房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸

　　連續(xù)幾年來，房地產(chǎn)調(diào)控都是“兩會(huì)”代表、委員熱議的話題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)問題數(shù)年來并未得到解決，且關(guān)乎民生、影響深、涉及廣，“兩會(huì)”代表、委員不得不高度長(zhǎng)期關(guān)注。老百姓其實(shí)更期盼這個(gè)問題今年能盡快在實(shí)際層面得到真正解決，而不再只是年復(fù)一年的熱議與關(guān)切。

　　2011年是房地產(chǎn)市場(chǎng)最不平凡的一年。中央政府連續(xù)出臺(tái)一系列調(diào)控政策，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。在調(diào)控措施的作用下，投機(jī)性需求得到了一定程度的抑制，市場(chǎng)交易量明顯下降，保障房建設(shè)速度加快，市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)一步得到了改善。年末，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量跌價(jià)滯的趨勢(shì)，房地產(chǎn)調(diào)控初見成效。

　　其實(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成，2011年的房?jī)r(jià)還沒有下降，只是漲幅較緩，漲得慢了，漲得少了。部分城市政府企圖對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控進(jìn)行“微調(diào)”的意見就出來了，因與中央政策調(diào)控要求不符而被“叫停”。目前房?jī)r(jià)還有反彈壓力，現(xiàn)在稍微有些風(fēng)吹草動(dòng)，一個(gè)城市的政策松動(dòng)就會(huì)影響更多城市，局部會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控大局。所以，2012年要繼續(xù)鞏固調(diào)控成果，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步調(diào)整，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行中央政府的調(diào)控政策。只有這樣，才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，房?jī)r(jià)回歸理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定和健康發(fā)展。

　　一些城市或地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行嚴(yán)不起來，堅(jiān)持不下去，除了有過度偏好土地財(cái)政這一條外，恐怕對(duì)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系存在誤判也是重要原因。

　　房地產(chǎn)體量大、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，對(duì)其調(diào)整，人們一般會(huì)從邏輯上分析，認(rèn)為事關(guān)重大。長(zhǎng)期以來，又有房地產(chǎn)“綁架”了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的說辭，于是無論民眾、管理階層，還是資本市場(chǎng)，對(duì)此都是心理壓力巨大。但實(shí)際的數(shù)據(jù)分析卻并不支持這種看法。從總量效應(yīng)看，2008年房地產(chǎn)銷售和投資的下滑，并沒有造成固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的顯著下滑。2008年底的經(jīng)濟(jì)減速，不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，而是雷曼兄弟破產(chǎn)之類的海外沖擊所致。從結(jié)構(gòu)效應(yīng)看，一是房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)中國(guó)基建活動(dòng)的影響不顯著，相反，它與固定資產(chǎn)投資中的其它費(fèi)用具有高關(guān)聯(lián)度。房地產(chǎn)行業(yè)的基建活動(dòng)并不是總投資的最主要部分。例如，2010年，建安工程投資占總投資比重為62%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比僅為20%，而且房地產(chǎn)開發(fā)投資中的建安工程比重為60%～70%。二是房地產(chǎn)行業(yè)只對(duì)一些產(chǎn)品和行業(yè)的生產(chǎn)有影響，包括水泥、鋼筋和挖掘機(jī)，其影響在極端情況下才表現(xiàn)顯著。一些邏輯上有影響的產(chǎn)品和行業(yè)，如家電、混凝土機(jī)械等，從實(shí)際統(tǒng)計(jì)分析，數(shù)據(jù)上幾乎沒有相關(guān)性。三是房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)交通運(yùn)輸、機(jī)械等重型制造業(yè)投資和建材、化工業(yè)投資幾乎沒有影響。之所以房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響在邏輯上很大，在實(shí)際數(shù)據(jù)分析上很小，原因是房地產(chǎn)市值要減去開發(fā)商的利潤(rùn)和炒房者的收益；開發(fā)成本要減去土地轉(zhuǎn)讓金和各項(xiàng)稅費(fèi)。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，將房地產(chǎn)開發(fā)看成是以建筑施工業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模就大為減小。事實(shí)上，房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)直接影響不大。房地產(chǎn)的直接影響主要體現(xiàn)在對(duì)鋼筋、水泥、挖掘機(jī)等建筑產(chǎn)品上，對(duì)GDP和投資的影響遠(yuǎn)沒有想象的那么大。房地產(chǎn)產(chǎn)值對(duì)其它行業(yè)的拉動(dòng)作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于建筑業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)建筑的影響也并不顯著。

