2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析及2012年走勢(shì)預(yù)測(cè)字號(hào)

　　2011年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控延續(xù)了2010年以來(lái)“增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)”的基本思路。繼2011年1月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)樓市調(diào)控“新國(guó)八條”后，中央分別于4月、7月強(qiáng)調(diào)，鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效，堅(jiān)定不移地把調(diào)控政策落到實(shí)處。12月召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，中央再次明確，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。在從緊的政策環(huán)境下，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行景氣逐步回落。11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)下降至99.87，創(chuàng)28個(gè)月來(lái)新低。

　　一、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況

　?。ㄒ唬┩恋刭?gòu)置活動(dòng)景氣明顯下降

　　2011年，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積和土地購(gòu)置費(fèi)的增幅均較上年明顯回落。1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積3.7億平方米，同比增加3.0%，增幅比2010年同期減小30.2個(gè)百分點(diǎn)；土地購(gòu)置費(fèi)10,478億元，同比增加17.3%，增幅比2010年同期減小60.6個(gè)百分點(diǎn)。從月度變化來(lái)看，2011年，房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比增幅由1-2月的57.1%逐月回落至1-11月的3.0%。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體保持較高水平，但增幅自8月逐月回落

　　2011年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅總體保持較高水平。1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資55,483億元，同比增長(zhǎng)29.9%，增幅比2010年同期歷史高位低6.6個(gè)百分點(diǎn)，但高于同期固定資產(chǎn)投資增幅5.4個(gè)百分點(diǎn)。從月度變化來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅自8月以來(lái)逐月回落，11月單月投資增幅降至20.1%。

　?。ㄈ┓课菔┕っ娣e和新開(kāi)工面積增幅回落，竣工面積增幅增加

　　2011年，開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積和新開(kāi)工面積同比增幅比2010年同期減小，竣工面積增幅高于2010年同期。1-11月，房屋施工面積49.13億平方米，比2010年同期增加27.9%，增幅減小0.7個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積17.5億平方米，比2010年同期增加20.5%，增幅減小28.2個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積5.9億平方米，比2010年同期增加22.3%，增幅增加12.7個(gè)百分點(diǎn)。從月度變化來(lái)看，房屋施工面積同比增幅由1-2月的39.0%逐月回落至1-11月的27.9%，房屋新開(kāi)工面積自9月以來(lái)增幅逐月回落，而房屋竣工面積增幅自下半年以來(lái)逐月增加。

　　（四）商品房銷(xiāo)售面積增幅減小，多數(shù)城市二手房成交量同比負(fù)增長(zhǎng)

　　2011年商品房銷(xiāo)售面積同比增幅繼續(xù)2010年下半年以來(lái)的較低水平，1-11月，商品房銷(xiāo)售面積8.96億平方米，比2010年同期增加8.5%，增幅減小1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅、辦公樓上商業(yè)用房銷(xiāo)售面積分別同比增加7.5%、10.1%和17.0%，住宅銷(xiāo)售面積增幅與2010年同期基本持平，辦公樓和商業(yè)用房銷(xiāo)售面積增幅分別與2010年同比減小15.7個(gè)百分點(diǎn)和18.2個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖4）。從月度變化來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積增幅自9月以來(lái)逐月回落，10月和11月，商品房單月銷(xiāo)售面積均為同比負(fù)增長(zhǎng)。

　　2011年，多數(shù)城市二手房成交量出現(xiàn)較大幅度下降。1-10月，北京、深圳、廣州、寧波、鄭州二手房成交套數(shù)分別比2010年同期減少32.8%、36.6%、11.8%、50.8%、24.2%，自4月以來(lái)，上述各城市單月二手房成交量均表現(xiàn)為同比負(fù)增長(zhǎng)。

　?。ㄎ澹┓?jī)r(jià)同比漲幅回落，環(huán)比下降城市數(shù)逐步增多

　　2011年前11個(gè)月，70大中城市新建住宅價(jià)格同比平均漲幅由1月份的5.8%逐月下降到11月的2.4%，二手住宅價(jià)格同比平均漲幅由1月的3.4%下降至11月的1.05%。從價(jià)格環(huán)比變化來(lái)看，70大中城市新建住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅由0.8%逐月下降為-0.2%，二手住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅由0.4%下降為-0.25%。

　　房?jī)r(jià)出現(xiàn)穩(wěn)中有降的城市數(shù)量逐步增多。70大中城市中新建商品住宅價(jià)格穩(wěn)中有降的城市數(shù)量由1月的10個(gè)增加至11月的65個(gè)，二手住宅價(jià)格穩(wěn)中有降的城市數(shù)量由1月的10個(gè)增加至11月的63個(gè)（見(jiàn)圖5）。11月，4個(gè)一線城市新建住宅與二手住宅價(jià)格均表現(xiàn)為環(huán)比下降。

　　二、2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)

　?。ㄒ唬?012年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的影響因素

　　2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的主要影響因素包括：

　　第一，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在下行壓力。2011年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速逐季回落，預(yù)計(jì)全年經(jīng)濟(jì)增速將比上年下降約1個(gè)百分點(diǎn)。2012年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力和物價(jià)上漲壓力并存，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的外部環(huán)境更為復(fù)雜。多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速在8.5%左右，將繼續(xù)2011年的回落態(tài)勢(shì)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期的關(guān)系，經(jīng)濟(jì)增速的放緩將減小房地產(chǎn)市場(chǎng)上行壓力。

　　第二，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策方向?yàn)椤皥?jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。預(yù)計(jì)2012年限購(gòu)、限貸、政府問(wèn)責(zé)等行政調(diào)控手段仍將繼續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣難以出現(xiàn)大幅回升。

　　第三，利率水平仍處于低位。雖然2011年以來(lái)，央行已進(jìn)行三次加息，但目前一年期存款利率仍處在3.5%的較低水平，負(fù)利率狀況仍然存在。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，較低的利率水平將帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格上漲壓力。

　　第四，市場(chǎng)供應(yīng)量減少。隨著市場(chǎng)交易量的減少和開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存量的增加，2011年下半年以來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和商品房新開(kāi)工量明顯放緩，這將導(dǎo)致2012年市場(chǎng)供應(yīng)量的減少，進(jìn)而帶來(lái)房?jī)r(jià)上行壓力。

　?。ǘ?012年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè)

　　綜合上述因素，我們對(duì)2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)作出如下判斷：

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)需求保持小幅增加。從人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的角度來(lái)看，我國(guó)目前住房市場(chǎng)仍存在較大的剛性需求和改善性需求，在限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策作用下，預(yù)計(jì)2012年商品房銷(xiāo)售面積將保持小幅增加。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅繼續(xù)回落。在從緊的政策環(huán)境下，2012年商品房建設(shè)活動(dòng)增速將出現(xiàn)明顯放緩，但保障房的大力度推進(jìn)將在一定程度上抵消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的下滑。我們通過(guò)對(duì)房屋施工面積的估算以及構(gòu)建保障性住房投資與商品房投資對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資拉動(dòng)的動(dòng)態(tài)分析模型，預(yù)測(cè)得出，2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速約為16%。

　　綜合市場(chǎng)供求兩方面影響因素，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，“2012年上半年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，下半年房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)”的可能性很大。

來(lái)源：中國(guó)投資 作者：劉琳 任榮榮

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