi)跌幅有可能達到50%，“從這個角度來講，房價一旦跌起來，很多二三線城市的房價由于沒有收入支撐，將比一線城市跌得更慘烈?！?/p>

最樂觀的，是一向敢說的著名經(jīng)濟學(xué)家許小年，他在近期的一場財富論壇上稱“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍有可能在下半年徹底“松綁”，隨之而來的將是房價新一輪報復(fù)性上漲。

雖然大多人認(rèn)為房價會平均下降10-20%，但還是有很多的不確定性。最著名的樓市“賭局”，莫過于史玉柱約賭王健林，賭注或超兩億的對今年樓市走向的豪賭了。不過這事后來沒了下文，看來表面上對樓市有信心的王健林，心里還是沒底啊。

那么，房價到底會不會跌？會跌多少？這是第2大猜想。

猜想3：首套房首套房利率能否持續(xù)下調(diào)？

兩會期間，以全國政協(xié)常委、大連萬達集團董事長王健林為代表的人提出了保剛需、對首套房恢復(fù)利率優(yōu)惠的建議。北京的多家銀行也已經(jīng)把首套房貸利率調(diào)低至9折。同樣是兩會期間，住建部、國家發(fā)改委、財政部、銀監(jiān)會等七大部委聯(lián)合出臺的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控和加強保障性住房建設(shè)問題》正式出爐。該文件表示，在堅決抑制不合理住房需求的同時，保證首套房貸款供給。

那么，在保剛需的前提下，首套房的利率是否可能會持續(xù)下調(diào)，下調(diào)的幅度又有多大呢？讓我們拭目以待。

猜想4：房產(chǎn)稅三四線城市今年會不會開征？

今年兩會上比較受關(guān)注的一個話題是房產(chǎn)稅，很多代表都認(rèn)為房產(chǎn)稅是未來調(diào)控的方向，只不過是時間的問題。房產(chǎn)稅改革已經(jīng)被首次放進了2012年財政預(yù)算報告。財政部部長謝旭人表示，正在進一步研究推進房產(chǎn)稅改革的方案，適當(dāng)擴大試點范圍。

按照全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康的說法，在“十二五”期間，房產(chǎn)稅肯定會在更多城市推廣，不過這肯定是一個漸進的過程，還要分若干步驟來進行。

現(xiàn)在的問題是，今年，會有多少城市開征房產(chǎn)稅？新開征房產(chǎn)稅的城市會不會像上海、重慶那樣“溫柔”？

猜想5：保障房融資問題如何解決？

“十二五”期間，我國將建保障房3600萬套，其中2011年新開工1000萬套，2012年新開工700萬套以上，竣工500萬套。

伴隨著保障房的大規(guī)模建設(shè)，一個突出問題也成為關(guān)注的焦點，那就是保障房的融資問題。有專家預(yù)計今年保障房建設(shè)的資金總?cè)笨谠?000億元左右。在土地出讓受挫，地方政府債務(wù)危機陰云未散的當(dāng)下，如何吸引社會資本流向保障房建設(shè)，成為中央政府保障房建設(shè)宏偉目標(biāo)能否實現(xiàn)的關(guān)鍵所在。

在日前在海口召開的城市建設(shè)政府融資平臺公司高級研討會上，富達股權(quán)投資基金的代表提出了以發(fā)起私募基金的方式解決保障房融資的難題，受到了與會代表的極大關(guān)注。

未來，私募基金會否成為保障房融資的重要手段？能否解決保障房融資的難題？這將決定保障房建設(shè)的大戰(zhàn)略能否順利實現(xiàn)。

猜想6：會不會出現(xiàn)中小開發(fā)商倒閉潮？

2011年以來，長沙、南京、嘉興、安陽、福建、鄂爾多斯等地已經(jīng)出現(xiàn)十幾個開發(fā)商資金鏈斷裂，甚至是開發(fā)商卷款跑路的事件。在政策和市場的雙重壓力下，大量的中小開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，二三線城市開發(fā)商資金鏈斷裂現(xiàn)象將不斷出現(xiàn)。今年的行業(yè)調(diào)控依舊，中小開發(fā)商難以通過銀行貸款，民間借貸、信托、私募等手段的融資年利率成本均超過20%，再調(diào)控一年，很多中小開發(fā)商有可能可能倒閉。

是倒閉，還是虧本大甩賣？還是接受整合并購？無論如何，中小開發(fā)商的選擇將引發(fā)新一輪的行業(yè)動蕩。

來源：房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)

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