　　房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響不大，卻對(duì)其它方面的影響很大。房地產(chǎn)改變了中國(guó)的資源配置和收入分配。2003年以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始火爆，固定資產(chǎn)投資增速明顯快于資本形成速度，非生產(chǎn)性投資快速增加，到2010年，35%的固定資產(chǎn)投資竟然沒有形成固定成本，非生產(chǎn)性投資規(guī)模之大，令人吃驚。2010年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資占GDP比重高達(dá)70.5%，而固定資產(chǎn)形成占GDP比重僅46.2%，偏差高達(dá)9.6萬億元。雖然二者的內(nèi)涵上有區(qū)別，但二者的偏差是從2003年開始迅速擴(kuò)大的。大概可以這樣認(rèn)為，由于房地產(chǎn)這個(gè)工具，投資領(lǐng)域中占GDP約25%的資金沒有直接進(jìn)入后續(xù)生產(chǎn)領(lǐng)域，而是參與財(cái)富的再分配。其后果之一就是中國(guó)的儲(chǔ)蓄率在2003年以后大幅上升，這主要?dú)w功于企業(yè)的儲(chǔ)蓄快速上升。從1997年到2007年，居民儲(chǔ)蓄率下降了2%，政府儲(chǔ)蓄率上升了3%，企業(yè)儲(chǔ)蓄率上升了14%。儲(chǔ)蓄率的快速上升，不僅僅反映了財(cái)富在各個(gè)部門間的轉(zhuǎn)移，也導(dǎo)致了貿(mào)易順差和投資居高不下，這正是中國(guó)經(jīng)濟(jì)失衡的集中表現(xiàn)。從這個(gè)意義上講，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控就是對(duì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。毫無疑義，房地產(chǎn)調(diào)控有利于中國(guó)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　還有一條就是，大家尚未對(duì)房?jī)r(jià)的合理水平如何確定形成共識(shí)。

