房地產(chǎn)一邊從緊，一邊釋放市場(chǎng)需求

　　房地產(chǎn)總會(huì)成為很多場(chǎng)合的熱點(diǎn)話題，今年的“兩會(huì)”也不例外。

　　溫家寶總理在政府報(bào)告中指出，要“嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。發(fā)改委主任張平表示，要配合、會(huì)同有關(guān)部門，抓緊研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，努力增加普通商品房的供給能力，特別是增加中小戶型、中低價(jià)位住房的供給。財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人則表示，財(cái)政稅務(wù)部門正在研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的方案，擬適當(dāng)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

　　除了以上提到的主要政府官員對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控走向的論述外，還有很多代表、委員對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了很多觀點(diǎn)或提案。各種觀點(diǎn)匯集、沖突、碰撞，好不熱鬧，但在眾多的聲音中，政府主管部門的表態(tài)是相當(dāng)關(guān)鍵的。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，可以初步描繪一下未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的圖景。

　　先看市場(chǎng)情況。經(jīng)過(guò)兩年的持續(xù)調(diào)控，特別是去年年初“國(guó)八條”實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的調(diào)整態(tài)勢(shì)，從“量漲價(jià)升”到“量縮價(jià)滯”，再到“量?jī)r(jià)齊跌”。

　　溫家寶總理對(duì)樓市調(diào)控最新的評(píng)價(jià)是“投機(jī)、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)”。可見，政府層面已經(jīng)認(rèn)可了房地產(chǎn)市場(chǎng)的回調(diào)。

　　此外，我們也應(yīng)注意到，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也在面臨巨大的變革與挑戰(zhàn)。嚴(yán)厲的調(diào)控導(dǎo)致剛性及改善住房需求與投資、投機(jī)需求一起受到抑制，調(diào)控存在對(duì)消費(fèi)端打擊面過(guò)大，殃及無(wú)辜的弊端。

　　由于市場(chǎng)低迷，資金回籠難度加大，融資渠道狹窄且受限過(guò)多，開發(fā)企業(yè)資金鏈正在經(jīng)受嚴(yán)重考驗(yàn)。企業(yè)轉(zhuǎn)型成為流行話題，但轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)卻不容忽視。

　　與此同時(shí)，保障性安居工程繼續(xù)大規(guī)模建設(shè)，但爭(zhēng)議的聲音從來(lái)就沒有停止過(guò)，保障房與商品房的邊界比例劃分、資源利用效率、資金籌集渠道、建設(shè)能力、分配管理等也面臨巨大難題。

　　這些問題的出現(xiàn)，有人總結(jié)為中央和地方的博弈，行政與市場(chǎng)的沖突等等。目前，雙方的分歧正在縮小，“兩會(huì)”期間國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門的表態(tài)，沒有說(shuō)繼續(xù)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的行政調(diào)控措施，也未提全面實(shí)施房產(chǎn)稅。

　　結(jié)合“兩會(huì)”的聲音及市場(chǎng)現(xiàn)狀，筆者對(duì)政策走勢(shì)及市場(chǎng)走勢(shì)有如下判斷：

　　在政策方面，房地產(chǎn)調(diào)控依然從緊。為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性反彈，造成調(diào)控成果得而復(fù)失，預(yù)計(jì)2012年國(guó)家將繼續(xù)采取限制性購(gòu)房政策，不會(huì)放松，也不會(huì)繼續(xù)加碼。從時(shí)間上看，前三季度繼續(xù)保持緊縮政策的可能性較大，四季度后則根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整或保持。

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍和幅度將加大。房產(chǎn)稅目前被認(rèn)為是替代限購(gòu)政策的有效措施。當(dāng)各項(xiàng)配套制度建立健全和住房交易信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，房產(chǎn)稅有望挑起全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的重?fù)?dān)。財(cái)政部表態(tài)，與滬渝兩市政府一起，認(rèn)真總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的方案，適當(dāng)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，積極穩(wěn)妥地加以推進(jìn)?？梢?，今年房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，已成定局。

　　在市場(chǎng)方面，新房市場(chǎng)短期或迎來(lái)最冷季節(jié)，中期有望適度緩解。房地產(chǎn)市場(chǎng)成交要看政策的臉色，這是多年調(diào)控形成的規(guī)律。近期，多個(gè)城市試探政策松綁，但隨即被中央叫停，顯示了中央對(duì)樓市調(diào)控繼續(xù)保持收緊的堅(jiān)決態(tài)度，不允許地方政府任何挑戰(zhàn)性動(dòng)作出現(xiàn)。在這樣的政策高壓下，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難出現(xiàn)成規(guī)模、大范圍的回暖行情。更有可能的情況是，開發(fā)企業(yè)為了生存和發(fā)展，被迫降價(jià)銷售。不過(guò)一旦行業(yè)性的降價(jià)趨勢(shì)形成，在“買漲不買跌”的規(guī)律下，短期內(nèi)成交反而更加嚴(yán)峻。

　　從中期來(lái)看，貨幣政策微調(diào)有利市場(chǎng)需求釋放。有跡象表明，央行有望繼續(xù)下調(diào)存準(zhǔn)金率。生產(chǎn)端，開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)積極參與保障房建設(shè)，獲得信貸支持，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。消費(fèi)端，首套購(gòu)房需求得到保護(hù)，有利于市場(chǎng)成交，進(jìn)而也可以緩解開發(fā)企業(yè)的資金危機(jī)。

來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)

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