關(guān)注房地產(chǎn)市場 商業(yè)地產(chǎn)低迷依舊

　　上個月，深圳住宅市場回暖跡象頻頻，商業(yè)地產(chǎn)的“冬眠期”卻未完全結(jié)束。據(jù)統(tǒng)計，2月份寫字樓及商業(yè)物業(yè)均無取得預(yù)售的項目，一、二手寫字樓成交面積同比分別下降55.26%和49.18%（右圖）；一手商鋪量價齊跌，僅有二手商鋪從1月份創(chuàng)下的一年新低中逐漸蘇醒。

　　總體上看，2月份商業(yè)地產(chǎn)成交量仍處于較低水平，業(yè)界人士認為，隨著春節(jié)低谷期的逐漸遠去，商業(yè)地產(chǎn)回暖在望，量價均存上升空間。

　　一手寫字樓成交持續(xù)走低

　　據(jù)統(tǒng)計，2月深圳無寫字樓項目取得預(yù)售許可證。由于市場的不明朗，不少開發(fā)商將原本的推盤計劃一再推后，導(dǎo)致2月份也沒有新增寫字樓推售。

　　深圳中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上個月深圳一手寫字樓成交依然在低位徘徊，僅有149套商務(wù)公寓成交，成交面積為0.68萬平方米，環(huán)比增長23.08%，同比減少55.26%。

　　從成交區(qū)域來看，龍崗區(qū)和南山區(qū)成交大幅上升，南山區(qū)由于個別商務(wù)公寓項目的集中成交，漲幅高達1487.98%，龍崗區(qū)漲幅也達140.04%，而福田和羅湖兩區(qū)成交量分別下滑13.86%，66.73%。

　　綜合來看，福田是成交量最多的區(qū)域，占50%左右，高檔物業(yè)成交占比持續(xù)高于中低檔物業(yè)。全市成交均價小幅下降為34669元，環(huán)比下跌3.42%，同比上漲23.14%。截至2月底，我市一手寫字樓存量為58.8萬平方米，環(huán)比上月減少1.14個百分點，近幾個月庫存消化緩慢。

　　分析認為，寫字樓市場在經(jīng)過長達四個月的冬眠之后，隨著多個項目的入市，預(yù)計下個月將迎來龍年第一波小高潮。寫字樓市場屬投資性市場，而回報率的體現(xiàn)則源于租金與貸款利率的關(guān)系。中原地產(chǎn)認為，長線來看，寫字樓租金水平將隨著深圳城市地位的提升而逐步提高，而房地產(chǎn)經(jīng)濟的支柱地位將使得貸款利率向市場利好的方向逐步調(diào)整。因此，寫字樓市場前景依然樂觀，預(yù)計第一季度末將在冬眠中緩慢蘇醒。

　　二手寫字樓市場處于博弈期

　　二手市場表現(xiàn)也不盡如人意，據(jù)深圳市規(guī)劃與國土資源委員會統(tǒng)計，2月份二手寫字樓的過戶套數(shù)為35套，面積為0.62萬平方米，環(huán)比分別降低49.28%和49.18%，同比縮減55.13%和55.07%。

　　深圳中原研究認為，存準率的下調(diào)和全國兩會的召開使得市場充滿不確定性，二手住宅市場出現(xiàn)的成交回溫局面也使業(yè)主預(yù)期有所上升，因此二手寫字樓市場反價現(xiàn)象頻頻，成交量大幅縮減。福田作為上月主要成交區(qū)域，成交量也下降近3成。

　　2月份我市二手寫字樓成交35套，成交面積0.62萬平方米，環(huán)比下降49.18%；二手寫字樓租金139元／平方米，環(huán)比下跌2.1%。業(yè)界人士認為，當前樓市調(diào)控已初見成效，買方與賣方在爭奪市場主動權(quán)，預(yù)計經(jīng)過市場的短期博弈后，二手寫字樓市場將出現(xiàn)小幅反彈。

　　二手商鋪成交上漲31%

　　2月份，深圳無一商業(yè)物業(yè)取得預(yù)售，是繼去年8月份后又一供應(yīng)新低紀錄，全市僅有一個項目推出一批最后的商鋪。據(jù)監(jiān)測，上月一手商業(yè)物業(yè)市場成交0.39平方米，環(huán)比下降39.53%，共成交34套，較上月減少64.21%，主要成交類型為社區(qū)商業(yè)。2月底推出最后一批商鋪的項目在市場上反映不錯，部分鋪位率先被認購，但銷售情況還未在2月數(shù)據(jù)中及時體現(xiàn)。

　　二手商業(yè)市場則在“冬眠”中逐漸蘇醒，二月成交216套，環(huán)比上漲31.71%，成交面積2.08萬平方米，環(huán)比上漲48.71%。

　　對于后市，業(yè)界人士研究認為，商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇前景美好，但過程艱難，央行2月24日下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，雖然未必直接惠及商業(yè)市場，但也預(yù)示了貨幣政策有寬松的跡象，對商業(yè)成交的順利進行以及投資者信心恢復(fù)仍有較大幫助，且在目前投資渠道缺乏的情形下，商業(yè)投資仍然是眾多投資者的較好選擇，只是在復(fù)雜的市場環(huán)境下，投資行為會更為謹慎，風險小、總價低的物業(yè)更受投資者青睞。

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