　　從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，在判斷房?jī)r(jià)的合理水平方面，主要選用三類指標(biāo)。一是房?jī)r(jià)收入比，即一套住房的價(jià)格是一個(gè)家庭年收入的多少倍。聯(lián)合國(guó)對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義是，住房市場(chǎng)價(jià)格的中位數(shù)和家庭年收入的中位數(shù)據(jù)之比。世界銀行對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義是，住房市場(chǎng)價(jià)格的平均數(shù)和家庭年收入的平均數(shù)之比。兩種計(jì)算方法得到的結(jié)果是有差異的，一般情況下，前者的計(jì)算結(jié)果是后者的1.2倍。用房?jī)r(jià)收入比來評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)合理性的具體辦法，就是計(jì)算出房?jī)r(jià)收入比之后，再與某個(gè)數(shù)值比較，如果大于它，說明房?jī)r(jià)過高，反之說明房?jī)r(jià)不高。在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，中國(guó)學(xué)者經(jīng)常采用“4至6倍”作為“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”，但事實(shí)上，各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口狀況、資源稟賦條件等差異很大，房?jī)r(jià)收入比并不存在一個(gè)絕對(duì)的合理區(qū)間。從本質(zhì)上說，房?jī)r(jià)收入比反映的是特定地區(qū)土地和勞動(dòng)力兩種資源的價(jià)格關(guān)系。由于不同國(guó)家、城市在資源稟賦、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、制度環(huán)境等方面存在諸多差異，簡(jiǎn)單地橫向比較不同城市的房?jī)r(jià)收入比沒有意義，也不會(huì)形成有助于橫向比較的客觀標(biāo)準(zhǔn)。但對(duì)特定國(guó)家或特定城市來說，由于其資源稟賦條件是確定的，用房?jī)r(jià)收入比的多年均值，可以大體反映土地和勞動(dòng)力兩種要素的長(zhǎng)期價(jià)格關(guān)系，而一旦房?jī)r(jià)收入偏離多年的均值，則通常預(yù)示著短期內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了異常變化。二是住房可支付指數(shù)（HAI）。HAI是美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)提出的一種住房支付能力評(píng)價(jià)方法，后被廣泛采用，成為國(guó)際范圍的一種住房支付能力評(píng)價(jià)指標(biāo)。具體而言，根據(jù)家庭中位數(shù)收入以及合理的住房消費(fèi)比例（家庭住房消費(fèi)支出占收入的比例）上限，求得該家庭可承受的最高房?jī)r(jià)P，再將其與該城市住房的實(shí)際中位數(shù)價(jià)格P’進(jìn)行比較，即HAI=P/P’×100。HAI等于100，說明中位數(shù)收入水平的家庭能夠承受中位數(shù)價(jià)格的住房，居民具有正常的住房支付能力。HAI大于100，說明居民家庭能夠承受更高價(jià)格的住房，具有很強(qiáng)的支付能力。HAI小于100，說明居民家庭只能承受更低價(jià)格的住房，支付能力明顯不足。三是房?jī)r(jià)租金比。房屋租售比這個(gè)概念是國(guó)際上用來衡量某地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)通常為1：200到1：300。比值越高，說明房?jī)r(jià)中的投資需求越大。需要指出的是，房?jī)r(jià)租金比與住房市場(chǎng)發(fā)展階段和利率水平等因素有關(guān)，房?jī)r(jià)租金比的經(jīng)驗(yàn)值更適合住房市場(chǎng)進(jìn)入成熟期后的市場(chǎng)情況。

　　用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)來衡量北京市的房?jī)r(jià)，發(fā)現(xiàn)北京的房?jī)r(jià)收入比顯著高于其歷史均值水平，房地產(chǎn)泡沫非常明顯。2001～2006年，北京市房?jī)r(jià)收入比均值為11.88倍。從2007年始，北京的房?jī)r(jià)收入比快速上升，2007～2009年房?jī)r(jià)收入比均值為17.35倍，顯著高于此前6年的均值水平。2010年，北京新建住宅售價(jià)均值上漲了29.7%，北京的房?jī)r(jià)收入比也高達(dá)21倍，為2000年以來的最高水平。2011年，由于中央政府的嚴(yán)厲調(diào)控和北京市城鎮(zhèn)人均可支配收入的大幅度提升，北京市房?jī)r(jià)收入比回落到17.4倍，仍顯著高于2001～2006年的均值水平。北京市的房?jī)r(jià)仍需進(jìn)一步向合理水平回歸。若以2001～2006年的均值為標(biāo)準(zhǔn)，按2011年北京市城鎮(zhèn)人均可支配收入32903元計(jì)算，北京市新建商品住宅銷售均價(jià)每平米15518元，應(yīng)有4000多元的降價(jià)空間。只有價(jià)格回歸到理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真的回歸到理性。

　　連續(xù)幾年來，房地產(chǎn)調(diào)控都是“兩會(huì)”代表、委員熱議的話題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)問題數(shù)年來并未得到解決，且關(guān)乎民生、影響深、涉及廣，“兩會(huì)”代表、委員不得不高度長(zhǎng)期關(guān)注。老百姓其實(shí)更期盼這個(gè)問題今年能盡快在實(shí)際層面得到真正解決，而不再只是年復(fù)一年的熱議與關(guān)切。

　　現(xiàn)在，應(yīng)當(dāng)說房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸之路已經(jīng)清晰可見了。

作者： 張嗣興

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